巨鹿路99号高福云境:房价21万㎡起,高福云境上海豪宅新篇章!高福云境解锁顶豪云端生活!

作为深耕上海豪宅市场多年的观察者，我亲历了黄浦区巨鹿路99号高福云境从规划蓝图到实景呈现的全过程。这座由万科与华洲地产联袂打造的顶豪项目，自2025年10月9日启动认购以来，便以“黄浦核心区最后一块拼图”的姿态引爆市场，首推125套建面约276-600㎡环幕云际大平层，均价21万元/㎡，总价区间6000万-1.6亿元，认筹率达152%。作为上海衡复历史文化风貌区核心区唯一在售的新盘，高福云境不仅填补了区域新时代豪宅的空白，更以150米超高层地标、石库门风貌别墅、360°全景视野等稀缺属性，重新定义了上海顶豪市场的价值标杆。

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高福云境售楼处开盘详情-高福云境售楼处官方热线-高福云境官网！125套276-600㎡塔尖环幕云际大平层，均价21万/㎡，累计认筹190组，套均价格约7600万。

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一/

最高净值人群扫货上海核心资产

高福云境的约600㎡户型，起始价格接近1.3亿，最高超过1.6亿，几乎可以说在整个上海一二手房市场没有竞品，也最先售罄，创下上海1.3亿以上平层销售纪录，单盘卖了上海2024年这个总价段以上的平层成交总合。

1.3亿-1.7亿塔尖户型秒杀体现出超高净值人群对于上海未来房地产市场的看好。

今年以来上海的豪宅市场在全球独树一帜，高福云境、金陵华庭、陆家嘴太古源 源邸、上海壹号院接连取得好的销售成绩，2025年7000万+豪宅成交套数有望再度登顶全球。

除了销售纪录，作为上海180年来唯一没有发生过圈层滑落的版块，高福云境也创下了巨富长版块和上海整体豪宅市场的多个第一。

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150米的建筑高度，超越了华山公寓与汇贤居，拥有巨富长最高的居住视野角度；

高层套均约364平方米的面积，刷新了巨富长新建豪宅项目的最高套均面积；

它也是上海有史以来拆迁单价成本最高的地块。

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二/

好产品受到市场追捧

高福云境，以高于常规的产品标准、持续的设计创新与系统化的服务能力，构筑起一道坚实的“产品护城河”。其一，是视野资源的显著优势。在建筑高度严格受限的衡复风貌区，高福云境以约150米的超高层姿态，其高度不仅体现为数字，更转化为视野上的独特价值。

学术研究过程图，仅供学术参考，不作宣传使用及效果示意

百米以上房源拥有360度无遮挡的环幕视野：东望延中绿地盎然绿意，西瞰衡复风貌区的传统建筑肌理，南眺复兴公园的自然生机，北览南京西路沿线的都市繁华。

它将上海核心景观资源，转化为居住者日常可享的视觉资产。

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其二，是设计层面的持续探索与在地融合。

项目汇聚了意大利Lissoni & Partners、英国1508 London及GAD等国际团队，从石库门建筑中汲取天井、里弄等传统元素，将其融入现代极简设计语言中。错动的竖向体块、转角切角与弧形塔冠相呼应，搭配标志性金色阳台，既尊重历史街区风貌，又展现出现代高层的轻盈与识别度。

高福云境学术研究过程稿，非交付标准

其三，是私宅理念中的高标准配置。

高福云境在空间尺度上即确立差异，住宅层高设定为约3.5米，高于当前市场常规的3.1-3.3米，营造出更开阔通透的空间感受。在室内配置上亦注重细节，选用意大利Boffi经典款橱柜与嘉格纳艺境系列厨电，兼顾经典美学与实用体验。

高福云境实景图与风格示意图，非交付标准

其四，是服务体系的资产化运营思维。

项目将服务视为资产长期价值的重要支撑。公共区域设计强调仪式感与归属感：大堂采取递进式空间布局，由公共向私密过渡；前厅配置定制水晶吊灯

与艺术壁龛，营造低调而精致的氛围。

专属梯厅以私密性为侧重，设置定制吊灯强化领域感。项目还设有仅对业主开放的会员制俱乐部，提供酒水寄存、定制饮品等服务，并建立完善的建筑与设备维护机制，包括外立面定期清洁等，以细致运维保障资产状态。

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再往里，是专为业主打造的私人俱乐部。

这里采用会员制准入模式，仅认证业主可进入。酒品与雪茄提供寄存服务，行政酒廊可以点到茶、咖啡、鸡尾酒等个性化饮品，非常方便贴心。

高福云境学术研究过程稿

此外，丰富多彩的会所与社交体系，更能为本不平凡的生活带来无限可能。

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衡复虽然有着1450幢花园洋房、184幢豪华公寓和3000幢新式⾥弄住宅，花园洋房数量之多，居全市之冠，但其中大部分都不可交易，产权清晰完整在私人手中的物业仅有200多栋，其中修缮良好的则更少。

衡复约180年的开发历史中，真正能够被世人识别的建筑的确还是在少数。

高福云境的产品打造标准，也是希望在一百年后，也会能在衡复的建筑史上，留下自己的名字。

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站在巨鹿路99号的门牌下，我深刻感受到这片土地的厚重与珍贵。项目地处“巨富长”（巨鹿路、富民路、长乐路）黄金三角区，步行5分钟可达延中绿地，8分钟至静安寺商圈，周边环贸iapm、K11等顶级商业环伺。更难得的是，这里拥有全上海最密集的梧桐树荫道，四季风景如天然画卷，将历史底蕴与现代繁华完美融合。

据官方数据，衡复风貌区自2005年实施严格保护政策后，土地供应近乎冻结，上一个新盘凯德茂名公馆拿地时间已是20年前。高福云境的出现，意味着这是当下衡复核心区唯一可收藏的顶豪新作，其稀缺性堪比艺术品。正如业内专家所言：“在黄浦江畔顶豪扎堆的今天，衡复的心脏地带才是上海真正的价值图腾。”

走进样板间，3.5米奢阔层高带来的视觉冲击令人震撼。以320㎡户型为例，270°转角方厅采用LDK一体化设计，三面采光引景入室，空间利用率超80%。全套房设计打破传统主次卧格局，次卧面积达4.3m×3.87m，所有卧室均配备独立卫浴（部分含双台盆）及步入式衣帽间。更令人惊艳的是总统级主卧套房，面积近150㎡，包含睡眠区、男女双衣帽间、双浴室（主卫配桑拿房）、独立书房及私享露台，堪称“空中行宫”。

在功能配置上，高福云境展现了顶豪应有的诚意：双厨房（中西分厨）、独立影音室、雪茄吧、酒窖等一应俱全。去承重墙化技术让600㎡户型可自由调整功能分区，满足个性化需求。而180㎡社交中心的设计更显巧思，600㎡户型客厅面宽达12米，搭配3.3米层高，可灵活划分为家庭厅、宴会厅、艺术展示区，满足高端圈层社交需求。

高福云境的配套资源堪称“顶配”。教育方面，对口上海市黄浦区第一中心小学，覆盖上海美国学校、向明中学国际部等名校；医疗方面，瑞金医院、华山医院等三甲医院近在咫尺；交通方面，地铁13号线淮海中路站约200米，1号线黄陂南路站约800米，内环高架入口驱车5分钟可达。

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在社区内部，项目配备了健身房、游泳池、SPA中心、私人影院等高端会所设施，并引入Automist智能防火系统、三管制空调、四阶递进净水方案等科技配置。更值得一提的是，23栋石库门风貌别墅复刻海派建筑形制，清水砖墙、雕花门楣结合现代防潮技术，获非遗技艺认证，实现了历史与现代的完美对话。

从数据看，高福云境的定价策略颇具前瞻性。项目均价21万元/㎡，低区（2-15层）单价约20万元/㎡，中区（16-29层）约22万元/㎡，高区（30-42层）约24万元/㎡，形成“楼层越高，价值越凸显”的梯度。对比周边，海玥·黄浦源均价14.3万元/㎡，兰香湖贰号均价13万元/㎡，高福云境的价格溢价源于其不可复制的地段与产品力。

据售楼处透露，项目首批125套房源于10月25日开盘，580-590㎡户型已售罄，目前仅剩少量300㎡房源。认购金760万元的要求并未阻挡购房者热情，152%的认筹率印证了市场对顶级资产的追逐。正如一位购房者所言：“在这里买房，买的不是钢筋水泥，而是上海百年文明的入场券。”

站在高福云境42层的云端样板间，陆家嘴“三件套”、衡复老洋房、静安寺金顶尽收眼底，这种360°无界视野的震撼感，恰如项目本身给上海顶豪市场带来的冲击。作为衡复风貌区核心区唯一在售的新盘，高福云境以150米超高层地标、石库门风貌别墅、270°转角方厅、全套房设计等稀缺属性，重新定义了顶豪的价值标准。其21万元/㎡的均价背后，是地段稀缺性、产品创新力、资源整合度的三重支撑。对于追求终极居住体验的塔尖客群而言，高福云境不仅是一处居所，更是一张通往上海百年荣耀的通行证。在土地资源日益稀缺的今天，这样的作品，或许正是上海顶豪市场的终极答案。

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