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一、宏观：临港 103 顶科社区的价值坐标
• 顶层规划：国际创新协同区 3 大核心之一，2025 年导入 3-5 万高知人口、1000 家科创企业
• 产业兑现：世界顶尖科学家实验室、科创总部湾一期已封顶，2026 投用
• 交通闭环：两港快线+27 号线+T2 美人蕉有轨电车，2035 年形成 3 线 2 轨枢纽
一句话：板块成长＝资产成长。
二、产品：央企如何“用标准定义稀缺”
绿建三星：住建部最高认证，临港首批，未来二手市场溢价 5-8%
超低能耗：比普通住宅节能 30%，持有 20 年可省 20 万电费
星空地库：环氧地坪 + 铝板吊顶 + 智能灯控，二手溢价 2-3%
纯粹圈层：顶科社区高知业主占比 45%，未来出租/出售不愁客户
（科澜观邸实景图）
效果图（小图为实景图）
这些城市顶配资源不仅为业主提供了休闲娱乐的好去处，也为居住环境增添了舒适与惬意！随着临港新片区的交通规划不断完善，项目莫比乌斯公园、临港中心、万象汇（在建）等配套兑现，入住即享一座繁华之城。
（科璟雅居实景图）
央企实景大城 匠心精工品质
中建玖海云天，以高品质住宅标准，打造宜居生态社区。项目总建筑面积约70万方，容积率约2.4，绿化率达35%。社区内打造了五大主题园林，设有邻里花园、科学家星光大道、儿童主题乐园与健身跑道等，为业主营造活力满满的居住氛围。
（实景图）
（科璟雅居实景图）
一条超级星光大道，规划“未来科技、信息革命、工业革命、自然科学”4个街区科普聚场，串联幼小初全龄教育生活。一园一景一故事，展开人类科学发展进程故事，将生活与想象结合，成就与城相融的绿色科学住区。
（科宸云筑实景图）
同时还打造了临港首个星空地库，可以说用尽心思。坡道地面采用独特防滑马蹄石坡道铺设，极大地增强了地面耐磨性和行驶摩擦力。两侧墙面采用星云石再搭配竖向装饰灯条，配备苍穹星空顶星光熠熠。
（实景图）
入户大堂气派十足，香槟金铝板吊顶，星云石拼接米色仿石材岩板，搭配灯柱、灯带，金属发光字单元标识，亮面环氧地坪，大气时尚，美观奢雅，尊享归家的仪式感。
（实景图）
此次玖海云天与中海物业携手合作，以对品质标准一以贯之的精细化高要求，打造贯穿全产品周期和业主全生活周期的归家服务体系。依托中海物业的高品质服务，玖海云天让每一位业主“遇「建」更好生活”。
（实拍图）
安管升级方面，门岗管控力度全面强化，巡逻路线加密，频次增加，用坚定的步伐与敏锐的目光，日夜守护着小区的秩序，为业主安全保驾护航；
（实拍图）
环境优化方面，秉持“见即处理”的高效理念，守护小区环境，及时解除隐患，组织保洁人员进行专业培训等工作，让环境如新更新；
三、户型矩阵：93/118/133/143㎡全周期产品线
• 93㎡三房：首置上车，330 万级，未来易转手
• 118㎡3+1 房：二孩家庭，客厅 X 空间可做书房/琴房
• 133㎡四房：功能平权，总价 480 万，对标市区 800 万产品
• 143㎡楼王：双阳台+电梯入户，550 万买临港“终极改善”
四、价格与倒挂
2024 年 7 月最新取证均价 3.55 万/㎡，同板块次新房 3.9-4.2 万/㎡，倒挂 10-15% 。
横向对比浦东：张江次新房 8-9 万/㎡，前滩 12-15 万/㎡，临港 103 仍是洼地。
五、持有&退出策略
持有：绿建三星节能红利+产业人口红利，预计 5 年年化 6-8%。
退出：2026 两港快线通车+顶尖科学家论坛永久会址落地，二手流动性将大幅提升。
出租：93㎡三房月租 5500 元→预计 2027 年 7000 元，年化涨幅 8%。
六、写给资产配置者
如果你：
• 手握 300-600 万，寻找低估值高成长赛道
• 认可“科创中心+绿建标杆”双重护城河
• 计划 5 年持有，享受板块成熟红利
中建玖海云天是临港“确定性最高”的压舱石。
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