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最近，我们团队聊得最多的是——如今上海楼市，已经不再是“谁跑马灯亮、谁的样板房漂亮”就能卖房子。
二手房价格崩塌后的“破发恐惧”，让很多购房者宁可等，也不愿轻易出手。
但就在这样的冷市中，有一个项目让我们停下了批判的键盘——澐启滨江。
下面，我们从三个维度拆解：为什么在这个“谁都会停下来犹豫是否买房”的时代，澐启滨江能成为唯一的破局者！
概念方案过程示意图，非交付标准
01
行 家 买 房
出圈热销 ≠ 侥幸，而是结构性逻辑
225%认筹率背后的信心与价值
澐启滨江的首开，给这个寒冷的市场添了把火。据悉项目首批认购率约225%，开盘当日也迅速售罄。
我们团队横向对比了全市新盘。如果以“单次入市>100 套且认购率 > 200%”为标准，从今年6月起，只有三次出现类似成绩；自 9 月起，澐启滨江是唯一一个达到标准的项目。
而且，本次热销并非是长期蓄客后的结果。
项目于8月1日拿地，9月19日公布案名，11月1日开放展厅，11月20日认筹，11月29日首批清盘。
从开放展厅到首轮售罄，满打满算不过一个月的时间。
样板间实景图
也有人可能会说，这不过是“市区+滨江”头衔的双重Buff。但在浦西北边的另一块滨江带，同样陷入了缺客户的困境。
可偏偏就是澐启滨江，让购房者甘心“先下单”，成为11月的首个，也是唯一一个“日光盘”。
这说明，它的热销不是靠屯客，更不是单纯的靠地段。
如此热销，是依赖五维结构 —— 稀缺地段 + 滨江资源 + 诚意定价 + 豪宅标准 + 长期预期，这五点共同作用所达成。是市场对此结构价值进行投票。
02
行 家 买 房
板块价值 + 产品设计 + 滨江资源
黄金S湾，上海滨江最后稀缺入口
项目的地段实在太好，这点毋庸置疑。
它位于浦东后滩，这里是黄浦江S湾核心地块。
北侧约800米是世博、南侧约800米是前滩，对岸约800米是徐汇滨江。三大热门板块，共同组成城市的黄金三角。
区位示意图
作为一线滨江CAZ，后滩拥有领先的配套资源。
不同于传统的，商办气息过浓的老牌caz，在这片滨江亲水平台，你将会拥有独特的滨江生活。
这里有约200万㎡的，被称为小阿勒泰的世博文化公园，其面积相当于2.5个陆家嘴中央绿地。周边还有前滩双子山、友诚公园等公园绿地。
抬眼所见，不是传统城区冰冷的高楼大厦，而是于自然共生的绿色城市。
当然也可以步行前往岸边，吹着湿润的风，望着悬于空中的旭日享受片刻宁静。
区位示意图
在周边，还有顶级的艺术浓度。
全球大师打造的13座国际级艺术展馆汇聚于此。梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院等都在项目周边，形成比肩伦敦西区、纽约百老汇的世界级文化艺术中心。
据统计每年将有120+场面向国际的中大型展会；200+场包含大型演唱会、音乐剧的正式演出；80+场专业艺术展览和40+场体育运动赛事。
区位示意图
当然还少不了商业。前滩太古里、晶耀前滩、西岸梦中心等，在10分钟生活圈内，构建出约60万方的商业体量。
你会发现，这不是传统围绕商办的传统caz，而是围绕着居住体验，构建出的高浓度复合体。
区位示意图
对于澐启滨江而言，更有着其它项目难以复制的先天禀赋：
在项目周边，已是大片大片的，早已完成平整的土地。未来这些地块将统一进行高品质建设，城市界面和谐统一。
再之，项目距滨江直线约300米，前排均为限高50米的商办。这意味着，项目的中高区房源，都能拥有良好的观景体验。
为将观景体验最大化，华润将临江楼栋转向了约32.5°。这一调整，还带来后靠双子山的意外之喜。
前有水系环抱，后有山峦倚靠。在满足一线观景体验的同时，更符合传统文化的择址观。
概念方案过程示意图，非交付标准
澐启滨江作为一线滨江新规过后的首个，也是最后一个住宅项目，更是以一种全新的生活方式，为滨江新房的史诗画上句号。
华润在地块西侧退让了约23米，在沿江的部分打造连绵200米的艺术花园。东侧打造约110米，含6大花园在内的巨幅庄园绿茵。
概念方案过程示意图，非交付标准
在社区的中心，通过近13米的高低差，打造约3500平的立体式下沉式水院。
再加上整体面积约4000平的，高约4.5-8米的首层全架空，以及约2500㎡的群岛式会所，在周边一众项目中更显出类拔萃。
概念方案过程示意图，非交付标准
户型上，本批次将会有全新供应。
据悉，12月二批次加推涉及3栋楼，含建面125-286㎡的多个户型，更推出了510㎡天际顶复。
这是项目最好的大户型！最强的低区无遮挡！
概念方案过程示意图，非交付标准
一线滨江社区已极度稀缺，建造在此的首排江景房更是凤毛麟角，在市场上更被客户竞相珍藏。
例如绿城黄浦湾的高区，前排靠江房源的溢价，通常能在50%以上。又比如被人津津乐道的汤臣一品，前排江景高区的租金，比后排同区贵了近一倍！（数据来源，链家）
2号楼作为社区的临江首排，在目前的新房供应格局里，是难以复制的藏品。
于该楼栋打造的，建面约226㎡&286㎡的“全景舱”户型，也将在二批次首次入市。低区可赏园，高区可瞰江，生活体验更为优异。
户型概念方案过程示意图
建面约226㎡户型，以平权的居住理念，打造有4房4卫3套房的越级产品。建面约286㎡户型，更是采用无窗墙比框筒结构，是全上海目前唯一在售的，三面看江全景舱。
建面约510㎡的天际顶复，拥有极为优异的瞰江视野，是一线滨江带罕见的传世大宅。
概念方案过程示意图，非交付标准
1号楼和3号楼，得益于华润本次的楼栋排布和社区打造，也有一定的景观体验。
为将这份资源最大化，在二期还有稀缺的建面约125㎡的三面宽边套产品
这对于预算不足，但又想享受优质观景体验的客户来说，是一次相当诱人的入场券。
概念方案过程示意图，非交付标准
总结一下，对于希望兼顾城市资源 + 江景 + 居住品质 + 长期资产价值的人群来说，这样的组合是当前上海滨江住宅市场中，极其罕见且难得的入口。
03
行 家 买 房
诚意定价+资产安全边际+投资／改善双兼顾
对市场与信心的组合拳
产品卖不动的原因其实很简单。
就是客户觉得，定价和心理预期相去甚远。
项目首开均价13.67万/㎡，总价较合理，相对同级别滨江房源有明显诚意。
在当前多数高端楼盘“高价 + 高装修 + 高期待 + 低成交”的背景下，澐启滨江给了购房者“看得见”的入场门槛与安全边际：
滨江资源 + 稀缺地段 + 豪宅品质 + 相对低价，这种多维叠加使其具有较强抗风险能力与长期价值潜力。
区位示意图
滨江资源上，目前官方对“一线滨江”的定义是400米内。信息出自：（《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》）
而目前市面上在售滨江项目，大多距江景700米乃至更远。约300米滨江的澐启滨江，无疑更能享受到江景资源带来的利好。
地段能级上，上海严格意义山的真核心，有且仅有中央活动区（caz）。目前市面上的一线滨江caz住宅，现已基本售罄。
一线滨江caz最后的两块压轴宅地，正是澐启滨江。因此，项目天生领先其它滨江住宅一个身位。
产品品质上，澐启滨江是一线滨江caz中，新规过后唯一一个，也将是最后一个住宅项目。
在先前的部分高总价项目，还用真石漆控制容积率时，项目已采用石材+铝板+超白玻。不计容规则下，带来的架空层尺度也更为优渥。
换而言之，从产品的角度看，项目在市场上没有严格意义上的“竞品”。
而且，项目二批次将加推最好的大户型！最强的低区无遮挡房源。含金量极高！
概念方案过程示意图，非交付标准
定价诚意上，远的不说，同为S湾的徐汇滨江网传要卖20万+，前滩二手房如今挂牌18-20万。
沿江北上，一线江景房的挂牌价突破20万的比比皆是，更不乏25万的高价。
这些项目都是澐启滨江的“安全垫”，即使市场再下挫20%，也很难淹没项目本身的价格。
数据来源 链家
对于改善型、资产配置型购房者来说，这不仅是“住的房子”，更像是一张“滨江入场门票 + 潜在资产 + 稀缺资源锁定”。
换句话说，这不是简单为了“住”，更可能是一种理性的资产配置，是对未来城市价值与稀缺资源的一次提前押注。
写在最后：
这些天，我们团队――在不同项目、不同开发商之间穿梭、比较、洽谈，有时也深感开发商的疲惫。毕竟，在这个市场中，好房子不再是稀缺，稀缺的是“既有品质 + 资产安全 + 心里踏实 + 理性期待”的那种。
而澐启滨江，它让我重新看到了那种久违的可能 —— 那种即便市场动荡、大家谨慎，也依然有人愿意“认认真真下单 + 长期看待 + 稀缺资源 + 资产回报”的可能。
我相信，这样的项目，不该被严肃时代的悲观情绪淹没。它是一次理性 + 有担当 + 有远见的选择。
如果你也在寻找一个既能保证居住品质，又能兼顾资产安全与未来潜力的滨江住宅，不妨把澐启滨江列入你的优先候选。
毕竟——在多数人犹豫、观望的时候，用脚和理性投票，有时比喊破喉咙更响亮。
新批次即将入市。错过了第一波，就不要错过这次的二批次。
在该批次中，你将见到本项目中，乃至整个一线滨江最好的大户型！最强的低区无遮挡！
错过了，才是真正的遗憾。
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