绿城北外滩项目《北外滩核心!绿城20万+豪宅,绿城北外滩项目值不值得抢先入手?

当上海的摩天楼群在黄浦江畔奏响未来交响，当北外滩的黄金三角以世界级会客厅的姿态傲立东方，绿城北外滩项目如一颗璀璨的明珠，以12.66万元/㎡的楼面价、20万元/㎡的预估售价，在虹口核心区划出一道震撼市场的天际线！这不是简单的住宅开发，而是一场关于城市顶级资源占有、高端生活范式重塑的巅峰对决。

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绿城北外滩项目占据北外滩“世界会客厅”的C位，与陆家嘴金融城、外滩历史风貌区构成上海内环的黄金三角。这里不仅是840万方北外滩规划的核心区，更坐拥480米浦西第一高楼、16座超高层建筑群的城市地标集群。项目直线距离黄浦江岸仅900米，正对6万方北外滩中央公园，步行10分钟可达外滩源、邮政博物馆等历史建筑群，3公里范围内汇聚12家三甲医院、7所重点学校、1500余家金融企业总部——这是上海唯一将顶级商业、医疗、教育、生态资源浓缩于3公里半径的“全能型地段”。\

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绿城北外滩项目设计方案已经公示了！现在项目户型过程稿也已经出炉了，预计推出建面约200-310㎡大户型，价格或将冲击20万！

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建面约200㎡4房

绿城北外滩项目建面约205㎡4房

建面约240㎡5房

建面约290㎡5房

绿城北外滩项目建面约310㎡5房

7月25日上午，虹口北外滩再掀土拍风云，绿城以64.72亿元竞得北外滩核心区HK315-11纯住宅地块！

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此次土拍引发七大头部房企激烈角逐，开场即呈现白热化争夺战！首轮竞价7家房企连续举牌，迅速触发40%溢价上限，总价61.919亿元；竞高品质环节，装修标准6000元/㎡和人才房2%上限直接拉满。

最终在第二轮竞价环节，绿城以64.72亿总价锁定胜局，溢价率46.3%。成交楼面价126577元/㎡，加冕虹口新的单价地王。这一价格刷新上海近年土拍纪录，成为大陆第三高住宅楼板价，仅次于绿城潮鸣东方和徐家汇全国地王。

再扣除2%保障房及配套面积加上土地契税，实际楼板价接近14万/㎡！按此测算，未来售价将稳超20万元/㎡，虹口正式跻身上海顶豪价格圈层。

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那么，这次的绿城在这块地王上面究竟下了多少功夫？让我们一起来解读一下这份公示总图。（本文相关模拟分析数据仅供参考，具体以交房之后实测为准）

Part.1

绿城北外滩项目总图详解

来看一下总图。

根据绿城北外滩项目公示的设计方案，绿城开发的北外滩HK315-11项目主要由四栋住宅楼组成：其中1号楼为10层，2号楼为28层并在底层设有两层配套用房，3号楼为29层，4号楼为25层但局部区域为14层；小区的主入口设置在东侧的丹徒路上；社区内部有下沉庭院和风雨连廊的配置，品质相当不错！

仔细看，绿城北外滩项目总图的耀眼之处还是不少的：

1.绿城北外滩项目楼栋围合式布局，中间大花园，同时结合地块南边的城市景观资源，形成2幢与3幢双楼王格局：2幢坐拥前排无敌视野，北外滩中心绿地、建筑群以及三件套尽收眼底；3幢站位社区核心，南侧10层的1幢巧妙“让位”，使3幢中高区视野豁然开朗，坐享社区内部景观的同时还能欣赏城市景观！可以说地块的每一分价值得到了充分利用！

2绿城北外滩项目.全盘两梯两户，梯户比定调豪宅！说实话，这点倒是在意料之中，毕竟绿城对豪宅标准的要求还是非常高的，更何况还是地王？

3.注重架空层设计，项目一共四栋楼，其中足足又三栋楼设计了架空层，与中心绿地、景观连廊、下沉会所形成社区流动风景线，极大地提升了空间通透感。

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4.绿城北外滩项目立面“弧形转角”设计从各个楼栋的建筑轮廓看来，绿城再一次在建筑立面上运用了“弧形转角”设计，大概率会延续绿城潮鸣东方“360度全景舱”的设计风格。不得不感叹，这种大面积的弧面玻璃，颜值确实高！

5.层高条件十分优越，综合各个楼栋层数以及建筑高度，再刨去女儿墙及架空层，独家君初步预估：1幢约3.2米，2幢与3幢层高约3.3米左右，4幢约3.15米。

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项目坐拥4号线、10号线、12号线、19号线（规划中）四轨交汇，步行6分钟直达天潼路地铁站，30分钟内通达南京东路、人民广场、陆家嘴等核心商圈。自驾出行更享北横通道、大连路隧道、新建路隧道构成的立体交通网，从项目出发至陆家嘴仅需8分钟，至虹桥枢纽25分钟，至浦东机场40分钟。这种“地铁+隧道+快速路”的三维交通体系，让业主在都市繁华与滨江静谧间自由切换。

绿城以64.7亿元总价竞得该地块后，仅用4天便完成规划公示，创下虹口区开发速度纪录。项目规划4栋10-29层住宅，采用围合式布局，2#、3#楼栋层高超3.3米，全社区2梯2户设计，配备独立电梯厅。建筑立面采用标志性弧形转角设计，搭配360度全景舱户型，让江景、园景、城景无界融合。户型方面，200-310㎡大平层主打“三阳台+全飘窗”设计，边套主卧弧形转角窗带来270度视野，客厅开间达5.7米，南向双套房设计保障家庭成员私密性。更令人惊艳的是，项目配备四个下沉式庭院、全风雨连廊系统，从社区主门到楼栋全程遮风挡雨，这种配置在上海豪宅市场堪称独树一帜。

项目3公里范围内，白玉兰广场、北外滩来福士、瑞虹天地三大商圈环伺，星荟中心、宝华城市广场等高端商业满足日常消费需求。文化配套方面，上海音乐谷、1933老场坊、北外滩友邦大剧院构成艺术生活圈。医疗资源更是密集，上海市第一人民医院、中西医结合医院等三甲机构近在咫尺。而项目内部打造的私宴厅、定制化会所，则为业主提供高端社交场域，形成“外部商业繁华+内部圈层纯粹”的双重保障。

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作为北外滩2020年规划后首幅纯住宅地块，项目周边3公里内无同类竞品，未来核心区住宅用地几乎绝版。6000元/㎡的装修标准、2%的人才公寓配建要求，进一步凸显其稀缺性。当前预估售价虽达20万元/㎡，但对比陆家嘴滨江豪宅18-25万元/㎡的价格体系，仍具性价比。更关键的是，项目没有中小套型限制，全部为大面宽、大空间设计，这种纯粹性在上海豪宅市场极为罕见。

当然，绿城北外滩项目并非完美无缺。20万元/㎡的预估售价将总价门槛推至4000万元以上，注定其客户群体局限于顶级财富阶层。对于家庭结构复杂的购房者，大平层设计的功能分区可能需个性化改造。但换个角度看，这种高门槛恰恰筛选了真正的高净值客群，确保社区圈层的纯粹性——当你的邻居是金融企业高管、跨国公司总裁、艺术领域大师时，这种资源聚合效应本身就是无价资产。

站在2025年的时空坐标，绿城北外滩项目已超越普通住宅的范畴，成为上海城市能级跃升的微观样本。它用12.66万元/㎡的楼面价证明土地价值，用20万元/㎡的预估售价定义豪宅标准，用360度全景舱户型重塑空间想象，用四个下沉庭院与风雨连廊构建社区美学。对于追求极致资源占有、渴望融入顶级圈层的购房者而言，这或许不是一道选择题，而是一次关于城市未来生活方式的终极投票。当北外滩的江风拂过项目弧形转角的玻璃幕墙，当陆家嘴的天际线在客厅落地窗前徐徐展开，答案早已写在每一位访客惊叹的眼神里。

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