中海云邸玖章杨浦滨江“爆款盘”中海云邸玖章:值不值得冲?中海云邸玖章真相揭秘!

作为在上海打拼多年的新上海人，我始终怀揣着在黄浦江畔拥有一方栖身之地的梦想。当杨浦滨江的中海云邸玖章横空出世时，这个被称作“上海最后一块滨江宝地”的项目，瞬间成为我购房清单上的焦点。三次实地探访、两次与销售顾问深入交流，甚至翻阅了数十份规划文件后，我对这个楼盘的认知从最初的期待，逐渐演变为理性的判断。

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第一次踏入售楼处，映入眼帘的是沙盘上标注的“直线距离黄浦江仅约500米”。这个数据绝非虚言——站在样板间阳台，江面波光粼粼的景致毫无遮挡地铺展眼前，远处陆家嘴的摩天楼群与近处复兴岛的生态绿洲形成奇妙对话。更让我心动的是，项目所处的杨浦滨江南段，恰是上海“一江一河”战略中定位为“新质秀岸”的核心区。美团上海科技中心、bilibili全球总部等互联网巨头的入驻，让这里成为未来三年预计导入20万高知人群的科创热土。

销售顾问特意强调的交通优势也经得起推敲。距离地铁12号线隆昌路站步行可达的区位，让我在晚高峰实测中，仅用25分钟便抵达陆家嘴。更令人期待的是规划中的24号线，未来通车后将进一步缩短通勤时间。这种“离尘不离城”的尺度，对在浦东张江工作的我而言，堪称完美平衡。

@中海云邸玖章2025楼盘最新详情-中海云邸玖章开盘详情-最新房价据最新消息，三开三罄的杨浦滨江传奇红盘，中海云邸玖章四批次已过会，146套建面约104㎡3房今日开启认购！

毫不夸张的讲，云邸玖章这146套3房很可能就是1200万级预算收藏滨江核心区最后的机会！

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先看单价的不可复制性：

都知道今年是地王频现的1年，但纵观全上海没有一个板块如杨浦滨江一般，但凡出手必诞生高溢价地王，截止目前杨浦滨江已经经历了房价三级跳！

四批次土拍，杨浦区N090602单元L4-02地块出让，最终成交楼面价80199元/㎡，溢价率约26.3%，测算下来预期价格约13万/㎡左右。

五批次土拍，杨浦区C090101单元01C5-02地块出让，最终成交楼面价95530元/㎡，溢价率31%，测算下来预期价格超14万/㎡。

七批次土拍，杨浦区NO90601单元14-01地块出让，最终成交楼面价达92225元/㎡，溢价率28%，测算下来预期价格超14万/㎡。

相比之下，中海云邸玖章的价格俨然成为杨浦滨江的绝唱！

别忘了，八批次土拍杨浦滨江再上新，就在云邸玖章的背后，4大地王环绕的价格洼地，现在不抢更待何时？！

再看户型的不可复制性：

自7090政策取消后，滨江核心地段的户型门槛大幅度提升。

据数据统计，去年至今上海一线滨江的板块入市新房套均面积高达174㎡！

小胖君同步摸排了一下当下一线滨江在（待）售项目的户型，几乎都是大户型，只有中信泰富项目有百平户型，但该项目的放风价已经要14万/㎡。

云邸玖章这批104㎡3房的含金量不言而喻。

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8批次土拍的出让文件已经公示，中小套型的规则彻底取消，未来滨江核心地段的户型门槛再次上升几成定局，百平左右的3房或成绝版！

而你知道吗？

中海云邸玖章四批次把南区剩下的所有建面约104㎡3房一口气全部推出！也就意味着，这146套可能真的1200万级预算收藏一线滨江的最后机会！

最后看机遇的不可复制性：@中海云邸玖章2025楼盘最新详情-中海云邸玖章开盘详情-最新房价

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要知道，中海云邸玖章南区距离江面仅约500米，杨浦在售项目更近的1个，中间还全部是低矮建筑。

而且四批次推售的13号楼位于小区的最南面，中高区房源视野几无遮挡！

8号楼是17层，楼层更高，高区同样没什么遮挡！

真正让我下定决心的是148㎡四房户型的实地体验。约13.8米的南向面宽，配合双阳台设计，让整个空间通透得如同水晶匣子。主卧套房的步入式衣帽间与独立卫浴，完美满足三代同堂的私密需求。但细究之下，次卧墙面采用的普通乳胶漆与竞品使用的艺术涂料形成鲜明对比，厨房未配置嵌入式洗碗机的细节，也暴露出成本控制下的取舍。

项目的会所配置堪称惊艳。2000㎡的空间里，恒温泳池采用大尺度落地玻璃拼接，创造出无界视觉效果；红酒雪茄厅的老上海风情设计，让人联想起外滩万国建筑群的摩登岁月。但每月12-15元/㎡的物业费中，仅包含基础维护，高端私教课程需额外付费的设定，让预算有限的购房者需要权衡。

周边3公里范围内，长海医院、新华医院等6所三甲医院的布局，解除了我对医疗资源的后顾之忧。打虎山路第一小学、控江中学等优质教育资源，虽存在学区划分的变数，但步行可达的距离依然具有吸引力。商业配套方面，现有宝龙旭辉广场能满足日常需求，但5公里外合生汇规划的米其林餐厅与高端百货，还需等待3-5年方能兑现。

最让我纠结的是城市界面的更新进程。杨树浦路沿线仍有部分待拆迁厂房，早晚高峰的货车通行带来轻微噪音影响。不过，项目东侧规划的商业用地与周边超极合生汇的51万方滨江商业枢纽，预示着未来3年将迎来质的飞跃。这种“现在与未来”的时空错位，恰是投资型购房者需要直面的课题。

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对比周边竞品，中海云邸玖章11.5-13.8万元/㎡的备案均价，与金隅外滩东岸12万元/㎡、保利天珺10.8-12.5万元/㎡形成差异化竞争。78%的得房率与4000元/㎡的装修标准，在同价位段中属于中上水平。但需警惕的是，杨浦滨江板块2024-2025年预计有4个新盘入市，可能对后期升值空间形成分流。

作为央企中海“玖章系”的升级之作，项目继承了徐汇滨江领邸玖章的豪宅基因，却在细节上更显匠心。全屋智能家居控制系统、非遗匠人手工绘制的水墨山水背景墙、榫卯工艺拼接的木质格栅，这些文化符号的植入，让冰冷的建筑空间焕发出人文温度。

经过反复权衡，我认为中海云邸玖章最适合三类人群：追求品质生活的改善型家庭，其128㎡以上户型能完美承载三代同堂需求；看好杨浦滨江长期发展的投资者，区域3000亿产业规划带来的租售需求潜力巨大；在杨浦或浦东工作的中高层管理者，项目地处内中环的区位优势能显著提升生活效率。

对于首付预算有限的购房者，开发商推出的首付40%分6个月支付方案颇具吸引力。但全款客户可享受的2%折扣，又让资金充裕者陷入甜蜜烦恼。这种灵活的付款策略，反映出中海对市场分层的精准把握。

站在2025年的时空坐标回望，中海云邸玖章恰似一枚多棱镜，折射出滨江豪宅的璀璨光芒与现实考量。它既有黄浦江景的诗意浪漫，也有城市更新的阵痛期许；既享央企品牌的品质背书，也需直面市场竞争的残酷现实。对于追求“一步到位”的购房者而言，这个项目提供了进入滨江豪宅圈层的珍贵入场券，但需要以发展的眼光看待周边配套的成熟进程。毕竟，在上海这座永不停歇的城市里，每一次购房决策都是对未来生活的庄严承诺。

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