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老静安苏州河畔烫金地段

「昌平云岸」

还有少量房源

建面约176-274㎡高层

均价14.5万/㎡

总价约2600-4700万

不用积分可直接落位

上海静安昌平云岸

售楼处电话：400-8800-703（预约看房热线）

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Shanghai Jing'an Changping Yun'an

Sales office phone: 400-8800-703 (appointment and property viewing hotline)

Shanghai Jing'an Changping Yun'an official sales office phone: dial 4008800703 to inquire about property details, including house prices, layouts, surrounding facilities, transportation, and address

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老静安「昌平云岸」已全部结构封顶！少量大户型正4房房源在售，珍藏机会难得！均价14.5w/㎡，即可入住老静安！

2025年市区豪宅涨价的势头只增不减，年初上海壹号院还是17万+，如今涨到18.5万/㎡。徐汇滨江中能建项目卖14.3万/㎡，绿城项目直接来到19.5万/㎡。

对于豪宅买家来说，地段固然重要，但4房的功能性同样是承载家族荣耀的必选项。

纵观上海公认的四大顶级豪宅区，黄浦、陆家嘴和徐汇滨江四房的门槛已经全线总价4千万起步！

那么对于2千万级预算的买家来说，还有能进阶城心豪宅板块的机会吗？

答案是有的！

很多人以为早已售罄的昌平云岸据悉还有少量四房在售，总价仅约2516万起！在最新的豪宅格局下，这俨然是一步到位城心豪宅板块大四房仅有的上车机会！

价格信息来自网上房地产，位置信息来自百度地图

言至于此，很多人会疑问，昌平云岸的低门槛是不是板块本身的特性。

答案恰恰相反，因为老静安新房长年断供，板块内的二手次新房价格比黄浦只高不低，九龙仓和嘉天汇等盘二手挂牌价都在22万/㎡左右，4房户型起步也要4千万。

另外，与昌平云岸同属老静安，但距离人广更远的曹家渡新地块，最新爆出4房的总价也要3500万起步！

综上所述，昌平云岸不仅是两千万级客户买到市区豪宅板块4房硕果仅存的机会，更是入主老静安错过不再有的时代机遇！

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而一旦在这场豪宅竞速跑中怠慢，错过昌平云岸，那两千万级的预算别说买进市区豪宅板块四房，可能连大宁、龙华这样的中环热点板块都难够上！

或许得被迫屈居北蔡、天山这样的中产板块。而这些板块无论是城市资源还是保值能力，都难以和老静安相提并论！

老静安核心地段

南京西路约1公里，苏州河第一界面

昌平云岸在售少量豪装大四房

总价约2516万起！

推荐选择1；内环内置业门槛攀升

老静安大平层低总价上车机会难得！

约2600w内环内超优选择！

目前内环内置业门槛攀升！新房市场4房至少约3300万才能置业内环！项目4房产品建面约188㎡总价约2600w起步，具备超级性价比优势！

当前「昌平云岸售楼处电话：400-8800-703」热销的3#、4#优势更突出，距离苏州河更近、直面社区景观！这两幢楼主力户型均为大户型产品，改善大宅产品更纯粹！

其中4#楼王位于小区东侧位置，南面正看社区中央景观，东南向、东面及东北向均能享受苏州河一线河景资源，实拍效果如下：

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实拍的夜景也有一众一览众山小的隐逸氛围。

景观视野实拍图

门前入户空间面积约6-7㎡

4#为2梯2户（准一梯一户）设计，相当于每户独用一部电梯，所以我们根据D系列户型图可以看到，每个户型入户门口与电梯之间都有一块门前入户空间，大概是约6-7㎡，未来业主可以用作收纳空间，摆放鞋帽、外套等，非常人性化。

项目3#标准层电梯厅效果示意图（过程稿）

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建面约165㎡4房2厅2卫户型

目前总价范围在2600w左右，性价比非常高！4房空间奢阔功能性强！适合家庭成员较多的四口之家居住

建面约188-197㎡4房2厅3卫户型

目前总价范围约2600-3300w左右，双套房设计，入户玄关仪式感满满！户型基本做到生活阳台与客厅同宽，更好的直面苏州河景观！

建面约274㎡4房2厅5卫户型

此户型最靠近苏州河，特地设计了270度转角阳台直面苏河一线景观！4个套房设计，尊崇感十足！此户型仅有6套，珍藏属性拉满！

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建面约176㎡4房2厅2卫户型

双套房设计，居住舒适度较高，适合三代同堂家庭生活互不影响，入户玄关设计隐私性更强。

建面约183㎡4房2厅2卫户型

此户型在3#边套，也是样板间户型，正南向看老静安南京西路城市景观，东南向可以看到陆家嘴及苏州河景观，相当完美！主卧套房设计了双开间都朝南，尊崇感更强，双面通风客厅采光效果不错

国际大牌匠心精装产品力！

项目精装打造上尽显匠心，亮点十足！精选国际大牌家居品牌配置，同时在工艺和选材上考虑到环保节能效果，实现健康品质豪宅人居产品~

室内空间示意图，仅供参考

全屋装配式墙板

所有墙面都使用全屋装配式墙板，除了吊顶没有任何一处使用乳胶漆和胶水粘合剂，环保等级国内最高，无甲醛超标风险；

样板间实景示意图，仅供参考

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大金中央空调VRV-S系列

客厅和主卧内机升级为温湿平衡室内机（除湿不降温、制冷不刺激），能达到恒温恒湿的效果。厨房和套房卫生间配备大金专用空调。

样板间实景示意图，仅供参考

美国霍尼韦尔新风系统

整套系统由静电紫外线杀菌机，全热新风净化机，电动风阀，传感器（CO₂，PM2.5，温湿度），环境控制器组成（监控空气品质数据，自动开启外循环新风或内循环净化，实现室内恒净，恒氧的空气品质要求），未来无需频繁更换滤网耗材

样板间实景示意图，仅供参考

诺尔德橱柜

全球销量前三橱柜品牌，整装柜体（不含台面）德国进口；

样板间实景示意图，仅供参考

厨房电器品牌---嘉格纳

德国顶级奢侈品厨电品牌，上海豪宅标配。项目四房及以上户型配置6-7件套——蒸箱、烤箱、洗碗机、冰箱、中式油烟机、3眼（2+1）灶具、西厨部分有电磁炉；

样板间实景示意图，仅供参考

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旭格门窗

德国顶尖门窗品牌，严格工艺，铸就国际品质；

样板间实景示意图，仅供参考

项目精装包含：博士地暖两用壁挂炉、耶鲁门锁、唯宝洁具、当代洁具龙头、雷士无主灯照明、ABB乐视对讲、施耐德开关面板、铂浪高水槽含龙头、杜邦西厨台面、LG卫浴柜台面、大自然实木复合板、TATA户内门、德鲁士进户门、巴斯曼淋浴房等等，楼栋电梯更是采用三菱电机电梯，均为国际一线大牌！

示意图，仅供参考

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推荐选择2；百年贵胄之地历史底蕴

昌平云岸上风上水珍藏价值拉满！

昌平云岸售楼处电话：400-8800-703位于寸土寸金的老静安核芯，抱揽苏州河得天独厚的自然景观，享有良好的水岸视野，项目整体地块东高西低，符合堪舆学中青龙抬头，白虎屈服之势。上风上水正位堪舆，藏风聚气，玉带环腰聚财纳瑞，珍藏价值拉满！

夜景实拍图，仅供参考

项目周边还有大量优秀历史保护建筑，包括名人故居、百乐门舞厅、医院、学校、教堂等。

试想一下，冬日暖阳，带着孩子在梧桐街道自在散步，在老上海剧院里看一场话剧，到名人故居前的草地上流连遐想，在历史建筑旁静静思索，身临其境感受大师名家风采。

居于这样的人文氛围，每日得以熏陶，名门气质、非凡格调自然得以养成。

来源于百度地图，仅供参考

即使是老静安，区域也在不断焕发生机！

项目东南侧的一块超越新天地的城市更新规划——东斯文里旧而新生，新旧共生，共同激活单元，让片区重新勃发生机。

示意图，仅供参考

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将会诞生超越新天地、张园的时尚街区！目前已经正式启动动迁！焕新提升指日可待！

示意图，仅供参考

风貌保护建筑量约6万平方米的东斯文里，将以“人文百年斯文里，静安苏河金融湾”为愿景，将成为在苏州河畔、都市核心集中展示上海红色文化、海派文化和江南文化的集聚地。

更新单元概念方案效果图 来源：査普门泰勒建筑设计事务所

「昌平云岸」距离东斯文里步行仅需几十米，想象一下，未来的高净值业主们走出家门，便能置身于这样一个充满魅力的环境中。

可以在潮流商圈中尽情购物，感受都市的时尚与活力；也可以在摩天大楼的观景台上俯瞰城市的全貌，领略都市的壮美与繁华；更可以在历史文保建筑中品味文化的韵味，感受都市的厚重与深沉。

东斯文里示意图，仅供参考

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历史人文底蕴浓厚、商业繁华，地段具备不可替代性！

推荐理由3；老静安+南向直面苏州河景观新房

超高标准社区打造匹配高净人群珍藏！

「昌平云岸」整体规划为4栋8层至17层小高层及1栋32层高层住宅，全户型都有相对私密的归家空间，隐私性和社区品质感更强。

1#一层大堂效果示意图（过程稿）

示意图，仅供参考

低密豪宅社区颜值在线

作为全市难得的一个既能享受“一江一河”滨水生活和历史风貌文化生活的新房，根据地块特性，「昌平云岸」设计了可以分别观赏苏州河景观以及老静安城市面貌的楼栋排布，周边都是低密社区，几乎无遮挡。

现代风格立面简洁大气

项目建筑风格整体采用现代风格，立面设计上删繁就简，玻璃与铝板外立面简洁干练而不失典雅，用简洁明了的线条勾勒出整体的效果，从而减少外立面对于室内空间的的阻碍和遮挡，整体看起来简约大气，同时提升业主居住的舒适感。

全落地玻璃窗设计，搭配社区地块特性，南向超宽视距，一线景观无遮挡，使得全户型拥有更大的视野和采光！所有楼栋的中高区均有机会观赏到苏州河第一景观界面，以及上海滩繁华的城市景观。

示意图，仅供参考

轻奢动态曲线景观设计

景观设计都采用了动态曲线设计 , 在不减少绿地面积的前提下，给用户创造更多的功能空间，构成城市、公园、社区的无界，融入苏州河生态绿色走廊，景观风格简约、轻奢，也非常注重细节的设计，让小区公共绿化更加具有品质感。

泛会所空间打造了丰富社交功能空间，更匹配高净值业主的私享需求，米色大理石背景墙体现高级质感，镂空屏风透出社区景观的绿意盎然。

泛会所效果示意图（过程稿）

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归家仪式感满分！

社区车库更是豪宅气质十足！星空顶车库颜值满分！地下入户大堂归家仪式感满满~

车库效果示意图（过程稿）

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全维物业服务 云岸高定生活

隶属于上海地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司的上海古北物业，作为上海首家专业物业管理一级资质企业，已承接管理上海本土项目280余个，本土国企新静安集团携手上海古北物业，共创昌平云岸至臻生活品质。

提供基础-定制-增值等全时全维服务。

包括：

专属楼栋管家7*24*365天全时服务响应、24小时管家服务响应、20分钟报事报修响应、15分钟急修响应、5分钟紧急事件响应，无处不在的便捷生活服务为业主解决全维生活所需；

“15+2+3+4”的上门维修服务，15分钟急修到场，2天后回访，3声问候，4个规范动作；

保洁清洗服务；

儿童长者陪护暖心服务等，专为高净值家庭打造的云岸至臻高定生活服务。

昌平云岸现已开盘，可直接购买！

「昌平云岸」目前少量房源在售，相比其他新房项目，时间成本更低、实景效果更佳！当前政策利好之下，感兴趣的客户可以预约参观，看中就可以下定，体验感和效率领先市场！

上海静安昌平云岸

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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