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静安苏河湾新房悦97闭眼可买新房推荐！ 上海静安悦97到底能不能买？上海静安悦972025最新动态！上海静安悦97最新房价-静安悦97楼盘图文解析（优劣势）分析今天李想测评的正是内环新上市的亲民楼盘——位于苏河湾板块的悦97。总建面1.3 万方，因规划为 1 栋 21 层高层、计 97 套房源而得名。主力户型为88-100平方米的二房或三房，联动价12.88万，主力总价900-1400万，综合评级给到B+。
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接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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首先对于一千万的预算，悦97与大悦城仅一路之隔，这让它的商业服务条件与交通条件都非常突出，因此我们给到区位评级A+。其中地理 a，交通 a+，配套s，相邻 b。
在板块上，它临近苏河湾的中心点，步行可达四行仓库。
轨交方面，这里是南北向的8号线与东西向的12号线的双轨换乘点。自驾动线则大致处于北横通道与南北高架的交汇处。除了轨交与自驾外，500米内可达苏河水上巴士站点，尽管日常使用的概率不高，但也算交通上的一个趣点。
商服配套上，拥有大悦城与万象天地这两个市级的大型商业综合体，前者是二次元文化圣地，后者是文娱潮流地标。相比地理、交通、配套近神级的存在。\
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相邻关系是较差的，东侧的养老院、南侧的北横通道、西侧的加油站，虽为扣分项，但尚可接受。
城市中心区千万级新房的通病是产品不如人意，一般由两个方面的原因造成：一是主观上与豪宅们对比后形成的心里落差，另一则是受土地条件的制约所形成的客观原因，而其中又以土地面积较小、缺乏社区规模所产生的一系列问题较为普遍。
悦97也不例外，李想测评给到产品评级B。其中规划与排布c，公区c，户型b+，内装b+。
项目用地是一块仅6000㎡的“凹”字形地块，容积率 2.0，除用于销售的1栋21层高层，在“凹”字的两个角还分别规划了1栋3层人才房和1栋配套房，整体排布紧促。
这类的小楼盘天生就没有空间与能力，去设置中大型楼盘里常见的会所或泛会所。正因为在社区与公区规模条件上的缺失，它们的产品价值表现一般，也因此导致产品评级中等。
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开篇我们提及的永兴里、信安里、琹庐、西岸誉府，统统都是这样：整个社区只有一栋高层，规划的都是小户型，总价低，但都表现出很好的交易性。惟有一个叫静安玺樾的楼盘是例外的，它有足够的土地空间，却没能充分地发挥优势。
回到悦97，在户型和内装上，总体表现得中规中矩。其中户型上，大部分格局方正，实现 3 开间朝南，作为小户型，采光与空间利用效率还是可以的。
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内装上，大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统也都配给到位。这与目标客群的需求大致相当，虽谈不上奢侈，但过过日子还是有余的。
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其中有个88平方米户型，是特殊的西边套，这个朝向肯定不符合传统的居住认知，但也因此获得了特别的价格处理，900万，会吸引足够多的人上车。
最后我们测评交易评级B+，其中定价 a，供需 a，竞品 b+，能力 b。
项目联动价 12.88 万 /㎡，尤其是户型控制在 100㎡以下，主力总价卡在 1000 万起步，恰好契合了预算有限却渴望入住内环的购房者的需求，比如说家庭结构简单的较富裕人群，或者为子女、父母买房的群体，等等。基于此，我们判断它能有效吸纳这部分客群，从而实现好的交易性。
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这一点可由前面提及已经售罄的几个内环楼盘佐证。比如小体量的永兴里、琹庐都是开盘即售罄 。在上海内环内千万级新房供应本就稀缺的情况下，当前购房者值得选择的就两个楼盘：续销的静安玺樾与将售的悦97。两者的主要区别是，前者城市界面较差，但它是个1000套住宅的中大型社区。后者区位条件接近满分，但只有一栋楼孤芳自赏。孰优孰劣，购房者可根据自己的偏好来做选择。
今天测评的悦97，它算不上一个完美的楼盘，但确实在某些方面的价值特别突出，如果你是潜在客群，就抓紧去看看。因为只有97套的可售房源，特殊户型低至900万，这种机会稍纵即逝。
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