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咸宁楼市发布 2025-07-25 13:19:39
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2024年链家成交显示,古美次新房均价9.2-10万/㎡,而2025年入市的古美阅华取证均价88345元/㎡,倒挂10-15%,相当于用2021年的价格买2025年的产品。【中铁华发·古美阅华】均打造为14-…

88345 元/㎡买古美C位,到底是“中产门票”还是“溢价陷阱”?——古美阅华深度拆解

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01 把古美放在上海的价值坐标系

古美板块位于徐汇-漕河泾-莘庄黄金三角的夹心位,30 年发展沉淀出“中产浓度”最高的居住带之一。2024 年链家成交显示,古美次新房均价 9.2-10 万/㎡,而 2025 年入市的古美阅华取证均价 88 345 元/㎡,倒挂 10-15%,相当于用 2021 年的价格买 2025 年的产品。

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02 配套“所见即所得”

• 交通:双轨交环绕——9 号线星中路站约 1.4 km,12 号线虹莘路站约 1 km,未来嘉闵线 3 站虹桥;自驾 3 km 上中环、5 km 上外环。

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• 商业:直线 3 km 内有万象城、爱琴海、七宝万科、凯德龙之梦、南方商城、中庚漫游城 6 大商业体,共 130 万㎡,相当于 4 个国金中心体量。

• 教育:3 km 内 63 所幼儿园、17 所小学、25 所中学,明强小学、文来中学、七宝中学、协和双语等名校环伺,但新房不承诺学区,需以教育局当年政策为准。

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• 医疗:复旦大学附属儿科医院、上海蓝十字脑科医院等 9 家一级及以上医院 3 km 内可达。

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• 生态:西侧一路之隔是 84 万㎡闵行体育公园,2 km 内还有黎安公园、古美公园、九星 3 块规划绿地,总绿地面积≈150 万㎡。

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03 产品亮点:飞机户型 + 3.05 m层高

• 容积率 2.0,8 栋 14-16F 小高层,最大楼间距 68 m,约 500 户纯粹住区。

• 全系飞机户型:89 ㎡三房、105 ㎡三房、135 ㎡四房,得房率 78-80%,无连廊、南北通透、餐客一体、双阳台设计。

• 3.05 m 层高+高窗墙比,客厅整幅落地窗接近“顶天立地”,采光、空间感拉满。

• 装修标准:汉斯格雅龙头、杜拉维特洁具、中央空调地暖二联供、新风、智能马桶、美妆冰箱,堪称 10 万+豪宅配置。

• 超低能耗:绿色建筑二星级,外墙保温+三玻两腔玻璃,年均空调能耗节省 20%。

04 价格与户型对位

• 89 ㎡三房:主流楼层 760-780 万,首付 230 万即可入住古美中产圈。

• 105 ㎡三房:850-870 万,客厅面宽 5.1 m,南向双阳台,对标市面上 120 ㎡空间感。

• 135 ㎡四房:1 120-1 180 万,LDK 大横厅 6.4 m,主卧套房带衣帽间,二胎/三代同堂一步到位。

【中铁华发·古美阅华】均打造为14-16层的小高层,在户型和装修上较以往产品做了迭代,增加了产品的窗墙比,在装修上也进行了多处优化,同样的面积拥有更强的尺度感,舒适度更高。

约3.05米层高 增加室内空间

古美阅华的层高做到了约3.05米,比普通新房要多出10公分的空间,不封阳台和全屋飘窗的设计,则让室内拥有更多使用面积和采光空间。

同面积段产品,古美阅华的空间更加宽敞,收纳使用面积更多。

大窗墙比 室内通透感更强

更好的采光,通透的空间会让空间的视觉效果更宽敞,窗的位置、大小在后续装修中都很难改变。

单看户型图,古美阅华窗,阳台面宽更大,飘窗数量更多,窗墙比更高,相对于同面积段户型有着更多的采光空间。在样板间,我们更是惊喜地发现,古美阅华的窗比一般产品要大上许多。

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一是得益于更高的层高,约3.05米的层高不仅空间更加开阔,也能增加窗的大小;

二是开发商将窗做到了接近“顶天立地”,每一扇窗的高度接近天花板。

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飞机户型 尺度舒适功能齐全

古美阅华的户型,在传统飞机户型的基础上进行了完善,套内空间几乎没有走廊,每一寸空间都做满了功能大阳台、全屋飘窗的设计,更是实打实的为业主增加了实际使用空间,来看即将要加推的户型:

建面约90㎡两房两厅两卫

目前这一面积往往会做三房两厅一卫的设计,空间局促不说,单卫设计使用也不方便。古北阅华做了当前少有的大两房设计,每个功能区的使用面积都足够。

宽敞主卧更是做了两房户型中少见的套房设计,给足主人尊贵感,双卫设计也更从容。

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建面约105㎡3房2厅2卫▼

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建面约105㎡三房可以说是预算范围内性价比很高的产品:

飞机户型利用率更高,客餐厅阳台一体,每个房间都有外窗,空间更通透;

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主卧套房,卧室互不打扰,加上全屋飘窗,舒适度再次提升!

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实拍图 仅供参考

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建面约135㎡4房2厅2卫▼

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建面约135㎡四房是改善生活的优选:

四开间朝南约6.2米大横厅设计,主卧面宽甚至近4米,这样的一步到位阔绰感,适配更长的家庭周期。

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装标方面:为了给业主呈现高品质居家生活,项目甄选国际一线品牌装标,精工和审美双双在线!

“三大件”方面一点也不含糊,直接上“硬货”,百朗(或同等品牌)新风,约克(或同等品牌)二联供地暖+中央空调;

包括西门子(或同等品牌)厨房四件套,罗格朗(或同等品牌)智能中控,施耐德(或同等品牌)插座面板,高仪(或同等品牌)台盆、水槽、龙头等,配置阵容堪称豪华。

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样板间细节▼

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实拍图 仅供参考

05 优劣势大起底

优势

成熟板块+稀缺供应:古美 5 年仅供 2 块宅地,阅华为近 3 年唯一纯新盘。

倒挂+产业:漕河泾 1.4 万家企业、30 万高薪人口持续输血,租售需求稳定。

产品力卷到天花板:小高层+飞机户型+3.05 m层高,同级无竞品。

劣势

地铁需接驳:步行至 9/12 号线约 1-1.4 km,依赖共享单车/社区班车。

外环噪音:北侧临近外环高速,中低楼层或有噪音,建议选 10 层以上或南向户型。

学区不确定性:名校虽多,但新房不承诺划片,投资客需谨慎评估政策风险。

06 购买策略

自住首套:优先 89 ㎡中高楼层,总价可控、三年后换房也能享受板块溢价。

改善家庭:直接锁定 135 ㎡边套,一步到位,错过古美核心区将再无小高层四房供应。

资产配置:105 ㎡三房流通性最强,未来二手可对标周边 120 ㎡户型,回报率更高。

07 结语

古美阅华把“中产想要的确定性”一次性打包:成熟地段、倒挂价格、硬核产品、产业后盾。真正的风险只有一条:犹豫太久,房源没了。

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