长宁青溪雲邸:稀缺别墅,隐奢人居巅峰之选!

在上海长宁西郊别墅区核心地带，一座名为青溪雲邸的顶级豪宅项目正以“隐于世、藏于心”的姿态，重新定义内环低密居住标准。作为上海城投控股继思南公馆、露香园后的第三座风貌区力作，青溪雲邸自2024年开盘以来，凭借其稀缺地段、产品力及资产配置价值，成为高净值人群竞相追逐的焦点。

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青溪雲邸占据“虹桥商务区+西郊国际社区”双辐射区，直线距离西郊国宾馆仅300米，周边3公里范围内分布80个公园，生态环境得天独厚。项目东至夏都花园、西至剑河路、南至夏都花园、北至青溪路，与沙逊别墅、泰晤士别墅等历史名宅为邻，承载着上海百年海派文化底蕴。

交通方面，项目距地铁10号线上海动物园站仅750米，2号线北新泾站、15号线红宝石路站均在3公里范围内，自驾经延安高架、外环高速可快速通达全城。商业配套涵盖百联西郊购物中心、龙之梦等商圈，教育资源包括上海康文龙溪幼儿园、包玉刚实验学校、上海市虹桥中学等名校，医疗配套则有上海市同仁医院、上海申德医院等三甲机构，形成15分钟生活圈。

青溪雲邸总占地面积2.3万平方米，总建筑面积2.8万平方米，容积率仅1.2，绿化率高达40%，规划68席臻品住宅，涵盖5幢4层平层公寓（已售罄）与5幢3层联排别墅，是内环内罕见的纯粹低密社区。

别墅户型以建面430-690㎡为主，地上三层、地下两层（部分层高最高达6米），得房率最高达150%。主力户型配备独立电梯、南向三开间、270°无柱宽厅，实际使用面积远超建面。例如，540㎡户型总价约1.19亿元，首套首付35%（4165万元），贷款7735万元，30年等额本息月供37.5万元（利率3.7%），家庭月收入需≥75万元（含25万元生活费）。

建筑风格融合海派文化与现代美学，外立面采用经典三段式设计，中灰色石材基座搭配深灰色铝板与“安缦金”金属饰面，勾勒出“天光云影”的意境。社区内部规划3000㎡私人会所，含恒温泳池、雪茄吧等设施；自带800㎡“青溪坊”商业街，规划进口超市、高端日料，预计2026年三季度开业。

青溪雲邸的稀缺性体现在三个方面：其一，内环内1.2容积率的纯别墅社区，在上海土地市场已绝版；其二，项目地块为2022年上海城投以27.626亿元竞得，房地联动价16.3万元/㎡，后期联排价格预计达22-23万元/㎡，仅为佘山同类型产品的80%；其三，西郊板块自2021年以来仅愚园名邸一个新盘供应，青溪雲邸填补了区域纯别墅社区的空白。

从投资回报看，长宁区租金水平逐年回暖，青溪雲邸540㎡户型月租可达20万元，租售比2.02%，年租金涨幅预计10%。长期来看，房价年涨幅达8%，叠加虹桥商务区扩容、西郊国际社区升级等规划利好，项目升值空间显著。

青溪雲邸的业主群体以跨国企业高管、家族传承者为主。例如，540㎡联排别墅配备100㎡庭院，适合商务接待；690㎡独栋别墅拥有200㎡庭院，可设家族活动区；430㎡联排别墅则以低总价兼顾西郊资源。物业为城投物业，管理小区租金比周边高50%，提供24小时管家服务，满足高端圈层对隐私与品质的需求。

政策层面，沪籍家庭限购3套、单身限购1套；非沪籍需“63个月社保/个税满60个月+已婚”；长宁区外籍高管凭“人才证”可购1套。交易税费方面，430㎡首套契税1.5%（132万元），二套3%（264万元）；维修基金129元/㎡（540㎡约6.97万元）。

青溪雲邸的价值不仅在于其绝版区位与产品力，更在于“虹桥枢纽+西郊文脉”的双重赋能。对于追求家族传承、圈层社交与资产保值的高净值人群而言，这里既是隐奢生活的终极载体，也是上海房地产市场复苏的标志性项目。

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