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静安区大宁公园旁

中建玖合静安大宁项目案名为

【中建玖上琅宸】首开售罄！

少量在售约128-410㎡3-5房

均价14.68万/㎡，总价1436万起

售楼处线上火热预约中！

上海静安【中建玖上琅宸】

售楼处电话☎：400-8800-703【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

Shanghai Jing 'an [China Construction Jiushang Langchen]

Sales office phone: 400-8800-703 [Sales office appointment hotline] (one-to-one warm service)

For inquiries, feel free to call. Book an appointment to enjoy exclusive home purchase discounts and schedule a meeting with our on-site sales representatives. Our professional one-on-one service ensures you make informed decisions with expert guidance.

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最新效果图发布

「中建·玖上琅宸售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】康定壹拾玖售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】」中建·玖上琅宸，是中建二局旗下唯一房地产投资开发平台——中建玖合，使用中国建筑“好房子”营造体系打造的当代公园地标作品。同行上海大宁全域中央公园式CBD进化，同频国际静安生态商务区进程，敬献的当代公园地标作品。

项目汇集line+孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠及中建体系内优秀设计力量，立于国际视野。

「中建·玖上琅宸售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】康定壹拾玖售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】」打造 “金镶玉制”陶板立面（部分），最高约10米全域架空，约3000㎡下沉庭院会所，最大连续约12米无柱化设计与约270°转角无柱视野（部分户型），地下中央车站酒店式归家设计等，承载中建玖合至臻产品力，全方位回应当代人的居住向往。（全域中央公园式CBD 来源：上海市静安区人民政府官网）

效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

效果示意图，仅供参考，最终以实际为准

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目前市场上传言该盘整盘预期有望冲16万/㎡，以此计算400平顶层复式，总价或要冲刺6400万一套。

更夸张的是，最大面积520平顶层复式，总价直上8000万！

这个价格，堪比黄浦顶流豪宅，如去年11月开盘的露香园天誉，8000万总价可以买到482平5房了！

如果你有8000万，会买大宁这种顶豪吗？

事实上，大宁板块的发展十分强劲，商业、办公落地速度极快，丰富了板块的等级，学区效应也十分凸显，以及还有规划的轨交等，已成为上海中环名副其实的热点区域，所以该盘抛开8000万的顶层复式，整个项目所在的大宁板块，也一定会受到众多购房者关注，原因如下：

1）价格优势依旧凸显：大宁板块的大宁金茂府次新二手成交价巍然不动，在楼市行情十分低迷时期（2024年10月之前），依旧保持在14万/平以上售价，放在行情好的时候，16万/平以上比比皆是！

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如今上海各大热点区域新房价格早已甩开二手房价很多，而大宁新房，即便冲刺16万/㎡，也与区内二手房价保持持平，更何况中建玖合大宁项目还是大宁新房，品质等各方面都会更好，所以说该盘未来上市的价格优势依旧十分明显！

2）位置无敌：中建玖合大宁项目是大宁公园第一排，是整个大宁最好的一块地，西侧是大宁音乐广场，南侧不远处就是标杆商业大宁久光和大宁国际，东侧为新梅共和城，与大宁公园隔街相望。

项目距离南北高架/地铁1号线上海马戏城站仅400米，标准的地铁房！

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可以说中建玖合大宁项目比大宁金茂府的位置还要好，该盘才是整个大宁最好的一块地！

也就是说原闸北能拿得出手的配套资源，都集中在这里，可以说该项目不但是大宁的精华，更是原闸北的精华。

3）稀缺属性：自从2023年10月静安天悦开盘后，大宁板块就再无新房供应，且整整一年多时间，大宁板块也只供应这一个项目，区区205套房源，实在太少；原本就是十分热点的区域，再加上无房供应，那么客户势必会积压。

4）不负众望的产品品质：从公示设计方案看，该盘有几个特点。其一，全架空层。其二，三处水景加一个下沉庭院。其三，顶层复式会有私家泳池。其四，预计层高达到3.5米。

妥妥的豪宅配置，这样的产品放在大宁，日后又将成为一道亮丽的风景线。

静安大宁

大宁公园旁 1/20号线

「中建玖合大宁项目」

建面约120-270㎡3-4房

预计7月左右入市

效果图：

过程稿效果图，仅供参考，最终以实际为准

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过程稿效果图，仅供参考，最终以实际为准

过程稿效果图，仅供参考，最终以实际为准

过程稿效果图，仅供参考，最终以实际为准

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01

架空层、会所

下沉庭院、私家泳池均有

「中建·玖上琅宸售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】康定壹拾玖售楼处电话：400-8800-703✔✔【预约热线】」该幅地块是2024年9月14日，中建玖合在上海市2024年第五批供应商品住宅用地中，以63.66亿元成功获取上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，总计容建筑面积9.32万平方米。

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该地块成交楼板价成交楼板价68280元/㎡，住宅占比79%，约73651㎡，办公占比21%，约19578㎡（100%自持）。

根据出让合同来看，项目无需配建保障性住房，全装修比例100%，且要求装标不低于4000元/㎡，中小套户型要求不低于总住宅建筑面积的40%，计29260.06㎡以上。

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项目由8栋12-24层高层住宅和东北角1栋办公楼组成。面积段预计包括120、150、175、200、270㎡，以及少量400-520㎡顶层复式特殊产品。其中，270㎡大平层位于小区第一排的两幢楼内，是大宁高层住宅罕有的尺度。

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项目设计方案主要有以下优势：

一是全架空层，已属豪宅配置！

二是三处水景加一个下沉庭院。下沉庭院的地方大概率就是未来社区的地下会所，大概率会有室内泳池、健身房、社区客厅等空间。

三是真正的人车分流设计。

四是最前排的1号楼西边套与2号楼东边套顶层复式会有私家泳池。

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大宁公园在该项目南侧，一街之隔。最前排房源基本可以无遮挡看公园，顶层复式的绿色公园视野更是广阔，大宁湖和白沙滩都可以望到。东边套视野除了能看大宁公园，还能看到不远处的大宁音乐广场、久光百货与大宁国际商业中心组成的“大宁三件套”，拥有不错的城市天际线。

五是顶格的层高设计。1号楼、2号楼大户型20层拥有76.5米高度，按照一楼架空12米来假设计算，每层层高也能有3.5米，这属于最顶级豪宅水平了。

六是公共通道放在了最西南角价值最不利的地方。这样设置保证了小区品质不被影响，确保中央景观区的完整和不受干扰。

七是高层办公楼放在了东北角的的路口交叉处。既对办公流线有益处，同时对住宅地块的干扰降到了最低。

最新户型图如下：（过程稿仅供参考， 以开发商官宣为准）

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02

板块等级高

配套&交通设施完善

项目所处的大宁板块，是中环两翼创新创意集聚区，总部经济、涉外经济发展迅速；紧邻项目的市北高新产业园已入驻跨国企业地区总部30余家、行业龙头企业总部80余家、大数据和人工智能企业600余家，已形成产业集聚。

该项目位于上海市静安区大宁板块灵石社区，总占地面积约47亩，地处上海市内环与中环之间；

从094a-14地块往南望，大宁板块几乎所有的重要配套都在眼前。

往西看，万豪酒店、大宁音乐广场和大宁中环广场的办公楼搭配静安整洁的路面，可以称之为是大宁最耐看的城市界面。

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往东看，房龄20年的新梅共和城稍显凌乱，虽然万科物业入驻之后，门口保安室的平均年龄肉眼可见地降低，整个小区的保养也比以前好了不少但依然是拖了板块发展的后腿。

项目周边路网发达，距离上海主动脉地铁1号线最近站点仅400米，同时上海大马戏城站还有在建地铁20号线，双轨交汇处，妥妥的地铁盘，交通出行便利。

项目紧邻浦西最大城市“绿肺”——1000亩大宁公园，坐拥一线绿地景观；毗邻大型商业体大宁音乐广场和久光中心，生活配套优质完备，区位优势显著。

教育方面，1.3公里范围内有风华中学、上海市静安区闸北第二中心小学等；

医疗方面，2公里范围内有三甲医院上海市同济医院、上海市第十人民医院。

毫无疑问，中建玖合大宁项目汇聚了大宁精华资源，再加上项目产品力，预计该盘今年入市后，会受到众多购房者关注，触发积分概率会非常高，我们拭目以待！

上海静安【中建玖上琅宸】

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2025 刚需买房避坑指南：牢记 8 大原则，远离问题房源，住得舒心还保值

2025 年楼市早已告别 “闭眼买就稳赚” 的非理性周期，刚需买房既要满足自住舒适度，更要考虑未来的市场流动性。若不掌握核心选房逻辑，很可能陷入 “住得闹心、卖不出去” 的困境。以下 8 个关键原则，帮你避开 90% 的购房陷阱，精准锁定优质刚需房！

一、优先选正常楼层，避开特殊楼层隐患

楼层选择直接影响居住体验与后期转手难度，建议优先避开 1 层、2 层、4 层、14 层、18 层、24 层及顶层，同时腰线层、槽钢层、设备层也需谨慎规避。这些特殊楼层往往暗藏隐患：1-2 层易面临采光不足、地面返潮、噪音干扰；顶层和设备层可能出现漏水、电机轰鸣等问题；带数字禁忌的楼层（如 14、18 层）会降低未来转手吸引力。

网友 @陶然的经历颇具警示意义：“当初图低价入手了设备层的下一层，电梯电机 24 小时不间断运行，噪音严重影响休息，后来想转手，买家一听楼层就直接婉拒，只能降价挂牌。” 除非特殊楼层价格有显著优势，且能接受潜在问题，否则不建议轻易尝试。

二、一步到位选三室，别为 “过渡” 埋隐患

刚需买房尽量直接选择三居室，切勿抱着 “先买两居过渡，以后再换房” 的想法 —— 换房成本远比想象中高昂，不仅要承担税费、中介费等显性支出，装修折损、时间精力消耗等隐性成本更难估算。

对年轻人而言，现在两居或许能满足小两口居住，但未来添了孩子、老人帮忙带娃后，空间立刻捉襟见肘。更关键的是，当前开发商的新盘规划中，两居室户型占比持续缩减，三居室已成为市场主流刚需产品，无论是居住实用性还是未来转手能力，都更具优势。2025 年部分城市新房成交数据显示，三居及以上户型的成交占比已超 68%，两居室的市场需求正逐步萎缩。

三、现房优先入手，期房风险需警惕

现房的核心优势在于 “所见即所得”：房屋质量、户型格局、小区绿化、周边配套都能实地考察，无需依赖开发商的宣传承诺，购房更安心。而期房虽价格可能低 10%-15%，却暗藏多重风险 —— 延期交付、项目烂尾、配套缩水、装修减配等问题，都是刚需族最担心的 “雷区”。

网友 @陈小夏的遭遇令人揪心：“去年买的期房，原本约定 1 年交房，结果开发商资金链出问题，工地断断续续停工，交房时间一推再推，可房贷却要按时还款，每月既要承担房租又要还贷款，经济压力山大。” 对刚需而言，“稳” 比 “省” 更重要，现房能最大程度规避购房风险。

四、预算允许选洋房，居住品质与保值兼得

若预算充足，优先选择洋房产品，即便总价稍高，居住体验的提升也十分显著。随着 “限高令” 的持续推进，高层、超高层住宅的市场热度逐渐降温，而洋房凭借低容积率、低人口密度、高绿化率、规范物业管理等优势，成为刚需改善的热门选择。

更值得关注的是，2025 年主流城市洋房的成交均价相比高层仅高出 12%，但居住幸福感却差距明显：洋房楼层少、电梯等待时间短，户型多为南北通透，小区环境更安静，后期保值增值能力也更强。

五、认准大楼盘，配套与抗风险能力更有保障

买房本质是 “买生活配套与居住圈层”，大楼盘在这两方面更具优势：一方面，大型社区通常自带商业、教育、休闲等配套，部分还会引入优质学校、商超，生活便利性更高；另一方面，大品牌开发商的物业管理更规范，绿化维护、安保服务、设施维修等更有保障，小区居住环境能长期保持良好状态。

相比之下，小楼盘不仅配套不完善，还可能面临开发商资金实力不足、后期物业撤离等风险，二手市场的流通性也更弱。关键时刻，大楼盘的抗风险能力更强，能最大程度保障业主权益。

六、坚守大产权底线，小产权房坚决不碰

刚需买房务必认准 “70 年大产权房”，这类房源具备完整的产权证明，可正常买卖、办理贷款、落户入学，权益受法律保护。而小产权房虽价格低廉（通常比大产权房低 30% 以上），但暗藏极高政策风险：无法办理不动产权证、不能过户、不能申请银行贷款，未来面临拆迁或政策调整时，业主权益难以保障，转手更是难上加难。

对刚需而言，房子不仅是居住场所，还关联着户籍、教育等核心需求，选择大产权房才能避免后期陷入被动。

七、毛坯房自主装修，拒绝精装房 “隐形陷阱”

精装房看似 “省心省力”，实则暗藏不少猫腻：部分开发商为控制成本，使用劣质装修材料、简化施工工艺，入住后易出现墙面开裂、防水渗漏、家电故障等问题；更有甚者，精装 “串串房” 通过表面翻新掩盖房屋隐患，后期维修成本极高。

毛坯房虽需要自己费心装修，但优势十分明显：装修材料、施工工艺、设计风格都能自主掌控，既能贴合自身居住需求，又能避免 “货不对板” 的纠纷，住得更放心。

八、认准优质物业，居住体验与保值挂钩

物业服务的好坏，直接决定居住舒适度与房屋保值率。优质物业能及时处理小区安保、环境清洁、设施维修等问题，让业主住得舒心；而物业 “摆烂” 的小区，往往存在环境脏乱、安保松懈、电梯故障无人修等问题，不仅居住体验差，二手房价格也会受影响。

有真实案例显示：同一区域的两个小区，物业口碑好的小区，二手房年均涨幅达 1000 元 /㎡；而物业差评不断的小区，房源挂牌半年无人问津，最终只能降价 10% 以上才能成交。买房时可提前走访小区，向业主了解物业口碑，或查询物业企业的评级、投诉记录，选择靠谱物业。

写在最后：2025 买房，理性比 “捡漏” 更重要

2025 年刚需买房，早已不是 “跟风上车” 的游戏，而是一场基于自身需求的理性决策。牢记 “不追噱头、不图低价、不凑活、不盲从” 的原则，把居住实用性、配套完善度、后期流动性放在首位，才能避开陷阱。

别总想着 “捡漏”，市场上看似便宜的房源，往往暗藏难以察觉的隐患。房子是人生大事，耗费的是多年积蓄，建议多看、多问、多对比，实地考察房源细节，向业主了解真实居住体验，才能选到既适合自己，又能长期保值的好房子。祝你避开所有购房坑，顺利安家！