房子都卖不出去!还疯狂拿地,开发商在想什么?

前两天，上海首批土拍第二轮地块成功出让，这一次，浦东、静安、闵行、普陀、嘉定、奉贤共6宗涉宅地块出让。

但让人意外的是，在之前传出的意向名单中，部分地块热度超于预期，闵行浦锦地块意向房企多达13家，静安中兴社区意向房企也达到了10家。

当然，这种情况还不止上海。

前段时间，全国土拍市场连续传出好消息。

继上海一批次土拍首轮揽金134亿后，3月27日，苏州、厦门、宁波同一天土拍一下子炸出了3个新地王。

苏州园区九龙仓国宾一号东02号地，在经过51轮激烈竞价，最终被绿城以30.8亿总价拿下，楼面价直接杀到6.5万/㎡，成为江苏楼面价新地王。

宁波江北区JB05-03-21a地块以32613元/㎡的成交楼面价，被宁波江山万里&东投联合体拿下，总价超22亿，创下宁波市区涉宅地起始楼面价的新高。

厦门岛内将军祠2024P01地块更是经过152轮竞价，被厦门国贸竞得，总价达到32亿，楼面价超6.26万/平，成为单价地王。

今年年初，其实不止这几个一线/新一线城市土地市场回暖，杭州、合肥、成都、北京热度其实非常高。

“溢价”、“触顶成交”、“地王”成为了今年全国土拍的关键词。

但反观新房楼市，前段时间中海顺昌玖里开盘卖出近200亿、滨江凯旋门70亿日光只是个例，部分市区盘、大多数郊区盘库存去化压力非常大，认购能触发积分的项目也越来越少。

浦东前滩、川沙和远郊区域、嘉定、松江、青浦、宝山多个项目去化艰难，有部分项目入市一年仍然清盘无望，但还得按照原节奏持续加推，持续增加库存。

新房、土拍为什么能做到这么大反差？而且既然多数项目都卖不完，那为什么房企还要纷纷拿地？为什么郊区项目还是持续有多家房企报名？

今天我们一起来聊聊。

01

一边是楼市降温，一边是土拍升温，市场的转变来的总是猝不及防。

前面笔者也提到，近两年全国新房楼市单边下行，虽然上海相较于二三线城市来说状态已经好上不少，但和前几年相比豪宅和刚需分化更加严重：

豪宅层面，年后16万+顶豪批量入市，最近的四批次更是有四个顶豪同步过会，除了已经认购的融创外滩壹号院和香港置地启元，保利、凯德热度都不错；

但对于刚需或者普通改善，不仅不再触发积分、不再日光，甚至部分项目的去化周期长达半年甚至一年之久，现场的销售团队也是换了再换，卖房佣金涨了又涨。

而在大多房企的财务报表中，开盘6个月卖不出去，就成了库存，超过12个月卖不完，叫滞重资产，超过18个月依旧卖不完，就成了长滞低黑。

而且在目前的供应中，刚需和普通改善房源占绝大多数，所以其实前一两年拿地的房企，很多都有持续在营项目，资金都压在楼盘还没有回款，这些房子都是无法流通和变现的“资金”。

所以从整体上来说，目前的大部分房企，资金池都不是特别充裕。

但从最近的首批土拍第二轮的报名情况来看，多家房企其实还在不断拿地，原因无非就两个：

1、主营业务就是房地产，不拿地就没有办法周转资金，或者收入不足以支撑公司运转；

这类房企大多是高周转、高杠杆的发展模式，项目自有资金通常不足30%。

项目的开发建设资金多是通过土地质押、工程款垫付，材料商垫付。

然后通过预售，在项目认购开盘后，用收回来的款偿还各个维度的欠款，循环往复。

即便现在新房成交量也存在不小的跌幅，累计叠加房企端看，现金流腰斩再腰斩。

但只要动起来，就会有现金流保证企业的正常运转，再盈利。

2、国央企扩大市占率；

除了部分地块需要国央企兜底。

和暴雷频繁的民企相比，央国企资金相对充裕，这个时期拿地可以趁机扩大他们的市场占有率。

现在还能拿地的民企在上海一只手都能数过来：龙湖、绿城，还有个别远郊本地民企，但大部分央企国企还是会频繁报名，出价拿地。

02

在某种程度上，房地产已经成为了一种金融产品。

在项目开发上，其实很少有房企有能力或者说主动用自有资金去开发，一方面是在很多城市开发楼盘从拿地到开工建造，到预售汇款，需要的资金量巨大，很多房企账上并没有那么多可用资金。

另一方面，即便是房企规划已经相当大，也不会拿出大笔资金投入同一个项目，反而更加倾向于多点开花。

所以很多房企在拿地后会选择融资，一部分确实是在缓解当下的资金压力，也有一部分是拿到钱之后再次开疆拓土，或者干脆投入别的业务方向。

所以总的来说，如果房企不拿地，不进行新的融资，很多房企都没有像样现金流，去应付那些到期的债务。

03

在文章的开篇部分，大家应该也都有看到，其实最近一段时间土地市场热度高的大多都是一线或是新一线城市。

行情不好的三四线城市则是持续性低迷，土拍比例甚至有所减少。

这也说明，目前活跃在市场上的这些房企投资策略十分趋同，只拿核心能级城市的优质地块，以保证快速去化和回款。

换个方向理解，以现在市面上这些房企的思路，拿地这件事，谨慎再谨慎，宁可不拿，也不能拿错。

对一线城市特别是上海楼市，大家依旧有着比较高的信心，至少比其他城市都要好，要保证自己在市场上持续有声音，始终在牌桌上！

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