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hi，各位！
备受关注的红盘保利·誉滨江终于取证入市，项目一房一价表已经出炉，明日开启认筹！
项目所在的杨浦滨江，是上海“一江一河”规划中规模最大、也是最后一片成片开发的滨水区域。近年来，这里新房持续热销，地价屡创新高，整体价值正处于快速上升通道。
数据来源网上房地产，不含风貌就改地块
伴随市场发展，购房者购房逻辑也在全面进阶，对杨浦滨江的期待正从“有房可住”走向“住得好房”。以“多阳台、高实得率、全龄友好社区”为代表的新一代代住宅，正在成为改善型客群的共同选择。
保利·誉滨江，正是这样一款精准呼应地段价值与产品趋势的诚意之作。
项目直线距黄浦江仅约400米，左拥发展成熟的杨浦滨江南段，右望正处于产业风口之上的复兴岛科创中心，区位优势十分突出。目前周边新房均价已达约13-20万/㎡，而本项目均价仅约11.5万/㎡，性价比极具吸引力。
作为保利置业誉系2.0全新产品，项目在产品的多个维度实现升级：多阳台、灵动飘窗、私厅入户，兼顾实用性与仪式感；外立面采用全铝板+玻璃+石材，质感高级；同时规划约3000㎡高端会所（含架空层）与立体园林，重塑归家动线与社区生活体验。
总而言之，这既是一次入驻滨江的珍贵机遇，也是一次以新一代产品力抢占价值高地的重要窗口。
接下来，就让我们一起讨论一下大家最关心的问题：誉滨江的定价逻辑和选房策略。
今天晚上19：30开始，我们的直播别忘记预定：来到杨浦滨江400米，网红复兴岛旁，探访保利誉滨江样板房！点击下方链接可以预约。
本次首开的5号楼，采用17层与8层单元拼接设计，整体均价约11.5万/㎡。东侧为两个17层小高层单元，采用两梯两户配置，配备独立电梯厅，兼顾效率与私密；西侧为一个8层洋房单元，一梯两户设计，实现“类一梯一户”的独立入户体验。
楼栋坐落于小区“黄金中轴”，属于组团内部的核心位置，首层全架空设计，公共空间与视觉通透感十分出众，同时全楼栋未设连廊，进一步保障住户的居住私密性与纯粹性，距离会所与下沉庭院最近，生活配套触手可及。
建筑排布科学合理，东侧为叠墅，视野开阔无遮挡，中庭景观尽收眼底。虽然洋房临近社区出入口，却因布局巧妙，内部环境依然静谧，同时能感知园区的生活氛围，真正实现“出入便捷，归家安宁”。
在整体社区中，此类占据核心区位、兼具开阔视野与良好私密性的楼栋，通常具备更强的资产属性与保值能力。
本次首开的5号楼中，15单元洋房整体均价相对较低，这主要是由于没有高楼层拉升价格。但若对比同楼层单价，洋房119㎡西边套实则是同面积段中单价最高的，洋房中间套价格是最划算的。
小高层119㎡户型中，单价最高的为12单元，主要原因在于这个单元与东边套139㎡户型拼接，得房率相对更高——在套内面积与13单元同户型相近的情况下，产权面积比13单元中间套小了近3㎡，因此单价略高。
唯一的139㎡东边套户型单价最高，这也与其户型格局和景观视野的全面升级相符。
整体来看，各面积段之间的价差控制得当，定价策略均衡合理。
保利·誉滨江这个批次只有三个户型，但是非常优越。
中间套G户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.40万/㎡，总价均价约1316万。
本户型是经典飞机格局，客厅居中，两卧分列，南北通透、动线清晰，互不干扰。通过精细化设计，优化约3㎡过道面积，提升近3%使用率，不仅拓展空间感受，更转化为实际的居住价值。
厨房飘窗拓展为实用收纳区，告别传统“飘窗+薄柜”的配置，实现功能与尺度的双重升级。
客厅开间达3.6米，连接约1.7米进深阳台，客餐厅总面积约30㎡，视野开阔，活动自如。北次卧开间达3米，优于同面积段常见的2.8米，结合拓展飘窗设计，可灵活布置为卧室、儿童房或多功能空间。
卧室配套的阳台与飘窗均可拓展，满足不同生活阶段的需求：可作为生活阳台，也可纳入室内，延伸使用面积。
全屋阳台统一封窗交付，既省去业主后期改造的麻烦，也维护了立面的整洁与社区整体品质。
本户型通过约十几平的高效赠送空间（含约5㎡私享梯厅、约5㎡飘窗以及阳台），真正做到了“中户价格，边户体验”，以高性价比成就生活品质的全面进阶。
E户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.32万/㎡，总价均价约1341万。
119㎡边户格局延续中户实用基因，北次卧焕新升级——270°转角飘窗，搭配约3.9米开间（含飘窗），将北向空间采光与视野拉至极致，真正实现“北卧平权”。
约6㎡的入户私厅，全屋约8㎡飘窗（不计容）叠加约11㎡的阳台（一半计容），全屋赠送面积近20㎡，真正实现“小面积，大享受”。
A户型 139㎡四房两厅两卫，单价均价约11.87万/㎡，总价均价约1642万。
这个户型南向面宽约10米，设计上不走寻常路，打造环岛式侧厅，侧厅面宽近6米，联动同面宽多变阳台，形成约35㎡的开放式社交核心场域。因为是边套，所以既拥揽内庭院园林的全景视野，又为家庭聚会与日常互动延展出阔绰从容的空间，尽彰大宅气度与生活温度。
户型设计全屋飘窗与大尺度阳台，采光度全面提升，空间感倍增。
全屋赠送飘窗面积约12㎡（不计容），可自主改造，阳台总面积约14㎡（一半计容），搭配约7㎡的入户私厅，户型实得率超高。
这个户型整盘只有30+套，本次推出16套，几乎一半的房源，非常稀缺。
如果按照实得面积计算誉滨江的价格，远比11.5万/㎡更加划算！
每100万我用一个颜色表示。
我们先看建面约119㎡高层的户型。
高层楼层之间的价差较为明显，尤其在5层以下，其中2楼与3楼之间的差价最大。由于整栋楼1层均为架空层，实际居住从2层开始，因此2楼对于预算有限的客户而言，具备较高的性价比。
从5楼开始，单价呈现小幅阶梯式上涨，直至实际楼层14-15楼出现一次较大幅度跳价，这主要考虑到高楼层拥有更开阔的视野与居住舒适度。
次顶楼-顶楼价格有一定幅度的回落，原因可能在于次顶楼只比顶楼低一层，在视野、通风、采光这些高楼层核心优势上，与顶楼几乎没有差异，但业主的心理安全感更高。
洋房119㎡户型的楼层价差策略相对简明：5层以下价差显著，5层及以上价差趋于平缓，整体分为两个定价区间。
东边套139㎡户型的定价逻辑则有所不同，各楼层之间存在更为明显的价格差异。
低楼层方面，5层以下依然保持较大价差。
5层向上，9-10层出现一次显著的价格上调，这主要是由于该楼层已完全越过东侧叠墅，获得了极为开阔、近乎无遮挡的视野，并可远眺由保利置业代建的约6000㎡量子公园，景观价值大幅提升，因此价差明显。
继续向上，12至15层之间价差也较为突出。这几层开始出现江景资源，且每一层的观江视野各有不同，景观层次丰富，因此楼层间的价格梯度也相应拉大。
这个户型顶楼定价因具备优质景观视野，价格与次次顶楼基本持平，只稍稍下调。
追求极致性价比/预算有限的朋友，可以优先关注15单元洋房和12、13单元中低楼层这些房源总价最低，能让您以最低成本上车。
平衡预算与舒适度的朋友，建议避开价格跳跃层，选择中间楼层，总价不会太高，又能获得不错的居住体验。
值得一提的是，项目东侧由保利置业代建的约6000㎡量子艺术公园已于上周日正式开放，呈现效果出众，这标志着周边配套正在加速落地，这也将为誉滨江带来持续溢价！
预算充足，追求品质的朋友，可以闭眼冲中高区房源。这些房源拥有更好的视野、采光和通风，居住舒适度最高。
目前，上海地价还在持续上涨，截止至今年年中已经诞生了11个地王，成绩斐然。
地价的高热迅速传导至新房市场，新房再加推普涨已是常态。
批次普涨，首开价格就显得尤为珍贵。这次的誉滨江，从过会价格、定价逻辑到潜在权益，都能看出保利置业已将诚意最大化，为首批客户锁定了珍贵的价值窗口。
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