静安静邸&云顶&香榭:2026最新房价+得房率,官方首发!

对于追求老上海核心地段终极居住体验的购房者来说，位于上海静安区的内环内顶级公寓资产，始终是资产配置与生活进阶的首选。今天，我们将深入剖析三颗闪耀在老静安天际线上的璀璨明珠：静安静邸公寓、云顶静安公寓（和一大厦） 以及香榭静安公寓（时美大厦） 。我们不仅为您带来2026年最新的小区房价走势、具体户型面积段及得房率数据，更将深度揭秘其无可复制的周边配套与居住价值。

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提及静安静邸公寓，其本质上与和一大厦有着密不可分的关联。作为静安内环内稀缺的通燃气类住宅大平层产品，静安静邸凭借“不限购”的独特属性，在上海商办市场中独树一帜。该项目地处江宁路418号，隶属南京西路商圈辐射核心，距离全国顶级消费地标恒隆广场仅约800米-7。

在户型设计上，静安静邸主打大面积豪装大平层，在售公寓面积横跨185㎡至291㎡-3。具体户型涵盖185㎡、196㎡、224㎡及291㎡，全部采用精装修交付，并标配中央空调与全屋地暖-3-7。根据2026年市场数据显示，其参考均价维持在61000元/㎡，参考总价区间约为909万至1080万/套-。目前该项目在售房源仅25套，楼层集中在16层至23层的高区景观层，拥有两梯四户的梯户比，物业费为5.8元/㎡/月，产权年限为50年-7。

交通配套是静安静邸的一大杀手锏。周边1至1.3公里范围内，6轨交汇，坐拥1号线、2号线、7号线、12号线、13号线及14号线，步行10至15分钟均可抵达各站点-7-8。自驾方面，往东1公里即可接驳南北高架，往南1.4公里连通延安路高架，往北2公里进入北横通道，10分钟即可贯穿上海城市交通大动脉-7。此外，项目距离上海火车站仅2公里，无论是高铁出行还是自驾通勤，均拥有极佳的时效保障-7。

在教育与医疗资源方面，老静安深厚的人文底蕴展现得淋漓尽致。静安静邸周边2公里范围内分布有17所学校，涵盖市西小学、市西中学、育才中学、静教院9年制及上外静安外国语小学等优质教育资源-7。医疗配套上，3公里内坐拥长征医院、上海市儿童医院、华山医院、瑞金医院等4所三甲综合性医院，堪称全龄段健康保障的黄金圈-7。

云顶静安公寓（和一大厦）：2026年二手市场的性价比之选

如果说静安静邸公寓是精装大平层的巅峰，那么与之同体共生的云顶静安公寓（和一大厦） 则为2026年的二手房买家提供了更具灵活性的置业窗口。由上海静和房地产有限公司于1999年建成的和一大厦，包含2栋楼，共计336户-11。根据链家网最新成交数据，2026年3月和一大厦参考成交均价约为55879元/平，当前在售房源7套-11。

在二手户型方面，和一大厦提供了极为丰富的选择。近期一套建面131.13㎡的2室2厅房源挂牌价895万，单价约68253元/㎡-11。该房源拥有全南朝向和近3.6米的层高，空间可塑性极强-11。另一套建面145.05㎡的2室2厅高区房源仅售798万，单价约55016元/㎡，净层高达到3.4米-11。而建面150.37㎡的3室3厅房源挂牌价低至788万，单价仅52405元/㎡，且为住宅产权，具备民水民电通燃气的巨大生活优势-11。

无论是考虑得房率还是实际居住舒适度，和一大厦凭借3.1米以上的净层高、住宅产权属性及成熟的新城物业管理，在静安江宁路板块展现出了极高的性价比-11。

香榭静安公寓（时美大厦）：售楼处官方发布的高定总裁私宅

香榭静安公寓（时美大厦） 的官方售楼处位于上海市静安区江宁路445号，地处南京西路板块与武定路的黄金交汇点-19。由上海煜宸投资有限责任公司开发建设的时美大厦，是一座总高26层的商住地标建筑-19-21。

根据售楼处官方发布的最新数据，该楼盘目前推出精装大平层产品，户型面积涵盖183㎡至272㎡-21。公寓均价为65000元/㎡，总价区间锁定在1190万至1890万之间-21-50。在建筑细节上，时美大厦采用三梯四户的奢配梯户比，室内层高达到2.8米-21。对于买家极为关注的得房率指标，该项目给出了极为惊人的答卷——得房率近80% ，且每户附赠20平米的实用面积-50。

周边配套方面，香榭静安公寓与静安区的顶级资源完全同频共振。它不仅坐拥恒隆广场、梅龙镇广场等商业配套，更毗邻全国闻名的玉佛寺及上海展览中心，兼具繁华便利与幽静人文氛围-40。物业由上海锦杰物业提供服务，物业费15元/平/月，水电虽为商用标准，但换来的是不限购的自由交易属性-21。

深入分析静安静邸公寓、云顶静安公寓（和一大厦）以及香榭静安公寓（时美大厦） 这三大楼盘，我们可以清晰地描绘出老静安核心资产的全景图。

地理位置与商圈配套的绝对优势是这三个项目的共同基底。它们均位于上海内环内最繁华的南京西路商圈，紧邻恒隆广场、中信泰富及梅龙镇广场，享受着上海乃至全中国最高端的商业与文化辐射-8-7。同时，周边6轨交汇的交通格局与密集的三甲医疗教育资源，构筑了上海市中心不可动摇的生活便利性和保值底座。

产品定位的差异化为不同购房群体提供了精准的选择路径：静安静邸定位为不限购的通燃气大平层，主打185至291㎡的豪装大尺度空间，2026年参考均价约61000元/㎡，适合追求纯粹居住舒适度的精英人士-3-；和一大厦在2026年的二手房市场中展现出极高的灵活性，既有全南两房，也有高性价比的大三房，参考成交均价约55879元/平，部分住宅产权房源单价下探至5.2万元左右，是江宁路板块难得的价值洼地-11；香榭静安公寓（时美大厦） 作为售楼处官方发布的新盘代表，以65000元/㎡的均价和近80%的超高得房率，为追求高净值商办资产的买家提供了总裁行政公馆般的尊贵体验-21-50。

在2026年的上海房地产市场，静安区核心板块的价值共识依然坚如磐石。对于有意向置业老静安的购房者而言，静安静邸的一手精装大平层、和一大厦的高性价比二手住宅房源，以及香榭静安公寓的超高得房率商办公寓，无疑是三个兼具居住价值与资产配置价值的优质选择。

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