大宁中建玖上琅宸户型详情!中建二局大宁项目「玖上琅宸最新房价」,大宁中建玖上琅宸1500万起?大宁中建玖上琅宸推出128-280平户型-中建玖上琅宸细节爆料
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中建二局大宁项目「玖上琅宸」预计将在今年3季度入市，大宁1500万起？玖上琅宸即将推出128-280平户型，更多细节爆料
大宁中建玖上琅宸户型详情！中建二局大宁项目「玖上琅宸最新房价」，大宁中建玖上琅宸1500万起？大宁中建玖上琅宸推出128-280平户型-中建玖上琅宸细节爆料
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✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）
最新过程版户型图已经曝光——建面约128平三房边套是三开间朝南户型，转角主卧有270度拐角飘窗：
建面约160平四房房源极少仅约20套，面积可控+户型方正，是这次的爆款产品：
建面约190平四房更偏改善向，厨房空间巨大+配备岛台，拐角飘窗在主卫和主卧都有：
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建面约210平四房将拐角窗空间留给了餐客厅位置，卧室是两南两北的布置，主卧套房的卫生间也是朝南，标配双台盆和浴缸：
建面约280平前排直面大宁灵石公园，预计总价段要到4000万级了：
项目售楼处在大宁灵石公园内，从展厅里可以直接看到项目工地，未来第一排也能直接看到公园：
灵石公园里的树木茂密，有些地方高度都快赶上隔壁住宅楼了：
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从航拍视角看，项目最前排直线距离公园仅约80米，目前网传项目将建设一座天桥直达公园，如果成真未来还省了红绿灯时间，逛公园更方便了。
项目和大宁灵石公园之间隔着公众号
很多朋友可能不知道，中建二局原身为华东野战军步兵99师，组建于1952年，是根本苗红的国家背景。
项目从128到280平户型图已经在展厅内对客户展示，其中128平约5.4米客厅面宽，足够塞下一个书桌/茶室空间；
160平是四开间朝南设计，190平起全部都是一梯一户，有需要的同学可以去现场实地了解。
项目1楼采用全架空设计，最高架空层约10米约等于3层高度，2楼实际已经是4楼：
项目内打造堆坡景观，景观取意豫园中式园韵，打造约99米隐奢入口空间，结合独立的车马院，风雨廊道与人车分流独立双入口，带来尊贵的归家体验。
外立面选取景德镇稀有陶板，融入石材与铝板，打造海派先锋格调的公建化立面，窗墙比极高：
放大看，项目打造最大连续约12米无柱化设计与270°转角无柱视野，没有柱体让景观视野连贯，前排看公园景观溢价一定不便宜：
玖上琅宸规划约3000平会所，规划打造艺术花厅、行政酒廊、私宴厅、茶室、壁球馆、瑜伽室、健身房、恒温泳池等多元化空间,每一处巧思皆量身定制。
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一下车库，地下有中央车站归家设计，可以直接把家人放下去会所，不用一起到车位一起走，更方便：
项目预计推出约128-160-190-210-280平户型，预计起步价格在1800万左右；同时因为大户型都在前排直面大宁灵石公园，预计单价只会更高。
项目前排有大片公园，但是这个景观到底长什么样，大家可能都没实地看过。
火箭哥来到现场进行了不同楼层视野航拍，帮助大家更好了解实地情况——
根据设计方案，项目前后由8栋12-24层高层组成，只有最前排楼王可以有着无遮挡的公园景观：
在约40米高度（约10-12层）时，项目已经可以完整俯瞰灵石公园，但是停车场也看着更大：
在60米高度（17层左右），湖面更加开阔，白沙滩清晰可见（图右下）：
在80米高度，东侧大宁久光恰好挡住了陆家嘴三件套，只能看到上海中心的尖角；
西侧视野如下：
我们已经将项目各个高度视野的VR汇总整理，并且根据建设日期归类，可以看到工地不同阶段的进度；需要的同学可以自取：
项目楼板价约6.83万元/平，地块包含办公楼，此前有放风价在16万+，预计最终售价可能在15万左右；
中建二局大宁项目步行至1/20号线地铁站约500米、大约需要7分钟：
对比之下，第3批土拍的静安大宁某华地块楼板价10万+，同样也预计要到15万+单价才能有利润，内部目标售价15.5万/平；
都在大宁，不熟悉的朋友觉得这可能是一个地方，但其实差距巨大：
比起玖上琅宸周边，某华是老破小贴脸景观，和普陀区一街之隔，与其说这是大宁，不如说这是宜川，普陀最大的贫民窟之一。
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玖上琅宸目前已经开放展厅；感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
01“周边二手房价分析”
不说废话，直接上干货。
火箭哥统计了大宁的8个小区，2025年3-4月共成交81套房源，均价约10万/平，含税价格约10.3万/平。
数据显示，板块标杆小区大宁金茂府的二手房价明显高于周边其他小区。
最主要的原因是大宁金茂府楼龄比较新，基本在10年左右。而且大宁金茂府多个成交房源是带车位出售的，车位价值50万，所以整体成交价也被拉高了。
大宁多数次新房都是楼龄将近20年的老小区，品质能和新房对标打擂台的也只有大宁金茂府——
最新二手成交数据显示，大宁金茂府价格比起周边慧芝湖花园、明园森林都市这样的老房子要贵50%，产品力还是很有溢价的。
如果以金茂府做锚点，今天玖上琅宸16万的价格是站得住脚的，毕竟不靠高架加分、面向公园加分、地铁站更近加分、楼龄更新也是加分。
知道了单价，我们再来测算下每个户型的价格——
根据火箭哥整理，金茂府现在108平米三房起步总价为1700万，160平以上四房大约2500万。
我们假设新房是二手房价格的1.1倍，那么玖上琅宸起步价格应该是1900-2800万。
项目分为128-160-190-200平几个面积段，我们参考周边二手房价来算的话，那可以得到--
1）楼盘均价：单价约16.42万/平，小户型均价2100万
我们的价格测算是以金茂府作为基准的，但是老静安的康定壹拾玖三房也就2100万，所以把我们测算的价格再打9折，单价在15万以内可能更加合理。
2）楼栋价格预测
根据16万的均价我们推导了完整的小区楼栋均价，最前排楼王可能可以突破16万，最后排在14万+；
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