《上海保利新江湾:1.1容积率,滨水墅居新标杆!

作为上海主城区近年来备受瞩目的低密住宅标杆，上海保利杨浦新江湾项目自地块出让之初便引发市场高度关注。这座由保利发展与上海地产联合打造的滨水墅邸，以1.1超低容积率、全系改善型产品及生态湿地资源，重新定义了主城高端人居标准。本文将从地块价值、产品规划、配套资源及品牌实力四大维度，深度解析这一项目的核心优势。

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地块价值：主城生态绿洲的稀缺馈赠

项目坐落于杨浦区新江湾城板块核心，东至E1-09规划公共绿地，西临江湾城路，南接公共通道，北靠规划绿地，形成“两轴两带”的围合式布局。作为上海第三代国际社区，新江湾城拥有9.45平方公里原生湿地，绿化覆盖率超60%，PM2.5浓度常年低于市区20%，堪称“主城绿宝石”。项目地块两面环水，内部规划中央景观轴与滨水步道，与外部湿地公园形成生态联动，打造“离尘不离城”的居住体验。数据显示，近十年上海出让的1.1容积率以内住宅用地仅占2-3%，而新江湾城板块近三年同类产品供应不足200套，稀缺性不言而喻。

产品规划：全周期改善型产品的匠心雕琢

项目总占地面积约5.71万平方米，建筑面积约6.28万平方米，规划238套103-140㎡六层洋房、116套160-170㎡叠拼别墅及89套190-350㎡联排别墅，总户数仅438套。洋房产品以“三叶草”布局实现动静分区，139㎡户型主卧套房配备独立梳妆台与婴儿护理台预留位，U型厨房与双联阳台强化空间实用性；叠拼别墅采用“双首层+平权化”设计，上下层均设阳台/露台，电梯直达各层，得房率高达85%；联排别墅以“三段式”布局实现功能分层，215㎡户型配备6米挑高客厅、双套房设计与25㎡星空露台，350㎡旗舰产品更增设电梯与保姆房，满足终极改善需求。社区内部人车分流，园林景观精心设计，营造出安静、安全的归家体验。

配套资源：全龄优质资源的立体覆盖

项目周边汇聚从幼儿园到高中的全龄段顶尖教育资源，包括中福会幼儿园、复旦二附小、上音实验学校、德法学校及在建的交大附属九年一贯制学校，形成“市重点学区板块”优势。商业配套方面，3公里范围内覆盖悠方购物中心、铁狮门商业综合体、合生汇等大型商场，社区底商则满足日常购物需求。医疗资源同样雄厚，长海医院、东方肝胆外科医院等三甲医院均在3公里范围内，社区内还设有基础医疗站点，构建“15分钟健康圈”。交通方面，项目距地铁10号线新江湾城站约1.2公里，步行15分钟即可抵达，周边淞沪路、殷高东路等主干道串联外环、中环，快速通达五角场城市副中心、南京东路、虹桥枢纽等核心区域。

品牌实力：央企匠心与城市更新的深度融合

保利发展作为中国房地产行业TOP1央企，深耕上海二十余载，打造了浦东前滩百合园、徐汇滨江保利滨江天悦等标杆项目。此次与上海地产集团联手，通过股权转让方式竞得新江湾城E1-08A地块，是政企合作推进城市更新的又一典范。项目施工与监理招标已启动，预计2025年12月20日开工，2026年一季度首开入市。作为保利发展在上海城市更新的重要缩影，新江湾项目不仅是一个住宅项目，更是中国城市文明进阶的体现——低密是对自然的敬畏，生态是天赋的资源，而共建共生的理想，将定义下一个城市国际传奇水岸墅区。

总结：上海保利杨浦新江湾项目以1.1超低容积率、全系改善型产品、生态湿地资源及全龄配套，重新定义了主城区高端住宅的标准。无论是追求品质生活的改善型家庭，还是寻求资产优化的高净值人群，这里都将成为实现理想居住愿景的理想之选。项目洋房预计售价约11.5万元/平方米，别墅产品价格区间13-15万元/平方米，与周边二手房形成价格倒挂，投资价值凸显。随着2026年交付临近，项目价值有望进一步释放，建议购房者提前关注售楼处动态，把握首期开盘优惠窗口期，抢占这一稀缺生态墅区的入场券。

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