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杨浦内环内公园奢宅

2/18号线江浦公园站双轨上盖

江浦公园旁│双轨交汇

「保利·外滩启PARK77」

建面约99-137㎡3/4房热销中

总价约1200-2100万

上海杨浦保利·外滩启

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Shanghai Yangpu Poly Bund Qi

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上海内环内，建面约100-120㎡的产品，正在走向“灭绝”！

一是7090政策的改变、二是开发环境的改变（只有做大面积，才能卖高价，开发商才有利润）、而三则是顺应了世界上每一个超一线城市发展的最终方向！

毕竟全球塔尖城市的稀缺土地，注定是要优先留给大户型顶豪的！

从具体数据来看，内环内建面小于110㎡的户型占比仅约17%，而建面110-140㎡的户型更仅占比约8%！

数据来源于贝壳

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前几年最为热门的建面约100㎡3房，大多已改善为120㎡；而原本的建面约140㎡以下的4房也正在悄悄消失！

随之而来的是总价的陡然上升！

3房产品总价抬升到了1500万以上！

4房产品总价更是达到了约2500万级！

而放眼整个内环内，尤其是滨江核心段，藏着一个宝藏盘！

TA罕见的提供了建面约100㎡的3房产品，和目前内环内独一无二的建面约137㎡真4房产品！仅约1950万级！

还拥有成熟配套+罕见双轨交+地标级视野！

效果图 仅供参考

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而更为关键的一点则是产品的创新！

作为豪宅专家的保利这次在产品方面做到了12大革新体系！更在户型设计上做到了4大革新！

相对于市场中绝大多数产品直接抬升建筑面积，TA控制总价的同时，通过户型的革新极大程度的提升了实际使用面积！户型实得率最高可达97%！

做个简单的算术题：100㎡*97%得房率=129㎡*75%得房率=97㎡

TA的100㎡户型实际使用面积等于市场中120-130㎡户型！

而TA就是【保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8800-703】，红盘【保利·外滩】系列的最新作品！

项目即将入市，内环内仅有机会，不容错过！

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01｜约1350万级享内环内质价比之王

户型面积的稀缺性+地段视野的塔尖价值+产品力的超强迭代，项目打面世以来便备受关注，尤其是其价格！

独家爆料：

建面约100㎡3房户型主力总价约1350万级！

建面约137㎡4房户型主力总价约1950万级！

更有少量房源拥有惊喜红包门槛价！100户型约1100万级即可上车、137户型约1600万级即可入主！

放眼整个上海市场，这样的定价是地震级的！

区位示意图 仅供参考

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当内中环套均总价达到了2000万+，内环内新房均价达到了3000万+，谁能想到原本中环都买不进的总价能在内环内入主高实得率百平3房！

区位示意图 数据来源于克而瑞 仅供参考

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毫不夸张的说，【保利外滩启PARK77】击穿了内环内的价格体系！

手持约1350万级预算的购房者，再也不用在中环附近苦苦寻觅！一步到位入主内环内核心板块稀缺景观3房不再是梦！

而手握约1950万级起预算的购房者，只有在这里能买到内环内真4房！一步到位满足全周期居住需求！

这样的“红包价”现在没有，未来更难有！

就在上个月的上海六批次土拍中，绿城以46%的溢价率拿下北外滩一地块，预估未来售价将暴力拉升至接近20万的单价！

示意图 仅供参考

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而就在几天前，杨浦内环外一地块以溢价率28.1%被拍下，预估未来入市均价将超过15万/㎡！

这是未来东上海新房价格的风向标，更是内环内置业最后门槛红包价的进一步凸显！

示意图 仅供参考

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珍惜仅157套的上海内环内质价比王者！

若错过，未来同总价段将再无可能进内环！

02｜12+4创新体系，打造内环内产品标杆

保利发展在上海可谓是高端产品的专家，创新力十足！

前期的保利外滩序、保利世博、保利天奕等，都靠迭代的产品力和周边新房迅速拉开了差距！

这在存量房产品极为同质化的今天，尤其珍贵！

而这次在【保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8800-703】，TA一次性拿出了12+4项革新！

项目率先以“城市+景观深度融合”为核心观念，在内环内稀缺地段打造出了独树一帜的深度酒店化静奢社区！

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效果图 仅供参考

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并凭借着12大革新体系打造出了内环内真正的“好产品”！

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效果图 仅供参考

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而更值得称道的，是针对户型设计的4大革新！

1. 视野革新：270°全景舱设计，景观价值最大化

项目的选址堪称内环内的稀缺资源，左手瞰陆家嘴三件套，右手邻江浦公园，这种"城市地标+自然生态"双景观组合在内环内极为罕见！

效果示意图 仅供参考

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项目没有浪费这样的绝版资源，通过270°全景舱设计，彻底颠覆了传统户型的视野体验！

效果示意图 仅供参考

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边套户型标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，最终形成“C型环幕景观舱”——从客厅到主卧主卫再到北向房间，每个功能间都能直面景观。

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效果示意图 仅供参考

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项目总规划2幢楼：

前排南侧的1幢共16层，底层架空，每层有6户建面约100㎡3房户型；

北侧2幢共17层，2套边户为建面约137㎡4房户型，2套中户为建面约100㎡3房户型；

2幢楼的不同条腿都拥有着极为稀缺、不可复制的塔尖景观！诠释了何为均好性！

效果示意图 仅供参考

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1#东边套面向江浦公园和杨浦大桥，客厅即是观景台！

视野模拟图 来源于网络 仅供参考

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1#西边套观三件套与杨浦新貌，卧室成为真正的"景观房"。

视野模拟图 来源于网络 仅供参考

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就连1#中间套的客厅，同样能看到陆家嘴三件套！

视野模拟图 来源于网络 仅供参考

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而配合着户型设计和面宽尺度，2#的边套（137㎡4房）更是将景观体验提升到了极致！

2#东边套拥有约16米超奢阔全玻璃幕墙！开窗见绿！沉浸式拥抱公园景！

视野模拟图 来源于网络 仅供参考

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2#西边套则以四开间朝南+近36米三向玻璃幕墙，从客厅到卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能将财富象征的城市景观"装"进家！

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视野模拟图 来源于网络 仅供参考

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毫无疑问，相对于虹口四川北路2000万+、北外滩4000万+、苏河湾2500万+的"瞰三件套门槛"，【保利外滩启PARK77售楼处电话：400-8800-703】成为了全上海能同时拥揽陆家嘴三件套璀璨夜景与江浦公园自然生态的性价比之王！

整盘只有157套，错过即无！

项目即将入市，内环内仅有机会，不容错过！

2. 场景革新：多功能复合空间，解锁内环生活新可能

【保利外滩启PARK77】通过全屋飘窗+大阳台设计，实现了超高实得率：100㎡中间套实得率约91%，边套更是达到97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规水平！

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户型示意图 过程稿 仅供参考

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“半开放”厨房设计打破空间隔阂，让烹饪也成为社交时刻，家人互动更自然！去过道设计让客餐厅利用率大增，百平米户型拥有了"大户型级"社交能力，轻松放下大餐桌，甚至解锁岛台设计。

效果示意图 仅供参考

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LDKG一体化空间带来流畅无阻的生活动线，从厨房烹饪到餐厅用餐再到客厅休闲、阳台观景，家人在不同空间活动却不隔绝，真正实现"空间连通、情感相连"的生活方式。

效果示意图 仅供参考

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. 奢装革新：顶豪级配置，艺术与实用的完美结合

项目在装标上媲美黄浦5000万级住宅：100户型标配嘉格纳3件套，137户型更是配备嘉格纳5件套，加上唯宝智能马桶、铂浪高水槽等国际一线品牌，主卫还新增美妆龙头和美妆冰箱。

效果示意图 仅供参考

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室内大量采用隐木包裹，避免冷硬墙面的疏离感；137户型地面铺设高奢石材，纹理自然质感厚重；弧形餐边柜采用大量石材打造，细节处凸显"奢华质感"。

效果示意图 仅供参考

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艺术化细节随处可见：弧形转角吊顶搭配框体线条，卧室地面采用工艺复杂的柳叶拼花设计，柜体表面增加立体线条，客厅背景墙选用"幻日流光"岩板，大户型背景墙选用"新芬迪白"石材，连转角弧形都是交付的！

效果示意图 仅供参考

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4. 收纳革新：精细分类与空间整合，高效整洁生活

项目充分洞察新一代购房者的需求，打造了全场景收纳系统：玄关整排定制柜成为"收纳管家"，钥匙、耳机等小物件有专属格子，鞋子、外套分区域收纳，行李箱、滑雪板等大件能稳稳安放，冰箱柜还被隐藏其中，让玄关更整洁统一。

效果示意图 仅供参考

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交付的一体化餐边柜全木饰面包裹，颜值实用兼具：咖啡机、面包机等厨电有专属位，红酒可放在酒格，抽屉细分餐具、零食格，关闭后杂物全"隐形"。

特别是137户型的"综合餐边柜区域"堪称同面积段最用心之作！划分为脏衣区、生活冰箱、水槽区和蒸烤咖啡区四大功能区，每个区域各司其职却不浪费空间！

效果示意图 仅供参考

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针对户型的四大革新，不仅是简单的面积增加，而是对生活方式的全新演绎，以及未来在二手交易市场中的产品护城河！

03｜ 双轨交通+公园旁 享核心成熟配套

最后再来聊聊项目的区位价值。

项目扎根杨浦内环心脏地带，相对于杨浦内中环滨江段，这里发展更早，配套更成熟，界面也更崭新！

效果示意图 仅供参考

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项目周边翡丽甲第、仁恒海上源、翠湖滨江、桐安里等豪宅环伺，长阳路串联起的"豪宅天际线"在此铺展，居住品质有目共睹！

区位示意图 仅供参考

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项目还坐拥双轨交通配置：12号线和18号线交汇的江浦公园站！

而最令人心动的是项目距离站点仅50米左右！这在内环内简直是凤毛麟角！无需额外增加步行时间，直接享受高效通勤体验！

从这里出发，2站即达北外滩，7站可抵南京西路，8站直通衡复风貌区，通过换乘5站到南京东路，6站直达陆家嘴金融中心！

示意图 仅供参考

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而双轨交通不仅仅是出行工具，更是价值网络的连接器！

项目左手牵起外滩滨江豪宅带的价值红利，右手嵌入大连路总部集群、长阳创谷、杨浦滨江等高能产业圈，3-5站直达顶尖高校，6站对接陆家嘴金融圈。它就像一个能量枢纽，将人才、产业、金融紧密相连！

示意图 仅供参考

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出则繁华，入则宁静！【保利外滩启PARK77】的区位优势远超同价位竞品，成为了内环内千万级置业的"最优解"！

这样的双轨交通+公园旁静奢生活范本，在内环内几乎不可复制，想要抢占内环内"末班车"红利的购房者，机会转瞬即逝！

整盘只有157套，错过即无！

项目即将入市，内环内仅有机会，不容错过！

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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策,核心规则如下:

(一)本市户籍家庭

·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.

·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.

(二)非本市户籍家庭

·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.

·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.

·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.

(三)特殊区域限购

·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.

·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.

二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控

(一)商业贷款

首套房认定:

·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.

·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.

·有住房的,首付比例不低于70%.

二套房认定:

·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.

利率政策:

·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.

(二)公积金贷款

首套房:

·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.

·首付比例不低于20%.

二套房:

·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.

·首付比例不低于50%.

利率政策:

·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.

·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.

·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.

三、税费政策:从契税到增值税的全面成本

(一)契税

首套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上1.5%.

二套房:

·90㎡以下1%.

·90㎡以上2%.

三套房及以上:

·3%.

·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.

(二)增值税及附加

满2年:

·普通住宅免征.

·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.

未满2年:

·按全额5.3%征收.

·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.

(三)个人所得税

满五唯一:

·免征.

其他情况:

·按差额20%或全额1%征收.

·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.

四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜

(一)人才引进政策

临港新片区:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.

五个新城:

·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.

·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.

(二)多子女家庭政策

二孩及以上家庭:

·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.

·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.

契税补贴:

·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.

·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.

五、政策趋势与建议

(一)政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.

(二)购房建议

·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.

·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.

·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.

·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.

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