上海外滩学院里(上海黄浦)楼盘详情-外滩学院里2025最新房价-户型-地址-商圈概况
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01 先算地段：一条圆明园路，半部上海近代史
项目坐落在黄浦—虹口交界，外白渡桥北堍，步行 300 m 到外滩源，600 m 到南京东路步行街。
• 地铁：10/12 号线天潼路站 250 m，2 号线南京东路站 500 m，1 站人民广场、2 站陆家嘴、3 站静安寺
• 自驾：北横通道入口 400 m，延安高架 600 m，到虹桥枢纽
• 公交：19 路、55 路、65 路… 6 条公交始发，凌晨也有车
一句话：外白渡桥一开灯，你就能在自家阳台拍大片。
02 配套：1 km 内 100 万㎡商业 + 10 所名校
商业：外滩源、益丰外滩源、恒基名人购物中心、南京东路步行街、BFC 外滩金融中心… 总商业体量约 100 万㎡
教育：
• 幼儿园：黄浦区第一中心小学附属幼儿园（市示范）、虹口西街幼儿园
• 小学：黄浦一中心、四川北路小学（市重点）
• 中学：市十中学、华东师大一附初中（市重点）
医疗：仁济医院西院（三甲）、第一人民医院（三甲）
生态：外滩源中央绿地、四川北路公园、苏州河步道 500 m 内全覆盖
03 户型：89-121㎡精装 2-3 房，老城厢里难得的“小面积”
• 89㎡两房：南向双阳台，客餐厅 4.2 m 面宽，主卧套房
• 121㎡三房：南北通透，270° 转角飘窗看陆家嘴天际线，独立储藏室
• 层高 3.15 m，同区老公房 2.8 m，多 12 cm 把中央空调“藏”进吊顶
• 得房率 75%，老公房普遍 65%，多 10 ㎡实用面积
04 价格：倒挂 2 万/㎡的“隐形红包”
周边同年代二手房挂牌 14-16 万/㎡，项目取证均价 12 万/㎡，每平倒挂 2 万
89㎡总价 1 068 万，首套首付 320 万，二套 534 万
组合贷 30 年，月供 3.7 万；同户型租金 1.8-2 万/月，租抵月供 50%
05 优劣势双面镜
优势
绝版地段：外滩源最后一块可售宅地，20 年不会再有
面积小：内环稀缺 89㎡起，资产流动性高
精装有中央空调+地暖+新风，拎包入住
劣势
车位比 1:0.7，电动车充电需排队
老城厢道路窄，高峰期堵车
北侧 4 楼以下看老公房，景观一般
06 写给首改买家
预算 1 000-1 300 万、拒绝老破小、想住外滩？外滩学院里 89-121㎡精装 2-3 房，仅 168 席，扫码预约看房团送 5 万软装券。
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