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思维陷阱
前两年市场火热期，很多人闭眼冲前滩小户型
如今进入市场冷静期，他们又过度低估前滩新房
两件事看似风马牛不相及，但其实本质上是陷入了同一个“思维陷阱”：将一时的市场热度，当做评判项目优劣的绝对标准
影响项目一时市场热度的因素太驳杂了
一二手倒挂的程度、阶段性对某类产品的不接受、同期有没有红盘分流……都会产生巨大的影响
特别是现在购房者普遍非常犹豫，但凡有一点不完美，都“懒得”深入分析，就直接被无限放大
世纪前滩天汇无疑是吃了市场环境的大亏，被深深误解了
1、对于倒挂的误解
你要说前滩小户型目前几乎没有倒挂，我觉得没错
但你要觉得世纪前滩天汇一个纯粹改善社区，也没有倒挂，我可不这么认为
论前滩改善户型，品质较高的晶耀名邸目前挂牌有19W元/㎡左右，华唐名邸则在15W元/㎡以上
数据来源链家网公开挂牌
而世纪前滩天汇以某栋建面约160㎡户型为例，低区、中区、高区的价格分别在11.7W元/㎡、12.9W元/㎡、13.7W元/㎡左右
即便考虑成交前的“议价空间”，世纪前滩天汇价格也与二手有着明显价差
数据来源世纪前滩天汇一房一价表
2、对于产品的误解
还有不少人觉得世纪前滩天汇是商业上盖，会比较吵；而且还是超高层，得房率影响未来行情
上海确实这类项目较少，对新事物接受慢很正常；但这并不代表这类产品，就真的没有价值
相反的，我看到的是这类项目往往是价格天花板
1）上海天玺：大名鼎鼎的iapm上盖其实也有住宅，这个小区非常惜售，今年有套270㎡大平层出售，价格大致在27-30W元/㎡
实景图来源网络
2）TODTOWN天荟：同样是地铁+商业上盖，而且同样是超高层（约100M），天荟至今成交价在12.5W元/㎡以上，远超莘庄其它住宅
实景图来源网络
其实只要配置够高，产品力足够硬核，地铁、商业上盖的便利性，超高层更好的视野都是居住价值的加分项
而在这一点上，只要真正深入了解过世纪前滩天汇，就会知道它绝对是够格的
当然我们也会在下个部分中，做一些简要介绍
3、对于红盘分流效应的误解
能对前滩新盘形成分流效应的，放眼全上海也没几个
但就是这么“巧合”，徐汇滨江的汇元玺和保利滨江天珺和世纪前滩天汇同批入市
而且两个盘破天荒地一口气推了近800套房源，前所未有的分流效应就这么出现了
但这些驳杂的因素不仅全都是“误解”
且一定程度上都不重要，只是“噪音”
一个项目值不值得买，在我看来只要问自己两个问题：
1、居住属性：住得爽不爽？
2、资产属性：是否拥有足够稀缺性？
前者决定了你的“精神收益”，而后者则决定了你的“物理收益”
概括而言，我觉得就是一定要有竞品思维
呈口舌之快，说前滩不如前两年也就算了；真要相信前滩天汇不值得买，那我觉得误判就太大了
因为只要你冷静一点分析，就会发现世纪前滩天汇未来是几乎“没有竞品”
竞品思维
我们可以结合世纪前滩天汇实际的地段和产品，来仔细阐述一下为什么我讲它是个几乎没有竞品的项目
首先，我们来剖析一下世纪前滩天汇的“内核”？
1、“前滩之心”
1）前滩是浦东不可复刻的天花板板块
上海对于地段价值的天花板，其实有着官方定义——中央活动区
同时对于城市界面天花板，也有着官方规划，那就是作为“世界级会客厅”的一江一河
而前滩正是这两大规划少有的重合点，并且还是其中更为稀缺的全新成片开发的板块
后发优势所带来的更为科学的功能配比和分布，注定了更好的居住体验，未来很难再出现超越前滩的板块
图片来源上海2035规划
2）世纪前滩天汇占据前滩资源精华
而在整个前滩板块内部，世纪前滩天汇无疑占据了“心脏”位置
3条地铁在此交汇，商业巨擘太古汇就在楼下，各类文娱、运动配套也都走走便到
示意图仅供参考
世纪前滩天汇的底部商业和隔壁的太古里，本身就是一体，未来也同样来自太古的统一招商运营
效果图仅供参考
可以说整个前滩的资源，都更大程度倾斜到世纪前滩天汇身上
步行范围内就将交付一个集居住、消费、教育、运动、休闲、文化、旅游的完整的生活场景，这在整个前滩也是极为少有的
效果图仅供参考
2、罕见“真豪宅”
作为前滩重要的收官之作，世纪前滩天汇无论是在建筑、景观、配置，还是内部空间上都花了大力气
1）设计感
开发商陆家嘴集团邀请了全球顶级知名城市地标设计大师——KPF担纲设计，室内更邀请豪宅专家——HWCD设计，足见对于该项目的重视
其实从效果图，我们就能看到世纪前滩天汇与一般超高层住宅不同的巧思
整体地块虽然竖向空间复杂，但在排布的时候，依然努力在横向空间搭建更多的“空中花园”，用来打造绿化空间并且种植更多的乔木
效果图仅供参考
2）公区配置
为了匹配项目的豪宅定位，世纪前滩天汇的大堂和会所可谓极尽奢华
项目公区设计B3、B2、B1、1F、5F五个归家大堂，营造满满的仪式感和尊崇感
效果图仅供参考
项目还特别打造约2800㎡超大规模地下两层会所，连很多内环内项目也只能自愧不如
效果图仅供参考
内部配备健身房、泳池、休闲娱乐等丰富功能，基本满足了所有你能想象到的对豪宅的期待
效果图仅供参考
3）装修标准
世纪前滩天汇所用品牌的标准，在当下的豪宅项目中也够得上名列前茅
Meile五件套、嘉格纳、唯宝等同档次品牌，吊打市面上其它项目是肯定的，整个前滩都很难找到第二家
同时很多装修细节也人性化的考虑到位，比如安装了全屋智能化系统、旭格门窗系统，连电动窗帘轨道都安装到位，可谓武装到牙齿
示意图仅供参考
4）尺度感
还有最后再说说尺度感，前滩板块众所周知，大小户型占比极不均衡
2018年至今，前滩超过2/3的新房，户型面积都在110㎡以下
160-200㎡的大户型供应占比只有约8.5%
200㎡以上终极改善户型占比只有约4.6%
数据来源网上房地产
前滩作为全市少有的高端居住区，大户型无疑才是真正的高价值产品
世纪前滩天汇主推建面约110-290㎡奢装豪宅，纯粹的改善型的产品，才能将前滩的价值更好发挥
接下来，在了解了项目“内核”的基础上，我们再来看看它是如何“没有竞品”的
1、静态来看
虽然由于区位接近、地段价值相似、城市界面都很出众，很多人将世纪前滩天汇与徐汇滨江的汇元玺以及保利滨江天珺相比
但在我看来，“真豪宅”世纪前滩天汇，相比本批全部小户型的徐汇滨江两盘，无疑是改善客户的更优选
而且更令人惊喜的是，得益于商业上盖的设计
世纪前滩天汇拥有三个项目中更优越的视野，中高区即可一览黄浦江江景和对岸徐汇滨江优美的天际线
随着上海滨江板块逐步开发殆尽，这种优越的江景资源将变得越来越稀缺
世纪前滩天汇中高区视野，来源小程序新房榜单
2、动态来看
从板块的禀赋来讲，既能享受城市繁华配套，又能享受公园绿地的惬意，同时还能一览江景
这样的板块除了前滩，很难找到第二个了
而对岸的徐汇滨江新房联动价已经来到14.3W元/㎡，未来即便有大户型入市，也早已不是现在的价格了
世纪前滩天汇约13.2W元/㎡的价格，可能已经是同级别板块的“地板价”
写在最后
我一直说：“历史不会简单重复，但总押着同样的韵脚”
市场冷静期，一定会有优质项目被低估，被“错杀”
而这正是普通购房者们弯道超车的好机会
从竞品思维来看，世纪前滩天汇坐拥不可复刻的“前滩之心”位置，本身又是全面豪宅配置，全改善户型圈层纯粹，还能一览江景
层层稀缺性的叠加之下，世纪前滩天汇可谓几乎没有竞品
这意味着它会是你当下很难找到的优质居住体验
同时未来哪怕进入二手市场，也势必成为一房难求的价值高地
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