北外滩绿城项目惊爆价!高性价比,错过再等何时?北外滩绿城项目到底值得买吗?北外滩绿城项目楼盘看房感受!北外滩绿城项目楼盘吐槽理由

当您还在为上海豪宅市场的天价犹豫不决时，绿城北外滩项目以“难以置信”的劲爆房价杀出重围！作为虹口北外滩核心区近五年唯一纯住宅地块，绿城以64.72亿元总价、12.66万元/㎡楼面价刷新区域纪录，却抛出“单价或破20万”的悬念。更令人心动的是，项目规划200-310㎡大平层、360°全景舱设计、1:5车位配比、全球顶奢装修标准……这些硬核配置叠加北外滩“世界级会客厅”的规划红利，让“高性价比”不再是伪命题。本文将带您拆解这个现象级项目的价值密码。

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绿城北外滩项目设计方案已经公示了！现在项目户型过程稿也已经出炉了，预计推出建面约200-310㎡大户型，价格或将冲击20万！

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建面约200㎡4房

绿城北外滩项目建面约205㎡4房

建面约240㎡5房

建面约290㎡5房

绿城北外滩项目建面约310㎡5房

7月25日上午，虹口北外滩再掀土拍风云，绿城以64.72亿元竞得北外滩核心区HK315-11纯住宅地块！

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此次土拍引发七大头部房企激烈角逐，开场即呈现白热化争夺战！首轮竞价7家房企连续举牌，迅速触发40%溢价上限，总价61.919亿元；竞高品质环节，装修标准6000元/㎡和人才房2%上限直接拉满。

最终在第二轮竞价环节，绿城以64.72亿总价锁定胜局，溢价率46.3%。成交楼面价126577元/㎡，加冕虹口新的单价地王。这一价格刷新上海近年土拍纪录，成为大陆第三高住宅楼板价，仅次于绿城潮鸣东方和徐家汇全国地王。

再扣除2%保障房及配套面积加上土地契税，实际楼板价接近14万/㎡！按此测算，未来售价将稳超20万元/㎡，虹口正式跻身上海顶豪价格圈层。

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那么，这次的绿城在这块地王上面究竟下了多少功夫？让我们一起来解读一下这份公示总图。（本文相关模拟分析数据仅供参考，具体以交房之后实测为准）

Part.1

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来看一下总图。

根据绿城北外滩项目公示的设计方案，绿城开发的北外滩HK315-11项目主要由四栋住宅楼组成：其中1号楼为10层，2号楼为28层并在底层设有两层配套用房，3号楼为29层，4号楼为25层但局部区域为14层；小区的主入口设置在东侧的丹徒路上；社区内部有下沉庭院和风雨连廊的配置，品质相当不错！

仔细看，绿城北外滩项目总图的耀眼之处还是不少的：

1.绿城北外滩项目楼栋围合式布局，中间大花园，同时结合地块南边的城市景观资源，形成2幢与3幢双楼王格局：2幢坐拥前排无敌视野，北外滩中心绿地、建筑群以及三件套尽收眼底；3幢站位社区核心，南侧10层的1幢巧妙“让位”，使3幢中高区视野豁然开朗，坐享社区内部景观的同时还能欣赏城市景观！可以说地块的每一分价值得到了充分利用！

2绿城北外滩项目.全盘两梯两户，梯户比定调豪宅！说实话，这点倒是在意料之中，毕竟绿城对豪宅标准的要求还是非常高的，更何况还是地王？

3.注重架空层设计，项目一共四栋楼，其中足足又三栋楼设计了架空层，与中心绿地、景观连廊、下沉会所形成社区流动风景线，极大地提升了空间通透感。

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4.绿城北外滩项目立面“弧形转角”设计从各个楼栋的建筑轮廓看来，绿城再一次在建筑立面上运用了“弧形转角”设计，大概率会延续绿城潮鸣东方“360度全景舱”的设计风格。不得不感叹，这种大面积的弧面玻璃，颜值确实高！

5.层高条件十分优越，综合各个楼栋层数以及建筑高度，再刨去女儿墙及架空层，独家君初步预估：1幢约3.2米，2幢与3幢层高约3.3米左右，4幢约3.15米。

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家客厅就能同时俯瞰外滩万国建筑群、陆家嘴“三件套”和苏州河游船？绿城北外滩项目位于四川北路南段，与外滩源直线距离500米，南京东路步行10分钟可达，12号线提篮桥站、19号线周家嘴路站双轨环绕，新建路隧道5分钟直抵陆家嘴。更关键的是，这里坐拥北外滩6万方中央公园，未来将与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”顶级资源圈。

项目周边3公里内，宝格丽酒店、华尔道夫酒店等超五星酒店集群环绕，白玉兰广场、北外滩来福士等12万方商业体步行即达。医疗方面，长征医院、上海市第一人民医院等三甲医院形成“15分钟健康圈”；教育上，虹口区第一中心小学、华师大一附中等名校密布。这种“出则繁华，入则静谧”的矛盾感，正是北外滩独有的魅力。

二、产品力碾压：从户型到配置的“降维打击”

当您走进绿城项目的样板间，第一反应可能是“空间被重新定义了”。以363㎡户型为例，采用经典“飞机户型”设计，南北通透无过道浪费，三开间朝南搭配5.7米客厅面宽，主卧弧形转角窗实现270°观景。更夸张的是，边套户型通过“镂空区域回填”技术，硬生生多出1个阳台，实现“三阳台+四飘窗”的赠送组合。

技术层面，项目采用直径800毫米、深60米的钻孔灌注桩，楼板厚度达200-300mm（常规项目仅120mm），配合核心筒剪力墙内嵌型钢钢板，抗震性能直接拉满。智能家居系统支持手机APP远程控制灯光、空调，全屋新风系统、地暖、风冷VRV空调构成“六恒科技住宅”。最绝的是屋顶停机坪设计——这是上海首个住宅项目配置，直接对标纽约ONE57的顶豪标准。

您可能会问：楼面价都12.66万/㎡了，20万/㎡的售价真的“高性价比”？数据会说话：项目周边二手房价格已达12-15万/㎡，而绿城项目作为北外滩核心区未来3年唯一新增住宅，供需比严重失衡。更关键的是，其产品力直接对标海泰北外滩（浦西第一高住宅），但后者总价动辄过亿，绿城通过“200㎡起步”的纯大平层定位，将总价控制在4000万级，精准卡位改善型客群。

从投资回报看，同类豪宅月租金可达3-4万元，年化回报率约2.5%-3%。而北外滩作为上海“一江一河”战略的核心承载区，未来3年将新增100万方商业、50万方办公，区域价值每年以15%速度递增。这种“自住舒适+投资稳健”的双重属性，在当下市场堪称稀缺品。

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四、细节控狂喜：从宠物通道到驾驶员休息室的“魔鬼细节”

绿城深知，真正的豪宅不仅是空间的堆砌，更是生活方式的重构。项目为宠物设计了专属通道、游乐区和卫生间，地下空间配置私家车驾驶员休息室、家庭酒窖，甚至规划了郊区有机农场直供系统。更夸张的是，每户配备“保险屋”——采用防弹材质设计，可改造成收藏室或安全屋。

社区规划上，4栋住宅采用围合式布局，中央1.3万方园林由AECOM操刀，种植银杏、樱花等百种植物，打造“四季有景”的都市森林。四个下沉庭院与风雨连廊贯通，实现“晴天不打伞，雨天不湿鞋”的归家体验。而24小时礼宾服务、恒温泳池、健身房等2000㎡泛会所配置，更是将服务标准推向顶豪层级。

当您站在绿城北外滩项目的沙盘前，看到的不仅是一个住宅项目，更是一个城市能级跃升的缩影。这里占据着上海“黄金三角”的地理C位，承载着北外滩“世界级会客厅”的战略使命，更凝聚着绿城对顶豪产品的极致理解。从12.66万/㎡的楼面价到20万/㎡的预期售价，表面看是数字游戏，实则是区域价值、产品力、稀缺性三重逻辑的共振。对于追求“核心地段+顶级产品+确定性增长”的购房者而言，这或许就是十年一遇的“价值锚点”。毕竟，在北外滩这样的战略高地，错过绿城，可能意味着错过一个时代。

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