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[上海华润外滩瑞府]一批次的一房一价正式来了。上海华润外滩瑞府官方最新房价-上海华润外滩瑞府官方户型解读-上海华润外滩瑞府售楼处官方资讯-华润外滩瑞府楼盘头条新闻-上海华润外滩瑞府楼盘最新详情
果然，在整批次14.78万/㎡这个“逆天价”之下，详细的房源价格藏足了“彩蛋”，如约121㎡大三房低区单价最低仅12.81万/㎡。
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这是什么概念，我觉得就是横扫全上海的最强“闭眼入”。大家知道，今天上海新房长宁天山都要卖近14万/㎡。
而外滩瑞府，可是直线距离外滩仅约1公里，中高区能看三件套和未来浦西第一高楼的核心地段，这份“质价比”就是赤裸裸的送福利。
那么对于这个批次，我个人认为除了项目本身超群的地段天赋和强悍产品力外，还有两大价值亮点值得特别关注：
第一，就是14.78万/㎡的“首开福利价”，这个价大大低于原本的预期，结合首次亮相，我认为是错过即无的“上车机会”。
毕竟，眼下上海新房限价全面打开，14.78万/㎡在外滩简直就是“漏洞”，各位一定要保持清醒的认知。
第二，则是首开2#黄金楼栋，有着全小区最优秀的采光条件，同时景观优势也拉满，三件套+北外滩天际线+内部园区景观全享有；
根据模拟测算，低区2楼冬至日的日照时长也长达5小时以上，质价比超香；
也因此，对于这个批次，有预算的朋友，我劝你一定要去实地看看；想等待后续批次的朋友，也一定要权衡利弊清楚，最低12.81万/㎡的“福利价”是直接放弃or先去摇号认筹看看情况。
那么关于这个批次的单元和房源定价逻辑具体是如何的？下面我们就一起来详细解读看看。
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这次项目首开推2#楼，也即整个项目靠东南侧的楼栋，整栋楼的采光和视野拉满，具体的优势有三重：
第一，南向视野间距开阔，东侧低区可看音乐谷，中高区能直接看“三件套”和北外滩天际线，视野超级舒服。
第二，楼下是九龙路和哈尔滨路，全部非主干道，并且都是单行道；因此马路噪音非常小，并且项目还用了三玻两腔窗户，静谧属性更高；
第三，则是2#楼西向是社区中央景观，西边套有内部景观价值，距离会所的位置便捷。
整体的楼栋优势还是很明显，那么这次只推一栋楼，我们就只做单元价格分析。
整栋楼一共分为三个单元，1和3单元都是独立电梯厅的约161㎡四房，2单元则是1梯2户的约121㎡大三房。
单元定价上，呈现1单元>3单元>2单元，遵循边套位置和大户型更贵的原则，价差体现正是价值的差异，我们来看具体的。
首先1单元，位于整栋楼最东边，不仅南向采光优越，低区可看音乐谷，中高区可三件套和北外滩天际线。
另外整个单元清一色约161㎡四房，拥有独立电梯厅，居住非常私密。
其次3单元，位于栋楼西边，南向优越采光，西向楼下有社区园林景观。
喜欢更静谧园区景观的朋友，可以优先这个单元。
最后2单元，南向采光面充足，配置约120㎡大三房，因此门槛优势非常高，低区大量13万以内单价，性价比明显。
整体，三个单元的定价清晰，非常有考究。
接下来看户型价格，这次项目推出约121㎡和约161㎡两个户型，总共119套房源。
定价上，呈现约161㎡>约121㎡，遵循大户型单价更高原则，毕竟大户型功能价值更全面，所享受到的空间与视野体验都有更充足的优势。
不过，对于这次外滩瑞府的户型，我重点想说的还是它的稀缺性：
无论是约121㎡的大三房，还是约161㎡的四房，这种面积段在内环内就是“卖一套少一套”的存在，何况外滩瑞府还是在外滩，几乎可以断定就是“绝版”。
首先来看约121㎡户型，“大三房”设计，告别传统百平三房的局促感，把尺度彻底拉大，这样就有了与之前内环内大量供应的主流产品的差异性价值。
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毫无疑问外滩瑞府这个三房的居住舒适度要更高，未来在二手市场显然也更能受改善人群的青睐。
房型上，经典三开间朝南设计，动静分离，厨房做了开放式，与客餐厅一体，主卧做了套房设计，私密性极佳。全屋赠送5个飘窗+一半阳台；整体格局非常好。
约121㎡样板房实景图
再看约161㎡4房，“王牌产品”，可能大家有点意外，王牌难道不应该是大面积的楼王吗？
其实就是因为它的稀缺性，我去搜了下，当下约161㎡做四房非常稀缺，不仅是内环内断层独有，在外滩也是仅此一家，项目的产品打造非常有讲究，稀缺性拉满。
产品上，我们定义它为“2025年内环内大平层产品的MVP”,是一个把功能、尺度、颜值、品质、视野与价格每一个维度都做到全能的“六边形战士”。
比如，充分照顾家庭全生命周期的成长，南向三卧室中，其中两间南向次卧以非承重墙为界，如果家庭人口不多，可以随心打通为约6米开间的“主卧小家”，满足奢华的大平层尺度；而如果未来人口增多，又可以化身“孩子房间”，设计非常巧妙。
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还比如兼顾“空间平权的尺度至上”，主卧采用270°转角飘窗，开间将近4米，不仅有足够大气的空间感受，更把主卧的功能从“睡眠”升级至“私人观景台”，将窗外的上海城市拥抱进私人的生活。
约161㎡样板房实景图
另外，还有270°天际线环幕视野，作为边套，这个户型做到了四面都可以采光，特别还通过全屋飘窗基本无墙垛设计，最大化室内的视野角度，也因此实得每一扇窗都如同一幅24小时动态播放的城市画卷；
特别主卧里，陆家嘴三件套和未来浦西第一高楼（在建中），就是首开2#楼中高区窗外的风景画。
约161㎡样板房实景图
整体来说，这两个产品在市场中有着极其明显的稀缺供应优势，同时产品力也几乎拉满，兼顾了自住与资产的双重考量。
再看价格区间和重叠，方便大家根据预算做出合理的决策，我们通过表格来看看。
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先来看总价段分布，不得不说两个产品的价差空间拉得非常足，也意味着给了不同预算的朋友都有选择的机会。
其中约121㎡大三房总价段覆盖1560-1850万之间，主力中高区集中在1600-1800万之间，这个预算的朋友不仅能选择中高区理想楼层，选择机会也很丰富；
而约161㎡四房总价段覆盖2190-2780万，其中主力是在2200-2500万之间。
再看重叠情况，户型重叠几乎没有，大家需要权衡的就是低中高区不同楼层的选择，这个我们到楼层价差去看。
OK，重头戏楼层价差来了，我们来看看有没有“彩票房”，从前面户型里的最高价/最低价比值可以看出，两个户型分别78%、82%，意味着低区显然有惊喜。
我们来看详细情况，首先看约161㎡的楼层价差，来看1单元，低区3-5楼单价只有13万+，性价比很高，最低只需约2190万就能上，并且还是3楼。
整体楼层价差上，做得其实也非常小，低中区16万左右，高区约24万左右，顶楼价格相当于30楼，喜欢高区视野的朋友值得考虑。
那么选房建议上，显然是利好中高区的，预算充足，建议从上往下选；但预算有限的选手，低区“彩票房”也值得重点关注。
接下来看3单元，低、中、高区的价差更丰富一些，低区16万左右，中区11-12万，高区24-26万，不过也依旧不大，利好从上往下选。
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但这里，可能要纠结和犹豫的是与东边1单元怎么选，如同样501，3单元约2256万，1单元约2223万。
核心差异，一个有内部景观价值，一个有北外滩音乐谷视野价值，大家根据喜好选择。
最后看2单元约121㎡大三房，楼层价差同样做得比较小，中区只有8-9万，高区18-19万，非常微弱。
其中低区2楼单价最低12.81万/㎡，总价约1560万起就可拥有外滩+舒适大三房的机会，性价比拉爆，这个预算的朋友一定要去看看。
总体上，各单元相邻楼层的价差非常小，预算充足，利好从上往下选；但低、中、高区有足够的差异化，可供不同预算的朋友选择。
以上，就是「外滩瑞府」一批次一房一价的全部内容，相信你看完，一定能帮助你对房源价值看得更清晰。
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最后，我做个汇总：
1，总体上，这批次楼层房源的定价差异微弱，利好中高区，预算充足的选手尽量从上往下选，景观视野优势更强；
2，约161㎡户型，中高区同楼层东边套景观优势更好，西边套有性价比，喜欢城市天际线视野的，建议优先东边套；
3，约121㎡户型楼层间价差小，但低区有“彩票房”，总价1560万起就能买入外滩，还是大三房，资产和自住都绝不会错，这一点放心底里。
4，首开14.78万/㎡的福利价格“闭眼入”，相信后续批次这个价格的可能性不大，尤其结合上海新房的开盘走势来看，这就是错过不再的福利好机遇；
总体上，外滩瑞府首开不仅给足了诚意，具体到楼层房源上还藏了“彩票房”惊喜，对业主很宠爱。
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