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2025年6月11日，建发房产摘得上海市杨浦区新江湾社区G1-06地块，这片沉寂5年的新江湾城再度成为上海楼市的焦点。

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建发海宸！容积率1.55，预计将加推叠墅+小高层！上海建发海宸2025爆款新房推荐！上海杨浦建发海宸楼盘优势详情！

对于偏爱自然逸居的购房者而言，这次补仓可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校教育+低密规划”等全维高配的新江湾天生就是孤品。

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对于偏爱自然逸居的购房者而言，建发海宸的出现可谓重大利好，毕竟，在寸土寸金的上海，能同时坐拥“湿地公园+主城副中心+名校资源+低密规划”等全维高配的除了新江湾建发海宸，几乎再无二处！

建发海宸的规划设计方面日前已经公示。

很多朋友在纠结朝向，但如果仔细研究项目的规划设计，你会发现建发房产对低密豪宅的打造思路显然在更高层次，通过专业角度一起来看看吧

规划设计方案深度解析：

①区位分析：容积率1.55，三面被臻美绿化景观环抱，区位条件得天独厚！

新江湾城板块以原生生态基底著称，区位条件得天独厚，三面被臻美绿化景观环抱，生态资源丰沛优渥。项目容积率仅1.55，构建低密度住区范本。

社区楼栋规划采用高层区和多层区布局，沿河而建的巧妙设计充分遵循因地制宜原则，最大程度保障每栋建筑均能拥享极致景观资源与开阔视野，让自然绿意与灵动水景成为居者窗前的日常风景。

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②布局分析：全人车分流，中央景观主轴贯穿南北大气磅礴！匠心植入风雨连廊、地下会所豪宅气质展露无疑！

从总体规划布局来看，项目涵盖叠墅、洋房及小高层三种产品形制。步入社区，首当其冲的是贯穿南北的中央景观主轴，其中匠心植入风雨连廊、地下会所等多元功能空间，形成复合型生活场景矩阵。以社区入户大门与中轴景观廊道为界，将北侧小高层与南侧洋房/ 叠墅划分为两大居住组团，会所及配套设施居中布局，形成「双区联动、资源共享」的空间结构。

这种独树一帜的配置体系，不仅从维度上升级了社区居住质感，更通过多元场景的有机联动，为业主构建起兼具功能性与仪式感的生活选择，让日常起居与社交休闲在自然与建筑的交融中得以从容实现。

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社区配套规划尽显匠心独运，首先配套用房沿市政道路外侧呈线性布局，既保障生活便利性又减少对社区内部的干扰。在交通规划上，严格遵循人车分流设计理念，机动车出入口与非机动车坡道集中设置于社区主入口区域，通过科学的动线规划从源头上隔绝人车混行隐患，为社区构建起安全有序的出行环境。

尤为值得关注的是细节处的品质考量：配电房采用隐蔽式布局，通过合理选址与建筑退让，最大限度降低对住宅的影响，这种对居住体验的精微把控，实则是开发商对品质追求的具象化呈现。

从配套用房的区位规划到交通体系的安全设计，再到设备设施的细节处理，每一处布局皆以提升居者生活质感为出发点，让功能性与舒适性在社区规划中达成完美平衡。

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③产品落位：小高层、洋房、叠墅多种产品满足不同需求！北高南低、疏密有致实现河景与公园景观资源的最大化渗透

北侧小高层组团：采用自西向东楼层数梯度布局，沿河头排楼栋规划约200㎡改善型户型，以 IMAX 级视野占据景观 C 位；后排楼栋则排布中小户型，形成「景观 - 户型」的层级化配置。

南侧低密住区：沿江湾城路布置少量洋房产品，临河界面全部规划叠墅，以亲水岸线强化低密属性与居住私密性。

社区入口规划：建发展示性主入口择址西侧江湾城路，依托三面绿地/ 河道的围合态势，打造具有仪式感的归家动线。

户型配比策略：遵循40%-50%中小套比例要求，小高层主力布置 100-120㎡户型，若体量不足则在洋房产品中嵌入 100㎡户型，最终形成「50% 左右 120㎡以下小户型 + 沿河大平层 + 叠墅」的梯度化户型矩阵。这种设计既满足刚需 / 刚改客群的置业需求，又通过大户型产品锁定改善客群，实现1100余套房源对「刚需到高端改善」客群的全维度覆盖，且刻意压缩中间面积段，强化产品定位的精准性。

地块限高与规划逻辑

地块整体限高40 米，实则以规划虚线为界形成差异化管控：北侧区域限高 40 米（对应不超过 13 层建筑），南侧大部分区域限高 20 米，形成北高南低的天然地势落差。

容积率与布局策略

基于1.55的低容积率指标，规划采用「北高南低、疏密有致」的科学擘画：北侧沿限高40 米边界布局小高层产品，南侧临河区域主力规划叠墅群落，并在后排点缀少量洋房。该方案通过建筑高度随地形递降的设计，实现河景与公园景观资源的最大化渗透，将自然界面转化为居住空间的有机延伸。

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④外部景观视野：周边构成三维立体景观体系形成不可复制的生态居住屏障！

项目周边构建起三维立体景观体系，形成不可复制的生态居住屏障：

北侧：拥揽市政绿化与蜿蜒河景，形成自然生态界面；

东侧：集公共绿地、滨河景观带与城市生态走廊于一体，构建多层次景观视域；

南侧：以城市公共绿地作为天然生态屏障，有效隔绝外部干扰。

三面环伺的优质景观资源不仅形成「河流- 植被 - 绿地」的复合生态系统 —— 通过植被吸附有害气体、释放负氧离子，构建天然氧吧；更将流动水系与浓荫绿意转化为窗前的风景画卷。

居民可于室内俯瞰滨河步道的四季更迭，或在社区中漫步于林荫与水系交织的景观动线，实现「出门入画、推窗见景」的沉浸式生态体验。

项目规划深谙景观渗透逻辑，通过建筑布局与景观资源的有机呼应，将城市稀缺的自然肌理深度融入居住空间，不仅最大化实现河景与绿地资源的视觉占有，更通过生态价值转化，打造兼具观赏性与功能性的宜居范本，让自然禀赋真正成为提升居住质感的核心竞争力

新江湾生态环境实景图

⑤中轴景观分析：一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，大宅气度油然而生！

项目以「一轴六景」的空间规制，构建从北侧江湾城路至南侧河道的景观中轴，通过一条景观主轴串联六大主题场景，擘画「起承转合」的尊崇归家礼序，让居者在步移景异间邂逅沉浸式景观叙事，重塑东方府邸的空间美学范式。

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我们来看景观节点的亮点：

下沉式庭院—— 光影艺境的立体呈现

作为高端住区的标志性配置，下沉式庭院通过建筑高差营造多维景观层次：不仅为地下车库引入自然光带，打破封闭空间的压抑感；更以「庭院+ 绿植 + 水景」的组合，构建立体景观体系，形成「建筑向下生长、自然向上延伸」的视觉张力。该设计同步拓展地下会所与自然景观的立体联动，让社交空间与生态场景实现无界融合。

尽端水景—— 自然与美学的共鸣场域

匠心设计的镜面水景与外部河道形成生态呼应，以「水映天光」的美学形态强化景观纵深感。水面涟漪不仅柔化建筑边界，更通过光影变幻增添空间灵动感，营造「静水流深」的治愈氛围，成为居者舒缓身心的心灵栖居之所。

景观风雨连廊—— 功能与诗意的共生体

采用「灰空间美学」设计的景观构架，兼具遮风避雨的实用功能与曲径通幽的观赏价值。连廊顶部与立柱的镂空设计，让阳光与绿植自然渗透，形成「建筑框景、绿植成画」的视觉韵律。漫步其间，既可感受传统廊架的建筑美学，又能在都市繁华中寻得自然与人文交织的栖居意境，成为连接社区空间的诗意纽带。

⑥建筑风格分析：建发海派东方风格，既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，未来必然是新江湾有一道靓丽天际线！

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据悉，项目整体为海派东方风格，融合了中西方建筑元素。海派东方风格通过文化融合、创新设计、精选材质和精湛工艺，打造出既具有文化底蕴又符合现代生活品质的住宅建筑，成为高端住宅市场的新标杆。

具体呈现效果，我们可以参考同为上海新落地的第一个海派东方作品建发海阅首府（建发海宸必然还有新的迭代，敬请期待）

杨浦新江湾「建发海宸」明天开放售楼处！预计将推100㎡小高层+叠墅产品！

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⛩项目名称：「建发海宸」

项目简介：杨浦新江湾品质住宅

最新动态：等待入市

区域板块：杨浦新江湾

产品介绍：预计将推100-120㎡小高层+叠墅产品

交通配套：项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右

️商业配套：五角场、悠方购物中心

周边教育：周边有在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）、规划幼儿园

休闲配套：新江湾城公园

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1地段

新江湾城高端资源和人群汇聚。同时涵盖约9.45平方公里原生湿地、约1.2万方新江湾湿地公园，生态资源很丰富，天然形成了一个高端低密住区。

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上海乃至全国的顶级高校，复旦大学、同济大学、上海财经大学都在新江湾城。这些顶级学府营造了新江湾城浓厚的人文氛围，并为板块产业发展提供了源源不断的人才资源。

同时，除却知名高校资源，新江湾城的基础教育也非常拔尖，同济一附中、兰生复旦中学、复旦二附中、上音实验学校、复旦科技园小学、中福会幼儿园、德法学校等名校为新江湾城居民的子女提供着优质的中小学教育！

产业方面，新江湾城作为杨浦超大规模产业园区的落户地，坐拥湾谷科技园、复旦软件园、创智天地3大产业园，集中了科技金融机构460家、科技型企业7000余家，其中耐克、IBM、AECOM、西门子、李尔、硅谷银行等跨国公司地区总部、研发中心纷纷落户！

尽管新江湾板块的生活已经相当成熟，但近期对于该板块的居民而言，还有望迎来“中环北抬”的利好

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在北上海中外环间，规划有3条快速路，分别为在建中的军工路快速路，以及规划中的长江西路快速路、沪太路快速路。这3条快速路相互连接，头尾均可联通中环线

根据《2025年上海市重大工程清单》，全长约7.3公里的军工路快速路新建工程，将在今年内完工。获益最多的板块，当属新江湾城。

建成后，将减轻中环北段、逸仙路高架、南北高架等快速路的交通压力。小到新江湾、宝山城区，大到整个上海北部，乃至延伸到浦东，都被这条新路影响，一根线现在就开始创造化学反应。

项目无论是区位配套条件还是周边环境都很不错。

从板块内部区位来说，建发项目到10号线殷高东路站步行只有700米左右，标准地铁房。无论向南到三门路尚浦中心、五角场，还是向北到新江湾城公园、悠方购物中心距离都非常近，基本都是散散步就能到的距离。

从地块周边环境来说，地块东侧紧邻河道及绿地，是标准的河景房（下文有航拍图），西侧是低密次新社区上海院子和安徒生童话乐园，北侧同样紧邻河道，河道对面是在建的交大附中杨浦实验学校（九年制+高中）和规划幼儿园，南侧一路之隔还是绿地。

2产品

今年3月，杨浦区新江湾城两幅住宅地块完成协议出让（G1-06、E1-08A），由上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司竞得，总价高达123.5亿元，未来预计将供应1611套住宅。

其中G1-06地块已确定由建发集团全资接盘，预计6月完成交易；

图源网络

G1-06地块占据新江湾城南部门户位置，东邻高端项目上海院子，北侧紧邻在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（含九年一贯制及高中部），步行700米可达10号线殷高东路站。

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该地块容积率仅1.55，限高40米，规划建筑面积约15.95万㎡，楼板价达5.42万元/㎡，将打造1156套小高层+叠墅产品。据悉，项目预计最快6月开放展厅，9月首批房源入市！

另外，E1-08A地块，也将进行股权转让，地块位于新江湾城北侧，直线距新江湾城站约1.2公里，地块容积率仅约1.1，限高约20米，预计将是洋房和联排的组合。

其土地面积约5.71万㎡，建筑面积约6.28万㎡，出让总价为37亿元，折合楼板价约5.89万/㎡，住宅套数下限为455套

考虑到项目40%~50%左右的中小套比例要求，肯定会首先在小高层楼栋布置100-120㎡户型，如果体量还不满足中小套要求，则会在洋房部分布置一些100㎡户型。

所以最终的户型比例大概是这样：120㎡以内的小户型占50%左右（甚至可能有部分100㎡洋房产品），其余则是沿河大户型小高层+叠墅产品了。

这个项目目前已经有销售入群了，最快预计9月份就能首开，想在新江湾置业的朋友可以提前关注起来了，既有100-120㎡起步小户型，又有叠墅可以作为一步到位的终极改善产品。

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最终对这个项目来说，无论是刚需客户，还是改善客户，都能找到适配自己的房源，毕竟一共1100多套房源，必须刚需/刚改和改善客户一把抓了。而且大概率除了满足中小套要求以外，其余户型都会做大，中间面积段会比较少。