上海前滩公馆基础信息,上海前滩公馆全面解读! 上海前滩公馆最新爆料!上海前滩公馆为什么卖的这么好 ?上海前滩公馆真实原因大揭秘
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「前滩公馆」最后一个批次的洋房产品来了。上海前滩公馆基础信息,上海前滩公馆全面解读！ 上海前滩公馆最新爆料！上海前滩公馆为什么卖的这么好 ?上海前滩公馆真实原因大揭秘
在过去一年的时间里，前滩公馆一直都是妥妥的浦东最热新盘。
单盘认购人次第一，重复认购率第一，全市虹吸能力浦东第一，这几个标签非常凸显。
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一次开盘成功容易，一年时间内无论市场怎么变化，无论出现什么竞品，5次开盘每次都能「真实售罄」，就非常难得了。
绝对稀缺的地块属性+前滩滨江的顶配资源+不断兑现的板块价值+足够强的产品力，就是这个项目热销的密码。
这个批次，我给大家划个重点，大家请务必注意：
1、这是前滩公馆洋房的最后一个批次，也是前滩低密最后的上车机会，接下来前滩公馆推售的就是大面积的别墅产品了。
2、这个批次户型非常多样化，供应范围极大，从2房到4房，从入门级的82㎡到终极改善188㎡大平层都有，预算段则覆盖到了700万~2500万，适合人群非常广。
3、这次全新推出的Y8横厅108㎡户型，是小区里唯一的一栋楼，极其稀有的供应量，还共享了188㎡的公园景观+前滩城景+徐滨城景，预计会非常抢手。
4、这次的楼栋位置因为贴着东北角，是天然的景观资源最好的一个片区，北侧和东侧都能看到大片公园景观。
5、这次的小户型入门门槛，应该就是上海滨江新房体系下的最后机会，你想买在黄浦江边的核心规划内，但又需要一个小面积的两房三房，这就是关门线了，之后能看到滨江几乎都是豪宅或者是大户型居多，所以一定要抓住这个批次。
不知不觉已经写了六次前滩公馆的一房一价分析了，每次都是大工程，这次是洋房最后一次推盘，我还是尽我所能，让你能看到每个户型、每一栋楼的定价逻辑和利弊，并且还原一个选择的优先级出来。
让我们开始吧，省流版可直接拉到文末看总结，当然建议全文阅读。
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本批次一次性推出北区东侧组团所有房源，这个组团也是整个小区最东北角的位置，也是景观价值最高的一个片区。
组团北侧有公园，东侧一路之隔也是公园，无论是看公园的景观视野还是到公园的步行距离放在整个社区里来看都是非常有优势的。
整个组团无论是在景观的稀缺性，还是在户型的多样性上，都做的很突出。
因为前滩公馆户型种类非常多，我们先逐个来看每个户型的价格，给大家一个参考。
我把户型做了7个分类，然后跟大家逐个过一下每个户型的核心价值和价格。
1）Y14系列，188㎡四房大平层及非标
2）Y13系列，149㎡四房及非标
3）Y12系列，137㎡四房及非标
4）Y8/Y10a/Y11系列，108/110/117㎡三房两卫
5）Y6系列，86㎡转角横厅三房两卫
6）Y4系列，86㎡南向三房两卫及非标
7）Y2/Y3系列，82~84㎡东西向/转角两房
然后我把这些户型汇总成7张图，方便大家理解分别的差异和价格
1）Y14系列，188㎡四房大平层及非标
这个户型的核心价值还是来自于北向第一排直接看公园与前滩+徐滨建筑群景观，视野无遮挡。
3.2米豪宅层高+滨江+无遮挡景观+低密大平层就是这个户型的核心标签了。
对于整个大前滩板块来说，这个面积段的大平层都是一个改善空白，这个户型弥补了一个「改善尺度4房」的空缺，这也是为何上次首开188㎡去化非常迅速的原因。
如果你熟悉前滩CLD片区的二手，可以类比一下，2300万左右在区域内可以买到的产品是什么？
是晶耀一期的137㎡的大三房，和前滩公馆188㎡的大平层四房居住体验天差地别。
如果在前滩CLD片区想买好一些的4房的大平层门槛，就是晶耀一期的154㎡（约2900万成交），或是有江景景观的三湘名邸215㎡（约4450万成交），都已经不是一个价格段的产品了。
我又打开绿色网站，搜索了一下整个大前滩板块户型挂牌150㎡以上+四房，只有区区7套房源...这一方面是因为这个面积段的改善大平层户型在板块内本身就房源不多（供应仅占不到5%），本身的确太稀缺了，另一方面也是因为绝大多数房东是用来自住，非常惜售。
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而如果你看一下这些房源的挂牌价格那就更离谱了，一大半左右在17万/㎡+。
这也可以理解，为什么前滩公馆有大量的前滩业主置换，对于追求这样终极改善大平层的业主来说，更好的产品，开阔的视野景观，极具性价比的价格，同板块的配套，是它的核心价值。
而这次前滩公馆最后一批「低密洋房景观大平层」的均价在12万/㎡+，无论是户型面积段、户型本身的设计、价格都足够稀缺和有吸引力，错过这次就只能等后面的大面积别墅了，那也肯定不是这个价格。
2）Y13系列，149㎡四房三卫及非标
Y13的尺度感要比Y12再上一个台阶，客餐厨的一体化尺度感更加夸张，而且再多一个卫生间，实用度和豪宅感都更强。
这个户型对于家庭成员比较多的客户，适用度更高，也能住的时间更久。
非标户型将北侧书房调整为储藏室，也就变成了一个舒适度非常高的3+1房，均价相比标准户型降低了一万多，套均总价只有1600万+，非常适合对于四个卧室没有特别强需求，而且想控制控制一下总价预算的朋友。
3）Y12系列，137㎡四房及非标
四叶草经典的4房户型，面积和功能性都很完备，非常好的改善户型，我个人非常喜欢，之前每次开盘都快速清盘的一个户型。
也是这个面积段里可能功能性和舒适度做的最平衡的一个户型了。
非标户型变成了2房，保留了客餐厅尺度和主卧尺度，增加了一个小收纳，最后换来了1175万的价格，按照之前的经验，也会很早就被选掉。
4）Y8/Y10a/Y11系列，108/110/117㎡三房两卫
我把三个舒适度与功能性兼备的108~117㎡三房两卫户型放在一起说，这三个户型的套均总价都在1300~1400万左右。
我认为这几个户型绝对是这个总价段下能买到的区位，面积，得房率，舒适度综合考虑之下，非常优秀的改善选择了。
先说Y8户型，这次全新的一个户型，第一次出现，也是最后一次。
这个户型也在整个社区的最北侧，所以和188㎡的大平层一样，可以共享社区最佳的观景位，北面看完整公园+前滩城景+徐滨城景。
作为项目唯一的横厅百平米户型景观房源，会非常抢手。
本身是一个舒适三房，又是社区里非常少有的动静分离产品，再带上约5.6米宽的横厅带来的景观资源，非常有竞争力。
Y10a户型则是目前市场上最受欢迎的一类三房产品，客餐厅空间足够舒适，三个房间基本都在10㎡以上，真正做到了每个空间都能住人的尺度。
Y11户型是转角位置侧向横厅三房户型，这个户型单价非常划算，11.3万/㎡，一房朝南，两房朝西。最北侧的卧室面积几乎和主卧一样大，舒适度很好。
这三个户型各自都只有七八套，我觉得会是认筹比非常高的户型。
5）Y6系列，86㎡转角横厅三房两卫
这个户型我个人也是非常喜欢的，86㎡做到的小横厅，中高楼层可以在客厅看东侧公园景观。
南向主卧和北向次卧空间都非常舒适，所有空间全明。南向书房连接特色造型阳台，视觉效果也会很好。
套均总价千万出头，只有8套，非常稀缺。
6）Y4系列，86㎡南向三房两卫及非标
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项目的「全周期爆款户型」，也是「低密洋房产品+7090政策」下才有机会出现的一套户型，接下来的政策逻辑下，应该也见不到了。
这次供应出了最后的24套，可能是大前滩板块、千万级别、南向三房的最佳也是最后的选择。
户型设计上无可挑剔，南北朝向，没浪费空间，飞机户型非常方正，依旧是千万级别非常好的一个入门滨江三房两卫户型。
非标的区别就是少了一个南向的卧室。
7）Y2/Y3系列，82~84㎡东西向/转角两房
两房标准户型就这两个，我放在一起聊。
两房两卫的Y2户型，格局与前期的Y1三房户型非常类似，但是少了客餐厅旁边的一个书房空间，变成了两房两卫，两间卧室的隐私性都非常好。
而且因为这个转角两房户型位于整个项目最东北角的位置，是有270°景观视野的，对于小户型来说非常稀缺。
户型均价9.8万/㎡，套均总价805万，更是上车前滩滨江的小户型低总价真正最后的机会了。
两房的Y3户型，84㎡，东西向两房，均价只有9.9万/㎡，套均总价也是800万出头，是本次最低上车门槛之一，这个户型的隐藏福利是中区开始可以看到非常不错的东侧公园景观。
好了，以上就是7个户型系列的全部信息，大家看完应该很清楚，根据自己的预算可以买到谁了。
我把每个楼栋单元的均价都列出来了，然后和大家聊一下不同位置各户型的价格逻辑，为什么这么定价。
从Y14户型188㎡来看：
11号略高于12号，两栋楼的北向视野都非常不错，南侧则对应小区中心景观，这次的188㎡完全没有不利因素，可以根据自己预算放心挑选。
从Y13户型149㎡来看：
靠近社区大门的两个单元比其他单元便宜1000元/㎡出头，其余单元均价则相差很小。
从Y12户型137㎡来看：
13号价格比12号高，主要是因为更靠西侧，也就是整个小区中间的位置，北侧公园景观视野更好。
12号02室12.75万/㎡的价格虽然仅次于13号01室，但其实是因为这个踢腿的一二楼是架空的，实际上12号02室同楼层的价格比其他三个踢腿都便宜，算是一个隐藏的福利。
从Y4户型86㎡来看：
14号南侧是小区配电站，定价会低一些。6号02室位于前排，均价最高。
整体来看，这次加推的组团不利因素很少，地块素质很不错。
1）这次最便宜的房源是东北侧转角位置的82㎡两房两卫一楼，只有695万。
2）Y3/Y4/Y12三个主力户型的最低最高价差基本在85折左右上下浮动，价差幅度在洋房里属于很不错的，低区买性价比，高区买景观视野与舒适度，选择空间很大。
3）Y8/Y10a/Y11这三个108~117㎡三房两卫户型总价在1300~1400万级别上下浮动，起步总价也设置的非常有吸引力，是这个总价段改善首选之一。
4）149㎡和188㎡四房户型因为没有一楼，最低最高价差都在92折，实际上楼层价差其实并不算小，可选性也很强。
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这最后一批洋房房源的可选性非常非常强，预算段分布的非常广，700~2500万总价基本都有的买。
从房源数量来看基本二/三房占一半，四房占一半。
两房起步是恐怖的700万，全部控制在900万以内。
三房起步923万，900~1500万的预算段内房源分布很均匀。
四房起步1563万，1500~2500万这一千万的预算范围内都有的选。
前滩CLD板块现有低密洋房产品的最后一个批次，加上非常好的房源可选性，这个批次的热度会非常高。
前滩公馆6批次，也是洋房最后一个批次的一房一价表主要就是这些信息了。
全文分析完，我再划一下重点：
1）预算870万以内，可以选择82/84㎡两房户型，起步总价都非常低，最低上车门槛700万，最后一次洋房上车机会，低门槛价格，一定要把握住。
2）预算1000万左右，可以选择86㎡南向/转角横厅小三房户型，户型设计和朝向也都非常好，这个总价以后应该很难买到前滩CLD三房产品了。
3）预算1300~1400万左右，可以选择108/110/117㎡改善三房户型，户型格局、功能性、舒适度、朝向都很不错。
4）预算1500万以上，选择139/147/188㎡四房改善户型及非标。
5）大家能发现，滨江新房价格体系在快速的抬高，前滩公馆又是极度稀缺的滨江成片开发、低密舒适住区、标杆产品，这次机会错过就真的没有了。
最后一次上车机会，预祝各位都能摇号靠前，希望大家都能买到自己适合的房源~
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