《越秀和樾长宁:长宁稀缺盘,优劣大揭秘!

在上海长宁区，新房市场向来稀缺，而「越秀和樾长宁」作为天山路板块近十年唯一的纯住宅项目，自亮相以来便备受瞩目。你或许正纠结于是否要入手这个楼盘，毕竟买房是人生大事，需谨慎考量。那么，越秀和樾长宁究竟值不值得买？真实看房感受如何？又有哪些潜在缺陷？今天，我将以第一视角，结合实地探访与多方信息，为你深度剖析这个长宁核心区的热门楼盘。

开发商官方热线电话☎：400-8800-703【官方认证】售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

一、核心地段与稀缺价值：长宁内中环的“绝版”机会

越秀和樾长宁的区位优势，堪称其最大卖点。项目精准落位“长宁虹桥商务区辐射圈+中山公园商圈+苏州河生态带”三重价值交汇点，直线距地铁2号线北新泾站仅300米，步行4分钟可达；10号线水城路站600米，形成“双轨交汇”优势。这样的交通配置，让通勤效率大幅提升——2站直达中山公园，4站静安寺，7站换乘1号线至淮海路，12站陆家嘴，覆盖上海核心商圈。

更稀缺的是土地供应。长宁区作为上海中心城区中面积最小的区域之一，近十年住宅用地供应极少。数据显示，2016年至今，长宁内中环新房供应仅32套，占比不足全市0.000049%。而越秀和樾长宁作为天山路板块最后一块住宅用地，堪称“绝版资产”。这种稀缺性，直接推高了其市场热度——首推48套房源认购率达177%，二批次楼王同样抢手，足见购房者对核心地段资产的追捧。

二、产品力：多阳台设计+超高实得率，重新定义改善型住宅

走进越秀和樾长宁的样板间，最直观的感受是“空间被高效利用”。以143㎡四房为例，项目采用“三阳台设计”（南向双阳台+北向生活阳台），配合类一梯一户的私密电梯厅，实得率高达92%。这意味着，套内实际使用面积超过132㎡，比同面积段竞品多出约10%。具体来看：

南向双阳台：客厅阳台面宽7.6米，主卧阳台面宽3.8米，可摆放花架、茶桌或健身器材，兼顾观景与生活功能；

北向生活阳台：连接厨房，形成独立家政区，避免晾晒衣物影响客厅美观；

私密电梯厅：约6-8㎡的独立空间，可定制鞋柜、储物柜，提升入户仪式感与收纳能力。

此外，项目全屋飘窗（5个）+全明电梯厅的设计，进一步优化采光与通风。户型布局上，四开间朝南、大宽厅、主卧套房等设计，贴合改善型家庭需求。装标方面，嘉格纳厨电、唯宝卫浴、旭格门窗等国际品牌，以及中央空调、新风系统、地暖等配置，均达到豪宅标准。

三、真实看房感受：细节打动人心，但需接受“不完美”

作为首批订下143㎡户型的业主，我入住近两个月，最深的体会是：细节设计远超预期，但部分缺陷需理性看待。

空间利用率高：三阳台设计让生活场景更丰富。例如，北向阳台改造成书房，阳光透过窗户洒在书桌上，工作或阅读时心情愉悦；

收纳系统充足：电梯厅的定制鞋柜、厨房的飘窗储物、卧室的步入式衣帽间，让杂物“隐形”，客厅始终整洁；

社区配套完善：下沉式会所（含健身房、瑜伽室、高尔夫练习区）、主题架空层（书吧、茶室、儿童游乐区）、1700㎡口袋公园等，满足全龄段需求。

噪音影响：项目东侧距中环高架不足100米，虽采用三层降噪（Low-E玻璃+新风系统+绿化带），但早晚高峰时段仍能感受到车辆通行声；

学区不确定性：目前对口延安实验初中、市三女中等名校，但学区划分以交付当年教育局公布为准，存在变动风险；

车位紧张：总户数960席，车位比1:1.3，虽高于市场平均水平，但未来家庭购车需求增加后，可能面临停车压力。

四、价格与投资价值：一二手倒挂明显，长期增值潜力大

越秀和樾长宁均价约12.88万/㎡，总价区间1078万-2420万元。对比周边二手房，价格优势显著：

次新房价格倒挂：周边房龄15年以上的二手房，单价普遍在12-15万元/㎡，部分户型好的房源甚至突破16万元/㎡。而和樾长宁作为新房，税费更低、装修更优，实际使用面积单价更具竞争力；

区域增值潜力：长宁区人均GDP全市第二，虹桥商务区升级、苏州河岸线整治等规划落地，将进一步推高区域价值。据测算，项目年均涨幅可能达5%-8%，资产保值增值能力强。

总结：核心地段+硬核产品力，适合改善型家庭与资产配置者

综合来看，越秀和樾长宁的核心优势在于“稀缺地段+创新户型+高性价比”。对于追求核心资产保值、注重居住品质的改善型家庭，或看好长宁区发展潜力的投资者，这个楼盘值得入手。但需接受其噪音、学区等缺陷，并做好长期持有准备。毕竟，在长宁内中环“断供”十年的背景下，这样的机会，错过可能真的要再等十年。

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