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售价近20万的宸嘉龙华项目「嘉佰道·徐汇」预计最快年底上市，关于项目热度最高的话题就是：宸嘉龙华项目嘉佰道徐汇楼盘项目全面介绍-嘉佰道徐汇楼盘简介，嘉佰道徐汇楼盘积分，嘉佰道徐汇房价，价格，嘉佰道徐汇楼盘地址，嘉佰道徐汇户型图

这里，可能是上海中环单价第一个突破20万单价的新房。

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项目属于龙华板块，既不属于徐汇滨江、也不属于徐家汇，正好夹在当中——

项目南侧是老破小和加油站、西侧紧邻8车道主干道、东侧烈士陵园、北侧老高楼遮挡。

周边一公里配套齐全：

交通：距离3/12/23号线（在建）直线仅400米；

商业：项目东侧600米处有龙华会商业街；

教育：附近有民办盛大花园小学和西南模范中学；

医疗：中山医院和龙华医院近在咫尺。

看到实地，说实话周边城市界面并不是核心卖点，「徐汇新房」这个标签可能更有话题性；

往南侧看，嘉佰道徐汇高层住宅应该能看到徐汇滨江西岸传媒港建筑群天际线，江景就别想了：

来到项目实地，南侧视野60米高度（顶楼）大概看出去是这样的：

东侧视野直面龙华烈士陵园，天气好也能看见陆家嘴三件套：

如果正南方向看，龙华密密麻麻的老破小等着你，没啥看的：

西侧也是一样：

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看到设计方案，贴着大马路的部分配置高层替别墅业主挡噪音，但是部分别墅下穿地铁线路，风水和震动问题未来如何解决还需要等更多官方消息；

项目叠加是一户一梯，电梯直接入户那种，避免了和其他业主撞见的尴尬。

项目出入口分为南北2个，中心位置给到最贵的叠加别墅，预计总价6000万级；但东侧也是6-10层不等的建筑物，隐私性上有一定影响：

看到细节：

层层退台，叠加每一户有至少40-50平的大露台，部分户型有超长的跑道大露台，产品绝对是超级卖点。

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宸嘉龙华项目打造出了「徐汇唯一的叠加别墅」，甚至市中心为数不多的稀缺叠加，主打的就是市场空白；

但空白市场，可不等于蓝海市场。为什么市区很少有叠加产品，是其他开发商不想吗？

叠加产品的出现核心逻辑是为了满足中低收入人群的别墅梦，且面积基本都是110-160㎡之间。

上海第一代叠加出现在“泗泾、赵巷、新场、航头、临港”，随后渐渐发展开始逐步进入到外环附近，“徐泾、华漕、南翔、高桥、唐镇、马桥”，但几乎很少涉足中环以内。

为什么市中心不做叠加别墅呢？

核心原因就在于尴尬的产品力和尴尬的总价：

叠加单价基本是平层的1.3倍左右，为控制总价做的太小，舒适度完全竞争不过同面积的大平层；

做的太大，总价太高客户觉得花这么多钱就买了个“入门款别墅”，毕竟从设计规范上看，叠加的学名叫「多层复式」。

嘉佰道项目没有联动价，如果按照高层均价16万/㎡、户型117㎡，标准总价2000万内，那这个价格有竞争力，市区没有同价位新房可以买，虹口杨浦的项目也和徐汇不存在竞争关系；

想买个市区3房2卫的徐汇人除了宸嘉没得选。

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在房地产行业里有一句行话叫做：

高级的定价，就是让客户一边骂一边掏钱。

再来看叠加别墅：

按照预计单价20万/㎡，主力300-310㎡，那主力总价6000万左右。

考虑到宸嘉一向较慢的开发节奏（长风22年6月拿地，24年6月开盘），等嘉佰道徐汇上市的时候，黄浦大平层地板价已经提升到20万/㎡左右、未来徐汇东安路地块的高层也要卖到19万/㎡以上；

这个时候，单价20万/㎡的叠加也就有性价比了。

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综合来看，这个地块无疑是有硬伤的，但项目的产品力无疑是最值得期待的。

宸嘉一直以来的卖点都不是景观和地段，而是渗入到项目的整个细节，从大厅的弧形装饰，以及最难的收边、弧形石材打磨，甚至在客户看不到的地库采光景，都能采用弧形石材做贴面，体现出了对品质要求的一丝不苟。

业内常说，一个企业负责人的审美，决定了整个企业审美的上限；

所以我们要相信一个愿意花2.8亿买茶杯的老板，不会做出烂东西来。