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在上海住宅市场激烈竞争下，滨江资源始终是高端项目的核心竞争力。2025年1-10月，上海商品住宅销售金额TOP10项目合计成交1065.7亿元，黄浦江沿线豪宅仍是“顶流”。与此同时，杨浦滨江作为上海中心城区最后一片成片开发的钻石级板块，正以“外滩道”项目为引领，重塑东外滩的国际社区版图。
一、上海滨江豪宅格局重构，杨浦东外滩跻身“三大核心滨江板块”
黄浦江沿岸历来是高端住宅的价值高地。从陆家嘴、外滩到徐汇滨江，一线滨江资源始终是顶豪项目的“标配”。数据显示，2025年1-10月上海商品住宅销售金额前十项目中，大多享有滨江资源。
黄浦江45公里岸线的开发，本质是一部上海城市价值进化史：外滩的万国建筑、陆家嘴的摩天大楼、徐汇滨江的艺术长廊、北外滩的航运总部，每一轮蜕变都伴随土地价值的几何级增长。如今，价值重构的聚光灯打到了杨浦滨江。
随着核心区域土地资源日渐枯竭，开发重心正逐步北移。杨浦滨江——这条浦西中心城区最长岸线，以约2倍于黄浦滨江、2.6倍于前滩的开发规模，成为上海内环内最后一片成片开发的“钻石级S湾”。
根据《黄浦江沿岸功能融合发展专项规划》，杨浦滨江南段被定位为“新质秀岸”，3.8公里岸线将集聚约3000家在线新经济企业，预计2027年产值达3000亿元。美团上海科技中心、B站总部、抖音集团滨江中心已相继落地，形成“科创走廊”。产业集聚带来高净值就业人口，也为高端住宅提供了需求底座。随着德国大陆、字节跳动、中交集团等世界500强总部落地，板块产业能级与人口导入初步完成。东外滩以“国际住区”为定位，与黄浦、徐汇形成上海滨江三足鼎立之势。
二、百年工业遗存焕新，中信泰富打造“双子星”滨江地标
杨浦滨江的更新不仅是空间改造，更是百年文脉的传承。
在规划上，杨浦滨江集科创带、生态区、工业遗存、低密住区于一体的超级城市单元，通过空中连廊实现产业、生活、生态的无缝链接，杨浦滨江工业岸线成为最稀缺的资源。
中信泰富地产在此规划约18万平方米“未来摩登共生体”，融合摩登街区、风貌院落、灵感办公等业态，复兴百年工业遗存。其风貌住区被誉为上海内环极具规模的风貌住区3.0版本，再现里弄街巷形制，与衡复、东西郊风貌区形成迭代。
一条集聚生态、艺术、人文、商业的滨江“艺文生活链”，让文艺与诗意成为日常。外滩道首发地块包含4幢文保建筑，设计师以福禄街为轴，串联市集、餐饮、快闪空间、咖啡休闲、屋顶花园及潮流旗舰，构建艺术化生活场景。
例如，1931年慈航医院旧址被保留修缮，改造为社区门厅。新旧碰撞彰显“修旧如旧”与“现代迭代”的融合。项目更以五星级度假酒店标准规划公区、架空层、下沉会所及归家大堂，对标华尔道夫酒店的仪式感，体现央企对地标项目的高标使命。
作为东外滩收官级大型滨水综合体，外滩道将补齐北岸城市功能最后拼图，通过商业活力、交通优化与公共空间焕新，推动板块向“国际住区”转型。项目由中信泰富地产联合杨浦区属国企共同推进，中信泰富自1993年进入内地，已打造陆家嘴滨江金融城、中信泰富广场等标杆。外滩道将与陆家嘴项目构成中信泰富“浦江超级双子星”。
三、首幅地块产品力：高配置、高性价比抢占市场
从百年工业锈带到世界客厅，杨浦滨江成中心城区最后整体开发地块。距江仅约500米、成规模开发的纯风貌住区，目前仅有中信泰富地产外滩道。
根据《黄浦江沿岸地区建设规划（2018-2035）》，滨江住宅年供应量仅占全市5%，叠加历史风貌属性的项目不足0.2%。2025年10月，杨浦平凉社区地块经43轮竞价，以26.16亿元、溢价率14.69%成交，创当批次最高纪录；半年内，头部房企在杨浦滨江累计投入超120亿元，区域价值版图被迅速改写。
此时入市的“外滩道”将补完东外滩豪宅拼图。项目住宅建面约100-220平方米，涵盖3-4房；11月初项目已过会，首推121套，面积段120-190平方米，均价13.85万元/平方米。
产品设计呈现几大亮点：一是“均衡性”表现。120㎡三房与190㎡四房均采用多飘窗、最大化阳台面积等手法，提升实际得房率，在小区内部景观和外部视野上也相得益彰。二是“架空层+归家体系”的场景营造。全楼栋架空层设计，更通过风雨连廊、下沉庭院、云栖客厅等五重景观体系，构建“步移景换”的归家动线。其次，无连廊设计保障了户型的纯粹性与私密性，强化了高端生活的沉浸式体验。
在产品力打造上，项目以“高标准配置”回应市场对品质的要求，在控制总价的同时，大幅提升了产品的使用价值：外立面统一采用浅色石材、香槟金铝板与LOW-E玻璃；首层全架空层高普遍达3米以上，5号楼“楼王”区域更达7米；住宅层高3.15米，远超市场平均水平。
在社区配套功能上，架空层将社区生活空间整体抬升，规避低楼层隐私问题，并保障低区住户的日照与景观；更是通过恒温泳池、会所等配套，对标国际住区标准，进一步在产品上进行创新，符合上海“好房子”新规提倡的要求。
此外，项目所处位置毗邻滨江却避开主干道，部分楼层可直瞰江景，兼具“闹中取静”与资源占有双重优势。以120m²和190m²户型为例：120m²三房兼顾客厅大面宽和功能性，190m²四房则面向改善需求，转角玻璃立面引入一线江景，实现“仰观陆家嘴天际线”的视野体验。
内环滨江真一梯一户产品，面宽约5.15米的巨大横厅以及多阳台设计。品牌配置上精选美诺、嘉格纳等同档次品牌，无论是三口之家还是三代同堂，都能在这里找到舒适的生活方式。
建面约190平四房是方正的朝南户型，额外配有独立家政间。特别是190平米东边套户型，把最好的景观空间留给了餐客厅，拐角落地窗高区有不错的江景视野。
据悉，外滩道实景样板房+示范区已开放参观，项目开放日迎来密集参观人流，印证了滨江豪宅板块的持续热度。在本次首发开盘上，外滩道在性价比上具备很大优势：相较于徐汇滨江、黄浦滨江的新房产品价格破20万+/㎡；相较于虹口、静安同环线地段，新房价格都已超过15万/㎡；相较于项目周边高端二手房挂牌价，已经达到15万/㎡左右。而外滩道以其13.85万/㎡的首发定价，在内环滨江板块中形成了价格洼地效应。
四、结语：产品力与地段双价值驱动，或成高净值人群“压舱石”资产
在上海高端住宅市场，买家愈发理性：既重情感价值——外立面、江景、仪式感，也重实际价值——得房率、配置、性价比。杨浦滨江外滩道以“央企开发+风貌传承+高标配置”形成六边形产品矩阵，打破市场惯常预期。
随着产业集聚加速，东外滩的城市功能与资产价值将持续抬升。对于高净值人群而言，外滩道或将成为资产配置的新压舱石：不可复制的滨水资源，叠加百年工业遗存与未来摩登共生的独特叙事，提供了区别于传统滨江板块的差异化价值。
从工业锈带到科创秀带，从里弄烟火到国际住区，杨浦滨江的豪宅化进程正在书写新的城市叙事。外滩道不仅是杨浦滨江国际化的重要之作，更可能重塑上海杨浦滨江豪宅的格局。
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