上海佘山中凯曼荼园别墅:新房深度评测,值不值得买?

今天我要给大家介绍一个极具特色的新房项目 —— 上海佘山中凯曼荼园别墅。它位于佘山国家旅游度假区内，是一个容积率仅 0.2 的纯别墅社区。这个项目由嘉凯城集团联合 10 家国际顶尖设计机构、100 多位建筑大师历时 8 年打造而成。整个社区规划了 79 栋独栋别墅和 2 栋商务别墅，一共只有 81 户人家。项目不仅拥有超低容积率带来的宽敞居住空间，周边还有佘山丰富的生态资源，以及各类高端和日常的生活配套设施。不管是追求居住品质，还是想要享受自然与城市便捷平衡生活的朋友，这里都很值得关注。

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前段时间，我花了两天时间好好探访了佘山中凯曼荼园。清晨 5 点半，我蹲守在社区，看着第一缕阳光穿过香樟林，那画面别提多美好了；午后，我开车去实测周边配套，切实感受到了这里 “离自然近、离市区不远” 的便利；深夜，我坐在别墅庭院里，抬头就能看到没有光污染的星空，简直棒极了。那这个在上海别墅市场 “容积率普遍 0.5 以上” 的当下，容积率仅 0.2 的它，到底是 “小众冷门盘”，还是 “高端客群的隐秘宝藏” 呢？下面我就用自己真实的实测体验和客观分析，带大家深入了解下中凯曼荼园的价值。

先来说说它的稀缺性。0.2 的容积率意味着什么呢？简单来讲，就是每 1㎡土地，只建 0.2㎡房子。我特意翻了上海近 5 年的土地出让数据，自 2018 年起，上海别墅用地的容积率下限就提升至 0.3 了，而且还仅限远郊区县，像佘山国家旅游度假区这种 “生态保护区”，近 10 年都没出让过容积率低于 0.5 的住宅用地。这就表明，中凯曼荼园 0.2 的容积率，现在稀缺，以后更是不可能再有了。我以一栋 220㎡的独栋别墅为例，它占地约 1100㎡ ，也就是每 1㎡的建筑，对应 5㎡的土地。这里面有 300㎡的私家庭院、200㎡的社区公共绿化，剩下的是道路和景观空间。对比佘山另一知名别墅项目 “某湖山庄”（容积率 0.6），同样 220㎡户型，占地仅 367㎡，私家庭院面积不足 100㎡。差距一下子就出来了，住在中凯曼荼园，就如同住在森林里，而住在 “某湖山庄”，就感觉像在密集住宅区。实地走访时，我最直观的感受就是空旷与静谧，两栋别墅之间的间距普遍在 25 米以上，站在自家庭院里，既看不到邻居家窗户，也听不到噪音。哪怕是社区主干道，两旁乔木枝叶茂密，把道路完全遮蔽，走在路上就像置身森林公园，只能听到鸟鸣和风吹树叶的声音。

社区规划也很有讲究。项目由 79 栋独栋别墅和 2 栋商务别墅组成，虽然住户少，但通过 “景观大道 + 环形支路” 的布局，让社区既私密又有 “邻里感”。贯穿南北的景观大道宽 6 米，步行全程约 800 米，沿途绿化层次丰富，还设有 3 处休憩凉亭和 2 个儿童游乐区。傍晚 6 点左右，能看到有业主带着孩子在凉亭下棋，老人在步道散步，氛围很温馨。东西两区的环形支路，把每栋别墅串联起来，开车回家方便还不绕路，而且支路两旁 1.5 米高的灌木，刚好能遮挡路人视线，又不影响别墅采光。那 2 栋商务别墅位于社区入口处，不影响住宅区域静谧，目前已引入一家高端私房菜和一家瑜伽会所，业主不出社区就能享受餐饮和健身服务。我去体验了下私房菜，主打本帮菜，食材来自佘山本地农场，人均消费约 300 元，不管是家庭聚餐还是商务宴请都很合适，比开车去市区找餐厅方便多了。

在我看来，中凯曼荼园的稀缺，核心在于它营造的 “把家安在自然里” 的生活方式。上海高端别墅不少，但大多是在小区里造景观，而这里是在景观里造房子。佘山的生态资源、社区内大面积绿化、私家庭院独立空间相结合，形成了 “出门见森林、回家有庭院” 的生活场景。这种场景可不是靠奢华装修能实现的，而是牺牲建筑面积换来的自然空间，这才是 0.2 容积率真正的价值所在。

再讲讲区位与交通。中凯曼荼园核心的区位价值，就在于距佘山仅 500 米，还处于佘山国家旅游度假区核心区。我从项目步行到佘山森林公园东大门，只需要 8 分钟，沿途树林茂密、小河清澈，完全没有城市道路的喧嚣。佘山作为上海唯一的自然山林胜地，生态资源那叫一个稀缺。东佘山海拔 72 米，适合晨跑、周末爬山；西佘山有百年天主教堂和天文台，很适合亲子科普；辰山植物园距离项目仅 3 公里，开车 5 分钟就到，里面温室大棚种着世界各地的植物，冬天带孩子去也很不错。而且佘山国家旅游度假区有严格生态保护政策，周边不会新建高层建筑，也没有工业污染，未来居住环境能一直保持原生态。我周六早上 6 点去佘山晨跑，从项目出发沿着山间步道跑完全程约 5 公里，碰到的大多是中凯曼荼园的业主，大家互相打招呼，氛围特别亲切。晨跑结束，在山脚下买份佘山特色 “方糕”，步行回家刚好 7 点，这种在森林里晨跑的体验，市区豪宅可给不了。

对于别墅业主，自驾是主要出行方式。我实测了下中凯曼荼园的交通便利性，到虹桥机场 / 火车站，周日上午 9 点（非高峰），走沪青平高速转嘉闵高架，全程 25 公里，耗时 22 分钟；周一早上 8 点（早高峰），同样路线，遇到 2 处短时间拥堵，耗时 35 分钟。这个时间对经常出差的业主来说，完全能接受，比市区很多板块到虹桥的时间还短。到人民广场 / 徐家汇，周日下午 2 点（非高峰），走沪青平高速转延安路高架到人民广场，全程 35 公里，耗时 38 分钟；晚上 7 点（晚高峰），从徐家汇返回，耗时 48 分钟。要是去市区商圈购物，这个时间也合理，周五晚上去徐家汇吃晚餐、看电影，往返时间能控制在 2 小时内。公共交通方面，项目距离 9 号线佘山站约 3 公里，打车 10 分钟，费用约 15 元；小区门口有松江 92 路公交车，可直达佘山站，车程 15 分钟，发车频率每 30 分钟一班。对家里有老人或保姆的家庭，公共交通基本够用，但要是依赖公共交通通勤，可能就不太方便了。

总的来说，中凯曼荼园的区位，不是所有人都喜欢。要是习惯了市区出门就是商场、地铁的便利，可能会觉得这里偏；但要是追求自然与便利的平衡，既想每天看到森林，又不想放弃市区生活资源，那这里绝对是绝佳选择。我认识一位业主，是互联网公司 CEO，平时在市区办公，周末回佘山住，他说周一到周五在市区 “内卷”，周末回佘山 “充电”，这种 “双城生活” 让他找到了工作与生活的平衡。不知道大家对这种生活方式感不感兴趣呢？要是有想法，欢迎一起交流交流 。

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