上海泗泾洞泾【保利西郊和煦·领墅】售楼处)-保利西郊和煦·领墅售楼中心首页网站丨2025保利西郊和煦·领墅欢迎您丨最新楼盘详情
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01 把 900 万放进上海别墅地图
2025 年上海外环外别墅供应清单：
松江新城叠墅：上叠 160 ㎡≈1 500 万，下叠 180 ㎡≈1 700 万，无花园或花园 20 ㎡；
嘉定马陆联排：220 ㎡≈1 300 万，但距地铁 3 km；
闵行马桥联排：200 ㎡≈1 800 万，容积率 1.4。
而保利·西郊和煦|领墅 132 ㎡联排 900 万起，容积率 1.01，地铁 1.2 km，自带 40-75 ㎡花园+南北双露台。
02 空间实测：132 ㎡如何做出 280 ㎡体验
一层：LDK 无界横厅 6.2 m 面宽，客厅挑高 6 m，可隔夹层做亲子图书馆；
二层：双南卧+北书房，均带飘窗，南向阳台 6 m；
三层：总统级主卧套房 28 ㎡，270° 环景露台 15 ㎡，夜晚可看佘山灯火；
地下：5.4 m 层高，隔两层后多出 60-70 ㎡，健身房+酒窖+影音室一次到位。
03 配套 3.0 版本
地铁：12 号线西延伸洞泾站 2027 年通车，5 站到七宝、9 站到徐汇滨江；
商业：3 大 TOD 环绕——已开业的龙湖云廊天街、规划中的洞泾未来湾 114 万㎡综合体、刘五公路 TOD；
教育：华二松江实验学校已招生，九年一贯制摇号入学，直线 800 m；
医疗：松江中心医院（三甲分院）车程 8 min，24 h 急诊。
04 价格梯度
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面积
产品
总价
单价（地上）
花园/露台
132 ㎡
联排
900-950 万
6.8 万
40-50 ㎡
155 ㎡
联排1100-1 180 万
7.2 万
60-75 ㎡
195 ㎡
联排1 280-1 350 万
6.9 万
75-120 ㎡
对比松江新城叠墅 1 500 万级，领墅用 1/2 价格实现“有天有地”。
项目主力户型建面约96㎡3房2厅2卫，这是一个功能性和尺度感完美结合的明星户型。户型三开间朝南、室内“3个飘窗+1个270°采光窗面+1阳台”、再加上“2卫”的设计，不管是采光、视野、通风、私密性，还是实用性都十分出色。
飞机户型天然对空间的利用更充分。整个户型以客餐厅为中心点，自然延伸至各个功能间，室内没有多余的过道，几乎没有被浪费的过道面积。房间内几乎每一平米都得到了更大化利用，整体尺度感远超同面积段其他产品！
800库的玄关空间，可以做到约80*110cm的空间，约2.8米高的双层收纳，间兼具收纳功能的同时，出入更具仪式感。
客厅进深约4.1米，面宽约3.5米，南连同尺度宽景阳台，将生活的奢度打开。阳台外窗采用大面积窗墙比，使得室内整体采光面、亮度、通风效果得到提升。
全墙纸交标结合整幅岩板客厅景墙，以定制设计感提升空间立体感。
餐厅空间相当阔绰，可放置四人桌或六人桌，尺度之大在400万左右产品中非常难得一见。
U型厨房带飘窗的设计，左侧预留了双开门冰箱位置，让整个空间的利用率更高。
次卧实现270°L型飘窗，双向窗户采光，可以轻松拓展出书桌及收纳空间，尺度感非常不错。
主卧套房设计，带卫生间+飘窗，舒适度与私密性兼具！
次卫采取干湿分离设计，避免早上洗漱的“排队”，充分体贴日常需求。
卫生间浴室配备品质4件套，同时置物架/镜柜/去水槽等匠心设计，也将卫浴间的精致拉满。
项目所有起居室+厨房都配备了飘窗，超大附加空间，让室内视觉延展性、收纳空间都得到了更好的提升，性价比超高。
项目精装交付标准更是诚意满满。中央空调、地暖、新风三大件配齐，还采用了高仪、唯宝、科勒等国际知名品牌，整体装修品质有保障。
另外，项目无连廊设计，很大程度上提高了得房率，再加上是10F平层产品，得房率就更高了。项目采用非封闭阳台设计，也在一定程度上降低了客户的购房成本。不得不说，这个建面约96㎡3房2厅2卫户型，能满足业主从二人世界到三口之家，再到二胎家庭的全生命周期需求。
有进阶改善需求的朋友，还可以选择建面约119㎡4房2厅2卫。建面约119㎡4房2厅2卫，是南北通、3+1开间朝南的飞机户型，做到了南向双卧+主卧套房设计+双卫设计，不失功能性的同时让总价更为友好。客餐厅一体化设计，整个公区视野开阔尺度阔绰，足以彰显业主的非凡气度。
该户型类1梯1户设计，拥有类独立梯厅，给足了业主归家仪式感和尊崇感，同时拥有一个尺度阔绰的入户门厅作为自己家的延伸！
05 持有成本与回报
商水商电：年使用成本约 2.5-3 万；
物业费 6.8 元/㎡·月，年 1.1-1.6 万；
租金：同板块 160 ㎡叠墅月租 2.2 万，领墅 132 ㎡联排可租 2.5-2.8 万，年化 3.2-3.5%。
06 风险提示
联排毛坯交付，装修预算需额外 80-120 万；
12 号线通车前，自驾是主要出行方式，建议配置家庭第二辆车；
板块二手别墅交易周期 4-6 个月，投资需长线思维。
医疗资源
上海市第一人民医院南院（三甲）、上海交通大学附属第一人民医院松江分院、海中医药大学附属曙光医院松江分院（二甲）、洞泾社区卫生服务中心。
07 购买策略
自住+社交：132 ㎡中户，花园 50 ㎡，总价 900 万出头，一步到位；
资产配置：155 ㎡边套，花园 75 ㎡，5 年后目标价 1 400 万；
收藏级：195 ㎡端户，三面采光，佘山景尽收眼底。
预约咨询热线：400-960-1656☎， 加微咨询：139 1616 5691（加微，不要来电，备注楼盘名字）
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