保利海上瑧悦-中环置地中心润府-中环金茂府这三个楼盘到底怎么选?能买吗?

保利海上瑧悦-中环置地中心润府-中环金茂府这三个楼盘到底怎么选？能买吗？南大三兄弟颗粒化对比！保利海上瑧悦、中环置地中心润府、中环金茂府，到底怎么选？！

近期，南大三兄弟接连入市，中环置地中心润府、保利海上瑧悦昨日开盘，中环金茂府即将推出最后一期房源！

这三个项目的竞争一直非常激烈，究竟应该怎么选呢？

保利海上瑧悦-中环置地中心润府-中环金茂府这三个楼盘到底怎么选？能买吗？

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这一次从各个维度，颗粒化细致化的跟大家分析一下这三个项目的优劣。

话题开始前，欢迎参与投票

保利海上瑧悦、中环金茂府、中环置地中心·润府，您怎么选呢？

保利海上瑧悦

中环金茂府

中环置地中心·润府

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首先从基础信息我们就能一窥三个项目的差异：

①户型面积段是非常接近的， 保利单价最低，入手门槛更友好。

② 润府位置最佳，妥妥步行进站。保利海上瑧悦也能实现步行进站但时间较长， 中环金茂府则是需要其他交通工具接驳，或者自驾；

③虽然都是精装，但 金茂府的科技住宅有独特优势！

④ 车位比润府略高！得房率金茂府略高！ 产品都不封阳台有连廊。

⑤三家物业在业内外口碑都还不错，金茂物业更偏向豪宅，保利物业收费相对较低。

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价格颗粒化对比

从明面上看，具备价格优势的是保利海上瑧悦，那么这部分我们就以它为底色，来对比其他2个项目，回答3个问题：

1、保利海上瑧悦临近不利因素的楼栋，到底有多便宜？

2、临近不利因素的楼栋，真实视野到底是怎样的？

3、保利海上瑧悦远离不利因素的楼栋，比其他2个项目便宜多少？

来看具体分析：

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由于中环金茂府和中环置地中心润府前期房源已基本售罄，后期房源具体的一房一价还未出来，所以我们就拿前期的楼栋价格作为一个参考。

三盘已开盘房源具体的一房一价分析如下：

中环置地中心润府

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保利海上瑧悦

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中环金茂府

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整体而言，三个项目中保利海上瑧悦的价格确实是最低的一个。

像13栋、8栋、4栋这三栋楼内的约99㎡房源均价都在6万以内，最低的均价只有5.4万/㎡。

尤其是13栋、8栋的西边套低区，总价甚至在447-451万起，最高价也不过约560万。这个价格买进外环内的机会还是比较少的。

而约560万的价格，在另外两个项目中，只能选楼栋不太好的、中间套的低区。

对于预算吃紧的购房者来说，这确实是一个颇具性价比的价格。

当然，如此低价的原因在于，这两栋楼与宝凤暝园只隔了一个南大公园，不少人比较在意这一不利因素。

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通过航拍做了一个视野的模拟，供大家参考：

5楼以下是看不到宝凤暝园的，被南大公园全部遮挡。

10楼左右可以看到一小部分。10楼以上，才会慢慢看到全景：

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低区其实是看不到不利因素的，如果在心理上可以接受的话，500万不到的价格，还是比较香的。

但除了西侧三栋被不利因素直接影响的楼栋外。其他房源的价格保利海上瑧悦其实并没有特别大的优势：

比如说：前期推出的10号楼，中间套的均价来到了约6.17万/㎡的均价、边套约6.3万/㎡。

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两梯四户的2/9/11号楼中间套均价约6.2-6.3万/㎡、边套约6.4-6.5万/㎡。

而中环置地中心润府，A地块北侧两梯四户的16/17单元，中间套的均价约6.1万/㎡左右、边套约6.5万/㎡左右。两者相差并不多。

接下来，A地块还会有3栋北侧高层等待入市，均价与四期不会相差太多。

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整盘均价的价差主要在华润约7.4-7.5万/㎡的大户型以及A地块最南侧俯瞰走马塘水系的高层中。

总结一下：

保利海上瑧悦的部分楼栋，例如12单元、16单元、3单元、5单元，也就是位于社区最南侧和最西侧的部分有条件可以看到不利因素的单元确实很便宜，600万以内可以买1-20多层的房源，这些房源拉低了整体的均价。

但其他的房源主力仍是600-700万左右的，与华润、金茂相差无几。

地段配套颗粒化对比

关于地段，中环金茂府确实是要差上一筹，项目距离轨交直线约1.5km，周边也并不是整个南大开发的核心区域，所以整体的配套能级相对差一些。

而另外两盘的地段和配套，我们来细分一下：

首先是到地铁站的距离：

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说实话，都属于地铁盘，但既然是pk我们就聊的更细一些。

首先，直线距离上保利海上瑧悦与中环置地中心距离地铁站最远的C地块相当，直线都是约500米。

但有一点值得一提：从规划图上来看，保利海上瑧悦的主入口以及人行入口都在南侧。

所以后期实际的步行直达地铁站上，保利海上瑧悦走到丰翔路3号进站口的距离是约881米。

而中环置地中心润府的南北两侧均有人行和车行次出入口，即使是最远的C地块，从大门走到丰翔路2号进站口的距离，也只有约810米左右。

A地块只有约300米、B地块只有约410米左右的步行距离。

整体而言，中环置地中心润府到地铁站确实要更近一些，尤其是A地块和B地块，十分方便。

其次是到商业的距离：

从目前来看，南大的商业只有中环置地中心配套的华润万象系商业，以及即将出让的另外一块TOD项目的自带商办，这块新的商办地块与润府的A地块，就隔了一条祁连山路，距离很近。

不过，由于保利海上瑧悦的主大门开在丰皓路上，所以从大门出来步行约600米就是这两座商场，这个距离其实比润府的C地块更近。

从目前来看，这两者之间并无太大的差距。

不过，整个南大最集中和庞大的商业集群，并不在丰翔路站，而是在南大路地铁站附近。

而南大路位于中环置地中心润府的南侧，他们之间只隔了一条走马塘水系景观，前排的房源未来可以毫无遮挡的俯瞰南大的核心天际线。

也就是说，未来待南大的整体规划陆续落地，中环置地中心润府的地段价值会更加凸显。

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整体而言，中环置地中心润府的地段价值确实是比较突出的。

保利海上瑧悦整体的地段，建立在业主能够接受不利因素的基础上，那在上海同样500-600万级的项目中也算得上是出类拔萃，只是相对润府而言会稍弱一些。

而中环金茂府项目距离轨交较远，步行的话会比较吃力，需要自行车或者电动车的接驳，所以可能会更加偏向自驾多一些。

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户型设计颗粒化对比

户型上，三个项目竞争最激烈的还是百平米的3房产品。

有几点先跟大家着重提一下：

中环金茂府是典型的飞机户型，南北通透、室内无走道、各空间的尺度感较强。

保利海上瑧悦和中环置地中心润府都是三开间朝南、动静分离的户型设计。

这两种产品没有办法说谁优谁劣，还是比较看个人喜好。

但在设计感上，中环置地中心润府给到了S墙的设计，可以放下双开门的大冰箱。

建面约102㎡边套A1户型的主卧有270°的宽景飘窗；

A3户型的主次卧则是有两个270°的飘窗；

A2户型有一个连接客厅+次卧的超大阳台。

这些设计还是会对日常的生活带来一些方便和利好。

中环金茂府同样在全系约100㎡的户型中，给到了一个连接客厅+次卧的超大阳台，加上不封阳台的设计，尺度感还是比较可观的。

而保利海上瑧悦的户型就是典型的三开间朝南户型，相比另外两盘而言，略有些中规中矩。

具体来看规划设计师的分析：

保利海上瑧悦

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该户型三面宽朝南，全明双卫。客餐厅联动厨房阳台形成连贯的空间场景，开放且紧密联系，适合不同家人互动。大U型厨房，面宽进深尺度合适，台面长且好用，冰箱位合理。与房间等面宽的飘窗可作为使用空间的补充。美中不足的是户型当北侧有连廊时，可能会对北侧空间有采光和视线影响。

中环金茂府

该户型为飞机户型，三面宽朝南，采光通风较好。独立玄关入户，收纳齐备，客餐厅一体化，大面宽观景阳台，满足社交生活场景所需。U型厨房操作空间适宜，必要时可完全开放，两间卫生间全明且尺度舒适。主卧为舒适套房形式，次卧附带阳台，北侧的书房进深可满足1.2米床+衣柜床头柜的配置，亦可作为客房使用。多飘窗的设计，可作为使用空间的补充，过道无浪费。

中环置地中心润府

该户型为边套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明，双联景观阳台，满足日常社交生活所需。户型亮点：主卧套配置齐全，外加超大转角飘窗，视野极佳；公区空间利用率高无面积浪费；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。

该户型为中间套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明，双联景观阳台，满足日常社交生活所需。户型亮点：主卧套配置齐全，有步入式衣帽间；公区空间利用率高无面积浪费；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是由于北侧连廊和楼梯设置，飘窗有斜角，通风和采光略受影响，私密性不如边套户型。

该户型为边套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明。户型亮点：主卧套配置齐全，外加超大转角飘窗，视野极佳；北侧书房也带有超大转角飘窗；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是次卧与书房面积略小，主卧空间略曲折，面积稍有浪费。

该户型为中间套户型，动静分离，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，双卫全明。户型亮点：主卧套配置齐全，有步入式衣帽间；客餐厅等面宽；创新S墙设计预留冰箱位，增加收纳空间。缺点是由于北侧连廊设置，通风和采光略受影响，私密性不如边套户型

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精装配置颗粒化对比

关于精装环节，我们选了几个最主要的空间，按照项目大门处张贴的交付标准示意图，总结了一下，具体来看：

厨房方面，三个项目整体的标准是比较相似的。

有一点，保利的灶具和吸油烟机均是方太的品牌，在名气上可能要比另外两盘所用的博世要稍低一些。

但保利所使用的方太据案场介绍是全部采用方太的最高端系列，这个油烟机使用时几乎是静音的，表面还有一层防油膜，手势无接触就可以控制开关。

除此之外，中环置地中心润府的交付中有两个西门子或同等档次品牌内嵌冰箱、法狮龙或同等档次品牌凉霸以及唯斯特姆或同档次品牌垃圾处理器，这还是比较贴心的。

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再来看卫生间部分：

总的来看，华润的卫生间的主次卫在细节上有一些差距的，而金茂府和保利在每一个卫生间的装标都非常很高。这一点来看，金茂和保利会更有诚意。

最后来看大家很感兴趣的三件套：

金茂府的三大件一如既往的使用了科技系统；而中环置地中心润府和保利海上瑧悦均采用了东芝或同等档次品牌的空调地暖两联供系统。

这两个系统之间是有一些差距的。

先来看一下金茂府科技住宅的优势：

第一，毛细管网主要安装于顶棚、部分内墙表面，不占室内面积。

第二，无噪音（没有冷凝水、没有风扇声）；

第三，传热均匀。营造夏季约24-26℃，冬季约20-22°C的家，同时减少室内温度死角，就算是家里的墙壁也是冬暖夏凉。

第四，全屋24小时置换式新风系统，让室内始终保持适宜的湿度。

总的来说，金茂府科技系统的居住舒适度与中央空调+地暖+新风系统相比，确实是有本质区别的。

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但在科技住宅的居住中也会遇到一些问题：

第一，金茂府家中的温度是无法自己调节的，对于一些对温度比较敏感的业主而言，这一点可能需要适应的时间。

第二，中环金茂府的科技住宅需要约5.78元/㎡/月，加上约7.8元/㎡/月的物业费，不少人认为很贵。

但相比普通的中央空调+地暖的房子每个月所用的电费来算，究竟贵多少呢？

我们有一个粗略的计算：

一个正常地暖+中央空调两联供的系统，一套百平米的3房（主卧室、次卧、书房、客餐厅及玄关全开）每小时的额定耗电量约3.91kw，也就是空调开一天（24h）需要花费93.84度的电量。

而上海市电费收费标准如下：

1、电量每年0-3120度，电价每度0.617元，高峰电价为0.617元/度，低谷电价为0.307元/度。

2、电量每年3120-4800度，电价每度0.667元，高峰电价为0.667元/度，低谷电价为0.337元/度。

3、电量每年超过4800度，电价每度0.917元，高峰电价为0.917元/度，低谷电价为0.467元/度。

极端情况下，如果按照每年365天每天24h都开着空调，那得到的结论如下：

33天突破第一档，花费406.8元

18天突破第二档，花费239.3元

之后全部都是第三档，花费5780.112元

（按照平时一般情况下所计算，具体以实际消耗电费为准）

全年共花费6426元。对比金茂府能源费一年的6936元来说，还是要便宜一些。

当然，也不是所有家庭都会一年全部都开满365*24h的，所以整体而言，能源费确实要比正常居住花的成本更高。但也会收获更加出众的居住体验，这一点就看小伙伴们如何取舍了。

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社区颗粒化对比

三盘中，中环金茂府和中环置地中心润府都有一个约1500㎡的会所；

不同的市，金茂府的整体社区体量较小，并且整个会所是只对业主开放的。

而中环置地中心润府的会所是对外，加上更加大的小区体量，业主整体的人均会所占有率会更低。

再加上除1号楼外，在其他几个楼栋内都规划了儿童娱乐区，老人家的休闲区，运动区域，会晤区域等局部架空空间。

在这方面，中环金茂府是三盘中诚意最足的。

当然，中环置地中心润府在小区内部各个地块中也都设计有架空层；

公共休闲区域以画廊贯穿，设置休闲座椅、展台、吧凳等家具，方便业主在此休息、会客、交流；

游乐区则是青年手作自习区和儿童活动区，满足不同年龄段儿童的需求。

阅读书吧放置了各类书籍，满足不同年龄层业主的阅读需求。

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还有全能智慧社区配套，包括无人超市、老年体医融合等，打造以业主居住需求为核心的智慧社区，保证业主大部分的生活需求都能在社区内解决。

同样的，保利海上瑧悦虽然没有会所，但打造了全龄段动静分区架空层：

动区设置了体能测试、儿童游乐等功能区

静区，则规划了阅读空间、益智科普、休憩空间等功能区

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单拿会所来说，中环金茂府确实是最具有诚意的，会所带来的生活场景也更加的多样化。

当然，中环置地中心润府会所+每个地块内均配备有架空层+全能智慧社区配套，可能会所没有金茂府那么出彩，但在社区方面确实是三个项目中最全面的。

保利海上瑧悦的无会所确实会稍显遗憾，但为孩子提供了更多更安全的成长空间。

再来看更多的社区配置：

保利海上瑧悦

虽然没有会所，但保利海上瑧悦的社区，可能是三盘中比较大气的一个。

大门处，有约百米的气派门头；

约6米高、35米长的显赫门头；

将长200m近1000m²的水系覆盖到整个社区内。

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小区内更是穿插设置了碧波归苑、疏林影院、落英雅境、芳华聚场、银杏舞台、桃园趣集、邻间雅庭、花园雅集、活力竞场等9大区域。

全冠移植名贵树种，造价近5000万。

社区内大量圆明园同款黑山石，造价百万。

蟒水纹、一字枋心、海棠纹、套方锦...手工高定东方文化细节。

中环置地中心·润府

除了会所和架空层外，润府的社区内还有森系的拾光礼序，一街六境九园的设计。

海派公园式大门、多元主题公园、下沉式自然岛屿...将让业主有更加舒适的森系归家礼遇，在加上社区外的走马塘水岸绿廊，这个宜居度全市少有。

最后，还有华润置地的五奢体系以及8+108项精工细节。

在整个中环置地中心·润府的公区，您能看到大量的奢玉、奢皮、奢石、奢镜、奢板。

整个社区很大，不管是功能性、仪式感还是宜居度等等，华润置地都有更大的空间去营造，更具优势。

中环金茂府

除了会所外，项目社区还拥有下沉水光庭院：与周围建筑融为一体，墙面大面积原石，产自西柏坡景区内，粗犷、古朴。乌桕树以石为台，如自然盆景。

园林方面则是高定了十颗“翡翠”空间。

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最后我们做个总结：

①保利海上瑧悦

优势：放在全市约500-600万级的新房来看，项目的地段、与轨交的距离、周边商业的能级体量，都是实打实的出众。对于预算吃紧的小伙伴而言，保利海上瑧悦的性价比较高。

劣势：不利因素确实是导致项目低价原因，所以在享受性价比的同时，也要承担不利因素带来的影响。另外，在地段、会所、视野等方面相比于润府，还是有一些差距。

保利海上瑧悦的优劣势是很明显的，出众的性价比和社区环境、稍显不足的会所、户型设计以及不利因素的影响。更适合预算吃紧、但对地铁、对地段、通勤以及配套有强需求的购房者。

②中环置地中心润府

优势：六边形战士，整个项目基本上没有什么太大的槽点，位置也是三者中最佳的！尤其是接下来入市的A地块，地段、会所、架空层、优质精装、好户型、出色配套、景观、生态...该有的润府基本都具备。

劣势：三盘中最为昂贵的项目，拿A地块刚刚入市的两栋楼来看：

前排的小高层中间套总价约620万起、边套约646万起。

后排的大高层中间套总价约523万起、边套约567万起。

其中，便宜的中间套户型没有270°的飘窗、没有连接客厅+次卧的阳台，只有一个S墙，户型端相比保利并没有什么优势，相比金茂可能会略逊色一些。

所以，在润府A地块内卖好户型、好楼层，预算起码要在620万以上。同时，在产品的细节上确实会存在一些瑕疵，例如会所是对外开放的，加上大体量的社区，人均的占有率会比较低、有部分3梯6户的房源等。从中环置地中心润府如今的销售成绩来看，这确实是南大目前最受欢迎的产品。但接下来A地块相对较高的价格也确实劝退了不少人。

③中环金茂府

优势：金茂府的科技住宅，确实省心且高舒适度，尤其是在梅雨季节较多的上海来说。同时，只对社区业主开放的会所，放眼整个上海也没有几个。

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整个项目的居住舒适度，在三盘中可能是最高的。

而且价格相比润府还是有一些优势的，约620万以内只能在润府买楼层不是很出众的中间套，但在金茂府可以选择的面就很多了。

劣势：距离地铁较远，并且周边也不是南大的核心发展区域，所以配套等相对落后。其次，高舒适度也伴随着高成本，7.8元/㎡/月的物业费+5.78元/㎡/月的能源费，生活成本是比较高的。这个项目更适合追求极高舒适度的自驾家庭。

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