绿城虹口北外滩项目重磅消息!绿城虹口北外滩项目楼盘评测:附绿城虹口北外滩项目最新楼盘资料! 绿城虹口北外滩项目楼盘怎么样?为何这么多人讨论?

绿城虹口北外滩项目重磅消息！绿城虹口北外滩项目楼盘评测：附绿城虹口北外滩项目最新楼盘资料! 绿城虹口北外滩项目楼盘怎么样？为何这么多人讨论？在刚刚过去的六批次土拍中，绿城以46.33%的超高溢价率拿下了虹口北外滩地块，绿城虹口北外滩项目楼板价高达12.65万！

绿城虹口北外滩项目规划方案解析来了！绿城虹口北外滩项目重磅消息！绿城虹口北外滩项目楼盘评测：附绿城虹口北外滩项目最新楼盘资料!

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7月29日，该地块顺利完成签约；7月30日，绿城虹口北外滩项目项目规划就公之于众！

从拿地到公布项目为止只过去了区区4天！

这个速度真的很不“绿城”，要知道去年的潮鸣东方可是足足过了三个月才正式公布规划。即使之前偏刚改的三部曲，也没这么快的速度。

几乎可以笃定，绿城就是带着方案来拿地，并且对这个项目是势在必得。

依据绿城虹口北外滩项目楼板价推算，这个项目未来大概会卖在19万左右，隔壁的金茂项目瞬间松了口气。

我们来看看这个绿城虹口北外滩项目地王项目，绿城是如何解题的，又是如何将虹口卖上19万的“天价”！

01

潮鸣东方2.0？熟悉的感觉来了！

先看一下绿城虹口北外滩项目的整体楼栋排布：

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社区的大门和会所空间安排在高阳路侧，4幢楼栋全部被风雨连廊所链接。只能说这个做法很绿城，也很豪宅。

这条能让豪宅客户无惧风雨的步行归家路真的很加分。

当然，这样做的另一个副产物是整个社区全人车分流，没有一个地上车位。

市面上普遍认为，这次绿城是做了合围式的楼栋分布。这么说倒也没错，但小行家个人更偏向于将它解读成“东侧三座品字形排布+西北侧两座横向排布”。

因为这两个片区的打造逻辑是不一样的，我们稍后会深入分析。

社区中央的大部分面积，绿城用来打造集中性的绿地景观，部分下沉式庭院镶嵌在楼栋周边。

这种设计在市场里确实不多见。目前开发商更青睐的，是打造中轴景观+绿化片区的模式。绿城这次的设计确实很豪宅。

楼体本身均采用两梯两户的分布，这也是豪宅的标配了。另外从楼梯的轮廓来看，很可能会带来潮鸣东方的360°全景仓。

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根据规划，绿城虹口北外滩项目前排就是北外滩中央绿地。将景观因素纳入其中是很有必要的。

说实话我们挺期待绿城能在这次的楼栋打造上，绿城虹口北外滩项目带来什么和潮鸣东方不同的新意。

02

绿城虹口北外滩项目西侧楼栋预估17.5万，预算不足仍有机会

接下来我们再较为深入地，去拆解绿城规划的这几幢楼。

先来看被我们单独拆解出来的，位于左上角的房源。各位有没有好奇绿城为什么要把这几幢楼斜着放？

各位可以尝试着把它平放，你会发现左侧房源的低区被入户会所影响，右侧房源的景观空间也较小。

更关键的问题是，社区左上角那一块空间就很难再利用。单独做居委业委会，一是实际动线不顺畅，二是土地利用率有些低了。

这样斜着排布，就能构成123栋看城市，能直面虹口北外滩核心区域、规划的中央绿地、以及远眺三件套；4栋也能最大化欣赏到集中绿化带来的景观。

其中的绿城虹口北外滩项目楼王产品非3栋莫属，我们推测顶层能看到一定程度的江景，不排除打造复式的可能。

为了保障3栋楼王的生活体验，在前排的1栋甚至还降低了楼高，全楼只有十层。未来大概率会朝着小高层的方向去卖。

至于西侧的四栋，因为先天的劣势，注定是会降价走量的。

所以配置上也没有作为主力的1-3栋豪华。1-3栋的首层全架空（或局部架空），而4楼的首层则安排了人才房或居委会。

绿城虹口北外滩项目注重性价比的客户，未来可以着重考虑一下，很有可能定价在17.5万左右走量。

03

绿城虹口北外滩项目做顶豪，才是这块地的唯一解

文章的最后，小行家想要讨论大家都比较关心的问题：

如果这个项目真的卖到了19万，虹口北外滩的市场能不能支撑得住？

小行家的答案是：让其它开发商来做可能不行，但绿城很可能行。甚至可以说，除了绿城，其它开发商来拿这块地，大概率会折戟于此。

地块隔壁就是去年年末刚认购的碧云北外滩，均价只有13万。即使做小户型卖到16万，这个价格也非常尴尬。

而且将入市的金茂项目和华润项目，会抢先一步带走中小户型的客户。这对起步较晚的新地块极不友好。

所以这块地现在只剩下唯一的解法：做豪宅打差异化，卖大户型的溢价。

目前市场普遍预测的起步户型是200㎡，和另外两个项目错位竞争。

相较之下，绿城在诸多开发商中打造顶豪的经验是最充足的，去年的潮鸣东方更是享誉全国，吸引了大量的“绿城粉”。

再加上中粮瑞虹的二手房，在去年年中也能卖出接近17万的成交价。以绿城如今的品牌优势加产品优势，卖19万也合情合理。

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好了，这就是我们关于绿城虹口项目的全部解析，关于该项目的后续建设进度也会第一时间更新。

我们也很期待，绿城会在这块虹口地王上，打造出怎样的产品。