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杨浦新江湾「建发海宸」明天开放售楼处！预计将推100㎡小高层+叠墅产品！杨浦新江湾建发海宸优缺点，优劣势-杨浦新江湾建发海宸楼盘项目全面介绍-杨浦新江湾建发海宸楼盘简介，楼盘积分，杨浦建发海宸房价-楼盘地址，户型图

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⛩项目名称：「建发海宸」

项目简介：杨浦新江湾品质住宅

最新动态：等待入市

区域板块：杨浦新江湾

产品介绍：预计将推100-120㎡小高层+叠墅产品

交通配套：项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右

️商业配套：五角场、悠方购物中心

周边教育：周边有在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）、规划幼儿园

休闲配套：新江湾城公园

1地段

新江湾城高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个高端低密住区。

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上海乃至全国的顶级高校，复旦大学、同济大学、上海财经大学都在新江湾城。这些顶级学府营造了新江湾城浓厚的人文氛围，并为板块产业发展提供了源源不断的人才资源。

同时，除却知名高校资源，新江湾城的基础教育也非常拔尖，同济一附中、兰生复旦中学、复旦二附中、上音实验学校、复旦科技园小学、中福会幼儿园、德法学校等名校为新江湾城居民的子女提供着优质的中小学教育！

产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！

尽管新江湾板块的生活已经相当成熟，但近期对于该板块的居民而言，还有望迎来“中环北抬”的利好。

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在北上海中外环间，规划有3条快速路，分别为在建中的军工路快速路，以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路。这3条快速路相互连接，头尾均可联通中环线。

根据《2025年上海市重大工程清单》，全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工。获益最多的板块，当属新江湾城。

建成后，将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力。小到新江湾、宝山城区，大到整个上海北部，乃至延伸到浦东，都被这条新路影响，一根线现在就开始创造化学反应。

项目无论是区位配套条件还是周边环境都很不错。

从板块内部区位来说，建发项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右，标准地铁房。无论向南到三门路尚浦中心、五角场，还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近，基本都是散散步就能到的距离。

从地块周边环境来说，地块东侧紧邻河道及绿地，是标准的河景房（下文有航拍图），西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园，北侧同样紧邻河道，河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）和规划幼儿园，南侧一路之隔还是绿地。

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2产品

今年3月，杨浦区新江湾城两幅住宅地块完成协议出让（G1-06、E1-08A），由上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司竞得，总价高达123.5亿元，未来预计将供应1611套住宅。

其中G1-06地块已确定由建发集团全资接盘，预计6月完成交易；

图源网络

G1-06地块占据新江湾城南部门户位置，东邻高端项目上海院子，北侧紧邻在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（含九年一贯制及高中部），步行700米可达10号线殷高东路站。

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该地块容积率仅1.55，限高40米，规划建筑面积约15.95万㎡，楼板价达5.42万元/㎡，将打造1156套小高层+叠墅产品。据悉，项目预计最快6月开放展厅，9月首批房源入市！

另外，E1-08A地块，也将进行股权转让，地块位于新江湾城北侧，直线距新江湾城站约1.2公里，地块容积率仅约1.1，限高约20米，预计将是洋房和联排的组合。

其土地面积约5.71万㎡，建筑面积约6.28万㎡，出让总价为37亿元，折合楼板价约5.89万/㎡，住宅套数下限为455套。

考虑到项目40%~50%左右的中小套比例要求，肯定会首先在小高层楼栋布置100-120㎡户型，如果体量还不满足中小套要求，则会在洋房部分布置一些100㎡户型。

所以最终的户型比例大概是这样：120㎡以内的小户型占50%左右（甚至可能有部分100㎡洋房产品），其余则是沿河大户型小高层+叠墅产品了。

这个项目目前已经有销售入群了，最快预计9月份就能首开，想在新江湾置业的朋友可以提前关注起来了，既有100-120㎡起步小户型，又有叠墅可以作为一步到位的终极改善产品。

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最终对这个项目来说，无论是刚需客户，还是改善客户，都能找到适配自己的房源，毕竟一共1100多套房源，必须刚需/刚改和改善客户一把抓了。而且大概率除了满足中小套要求以外，其余户型都会做大，中间面积段会比较少。