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兴华里售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】兴华里官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】兴华里售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】

杨浦滨江上海城投平凉路项目

定名【兴华里】

项目共136套可售房源

高层建面约75-85m²，联动价12万/m²

别墅为联排，联动价18万/m²

杨浦内环内 海派风貌墅境

「興華里」售楼处已开放！

加推约131-154㎡海派风貌别墅

总价2000-3000万联排别墅

售楼处线上火热预约中！

兴华里

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近期土地市场大热，且高溢价丝毫没有停下的态势。前有绿城徐滨地王开出19.5万/㎡，后有龙华地王，整盘预期或近20万/㎡，紧接着虹口内环又诞生地王，有望冲击18万+/㎡，最近五批次土拍，杨浦内环也诞生地王，高层有望冲击15万/㎡。

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而随着市中心房价猛涨，次核心地段也要16-18万/㎡，如老静安曹家渡、虹口核心区域等，只能换来一套120-130㎡入门产品，按75%得房率计，套内连100㎡都不到。

本是怀揣着终极改善的梦想，却因面积局限，难以实现真正的品质生活跃升。这样的购房困境，在过去无解。

然而，转机已然降临——内环内杨浦滨江，「興華里售楼处电话：400-8800-703」风貌联排墅惊艳亮相！

興華里售楼处电话：400-8800-703 所处的东外滩内环以内的部分，被定位为世界级科创中心，也是内环内CAZ唯一的科创中心。去年出台的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》中，对杨浦滨江的定位——新质秀岸。

这意味着，东外滩在上海中央活动区以及“一江一河”两大核心规划中拥有姓名。

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在大家固有印象里，内环风貌住宅向来是天价的代名词，便宜的也在3500万以上；黄浦、虹口风貌住宅更普遍6000万起步。2000万级预算，如何能在内环拥有一席联排墅？

这，正是「興華里售楼处电话：400-8800-703」的臻稀之处！它的风貌联排墅，极有可能是内环史上仅有的一次2000万级风貌住宅机会。也是一次内环平层价换滨江CAZ「有天有地」的生活！

项目售楼处电话：400-8800-703 将推出建面约130-154㎡海派联排墅，享四层立体空间（地上三层+地下一层），有地下室、花园、露台，主力附赠面积达80+㎡，承载大家庭多样生活场景！搭配1.6容积率，直线约800米黄浦江，生活舒适度、惬意度拉满！

关键，高层后期有源源不断供应，风貌百年只此一次更新，「興華里」风貌联排墅保值能力更强！

上海城投以12.6亿元竞得杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊），容积率1.6，多层联动价12万/㎡、风貌住区联动价约18万/㎡。

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最新消息！内环内+CAZ+杨浦滨江，直线距离黄浦江约800米「興華里售楼处电话：400-8800-703」售楼处已开放，户型图发布！项目即将加推30余套联排别墅，建面约131-154㎡，联动价18万/㎡，是内环内唯一总价段在2000-3000万的联排别墅产品。； 全城争藏手慢无！

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别墅样板间效果图👇

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项目效果图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

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「兴华里」（大桥街道94街坊）拟建2栋8层的洋房住宅、2栋6层洋房住宅、4栋历史风貌联排别墅。共规划可售商品房洋房105户，可售商品房历史风貌别墅32户，公租房16户。这个组合像极了它先前的姊妹盘高阳新里。

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这个项目户型特点总结下来就是“小巧”，洋房提供的是小户型的2-3房，还有最顶上两层的小面积跃层式3-4房，而别墅产品也同样迷你，堪称至今看到的所有历史风貌别墅里面积最小的户型。

让我们来看看该项目的总体规划细节。项目总建筑面积约29713.71平方米，其中地上17281.88平方米。工程总投资17.5216亿元。

项目计划的开竣工时间为2024年3月31日-2025年10月31日。

由于这个洋房+历史风貌别墅的组合户型面积确实比较小，而且别墅产品联动价也只有约18万/㎡，所以未来相信算是低门槛入住风貌别墅产品的好机会！

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兴华里营销中心热线400-8800-703（售楼处预约看房热线）『興華里』，以自然之礼构筑约1.6低容积率低密墅境，将原有公共空间通过组团式改良并结合几何铺装、节点小品、特色树种引入等现代造园手法，层层递进，节节成景，打造“一街、两园、四巷”复古海派风情与亲和邻里温情的生活情境墅区，重现人文里弄风情。

礼序传承血脉 以空间解读尊崇：秉承“围而不阻，疏而不透”的海派里弄特色，通过总弄、支弄、⻔楣、院落的层层递进，形成了公共空间向私密空间的有序过渡，重归上海居住文明的礼序。

通过对厅堂、厢房、地下室、院落等空间的尺度改良与布局优化，让空间服务于生活的尊崇体验，使海派生活的优雅从容一脉相承。

项目位于杨浦内环内，占据着“一江一河”的下一个价值高地：内环杨浦滨江！“杨浦滨江南段作为中央活动区北侧的端点，是全球城市核心功能的重要承载区，是具有丰富人文历史内涵的城市公共会客厅。”规划来源：《上海2035总体规划》

“杨浦滨江位于中央活力段的核心区段，是黄浦江核心段中唯一被定位为“科创研发”的区段。”规划来源：《一江一河2035规划》从规划来看，杨浦滨江无疑是“一江一河”发展的重中之重！

示意图，仅供参考

据“十四五”规划，杨浦滨江定位为世界城市会客厅，联动北外滩-陆家嘴，形成了上海的“滨江CAZ圈”，一条千亿秀带汇集字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网巨头，催生上海科创新中心的同时，形成全球科创承载区，未来将带来大量高知人群及全球资本、产业的聚合。

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通过前瞻规划引导产业集聚，高能产业吸引高素质人口，再加上滨江高端社区和杨浦滨江的优质资源，最终形成一个正向循环，未来将使杨浦滨江成为全国领先的在线新经济创业和发展中心。

示意图，仅供参考

『興華里』项目位于杨浦区的东外滩板块，距离黄浦江直线距离约800米，步行可达。周边配套成熟，学校、医院、商场、公园等设施应有尽有。

项目周边有两条地铁线，距离轨道交通12号线宁国路站、18号线平凉路站直线距离约900m，地铁出行十分方便；自驾出行则可以从内环出发，轻松抵达全市各大商圈；同时还有杨浦大桥、北横通道、江浦路/军工路/大连路三条隧道，辅以城市主干道纵横，立体路网覆盖，通达全市，为居民提供了多元化的出行选择。

周边生活氛围浓郁，东方渔人码头、百联滨江等商圈在侧，平凉公园、江浦公园等生态绿境环绕，丰富日常购物、生活需求。

复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院、新华医院、上海第一康复医院、红房子医院等医疗资源汇集，呵护康养人生；世界滨江博物馆、绿之丘、自来水科技馆等市政文教资源集聚，近享优渥生活。

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2025 版房地产基础知识 100 条（精编版）

以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。

一、房地产核心定义

房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。

房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。

三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。

七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。

规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。

二、政策性与商品性住房分类

保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。

经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。

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政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。

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两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。

自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。

商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。

三、建筑与户型基础

1. 住宅楼层分类标准

· 低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；

· 多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；

· 中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；

· 高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；

· 超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。

住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。

会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。

塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。

板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。

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跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。

复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。

错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。

进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。

开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。

标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。

层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。

净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。

四、建筑间距与采光规范

建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。

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日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。

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日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。

户型与户型比

· 户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；

· 户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。

1. 房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。

五、面积计算规范

建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。

低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。

套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：

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· 套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；

· 套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；

· 阳台建筑面积（按规范计算）。

1. 公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：

· 公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；

· 单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。

1. 阳台面积计算

· 封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；

· 未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。

使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。

使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。

实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。

分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。

公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。

容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：

· 容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；

· 1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；

· ＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。

建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。

人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。

绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽