朱家角璟雲里(璟雲里)-2025年璟雲里首页网站-璟雲里楼盘详情 /价格/户型图
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一、项目概况：水乡里的 “低密藏品”
璟云里位于青浦区朱家角镇核心区，北邻课植园路，南至珠湖路，总占地面积约 8.6 万平方米，总建筑面积约 10.3 万平方米，容积率仅 1.2，绿化率 38%—— 这个容积率在上海近郊楼盘里算 “奢侈”，要知道同区域多数新盘容积率在 2.0 以上，而璟云里用近一半土地做了园林，18 栋建筑（6 栋洋房 + 12 栋叠墅）散落在花木间，最大楼间距达 40 米，抬头是天，低头是景。区位示意图 仅供参考
项目由本土房企 “上海城投” 和 “仁恒” 联合开发，前者是上海城市建设的 “老底子”（参与过外滩更新、陆家嘴建设），后者以 “社区营造” 出名，两者联手，把 “水乡基因” 揉进了建筑里。建筑风格走 “新中式 + 江南风”，叠墅外立面用浅灰色石材搭配深棕色木格栅，洋房是米白色真石漆配坡屋顶，屋檐下挂着仿古灯笼，远看像从朱家角古镇里 “长” 出来的，和周边的小桥流水、白墙黛瓦连得自然。
社区内部没搞 “网红打卡点”，而是学古镇 “造景”：一条 “云溪” 水系贯穿南北，架了 3 座石拱桥，岸边种着垂柳、桃花，春天桃花落进水里，像极了古诗里的 “桃花流水鳜鱼肥”；叠墅区每栋楼前有 “私家庭院”，洋房区有 “共享菜园”，业主能自己种青菜、栽月季，周末在庭院里摆张茶桌，听着流水声喝茶，比去古镇景区还惬意。
二、周边配套：3 公里生活圈，水乡里的 “便利度”
朱家角虽以 “古镇” 闻名，但璟云里周边的配套，早跳出了 “景区依赖”，3 公里内吃、住、行、学全配齐，既能守着水乡的静，又不用委屈日常的便。
（一）交通：轨交 + 自驾双选，市区通勤 “能接受”
项目的交通不算 “秒达市区”，但对 “能接受 1 小时通勤” 的人来说够用。离地铁 17 号线朱家角站约 1.5 公里，（小区有接驳车，早晚高峰 15 分钟一班），17 号线是 “青浦大动脉”，往东北 9 站到虹桥火车站，换乘 2 号线到人民广场
自驾更 “自由”：项目距离沪渝高速（G50）朱家角出入口约 2 公里，驾车 上高速，往市区方向到虹桥，到徐家汇；往苏州方向到昆山，周末去周庄、同里玩，不用绕路。实测早高峰 7:30 从小区出发，8:20 能到虹桥商务区，
短距离出行靠 “小电驴” 最方便：朱家角古镇里不让开车，小区门口有共享电动车点，到古镇入口，逛完街买袋扎肉、带份袜底酥回家，比开车找车位省事 —— 这种 “慢通勤” 的松弛感，是市区楼盘给不了的。项目 区位图
（二）商业：古镇烟火 + 现代商超，两种消费都能要
项目的商业是 “新旧搭”，既有古镇的烟火，又有现代的便利。最方便的是 “小区门口”：自带 2000㎡社区商业，已开了全家便利店、生鲜超市、药店，早上买个包子、晚上买把青菜，下楼就办。超市里有 “朱家角特产区”，扎肉、熏青豆都是本地农户直供，比古镇景区买便宜 30%。
步行 到朱家角古镇商圈，这里的 “老味道” 最动人：北大街上的 “涵大隆酱园” 开了 160 年，酱萝卜、酱瓜配粥绝了；“阿婆茶社” 的桂花藕粉，现冲现卖，甜而不腻；周末的古镇市集，有村民卖自家种的菱角、芡实，10 块钱能买一大袋。想 “逛现代商场”？驾车 到万达茂（约 3 公里），永辉超市、万达影城、孩子王全有，带娃看电影、买衣服，不用跑远路。
最妙的是 “消费切换”：早上在古镇喝阿婆茶，中午去万达茂吃火锅，晚上回小区门口买水果 —— 这种 “传统与现代” 的混搭，只有住在这里才懂。
（三）教育：全龄校 “步行圈”，娃上学不用穿古镇
对有娃家庭来说，“学校近” 比 “学校牛” 更实在。项目 1 公里内有朱家角幼儿园（区一级）、朱家角小学；2 公里内有朱家角中学（区重点）。朱家角小学是 “百年老校”，操场就在古镇旁，体育课能去古镇河边观察植物，这种 “把课堂搬进水乡” 的教学，市区学校学不来。
朱家角中学 2024 年高考本科上线率 91%，虽然不是市重点，但在青浦乡镇中学里排前三，且 “压力小”—— 有家长说，孩子在这上学不用天天熬夜刷题，傍晚还能去古镇散步，比在市区 “卷” 着舒服。若想选民办，驾车到青浦协和双语学校（一贯制），学费约 8 万 / 年，能满足 “高端教育需求”。
（四）医疗：基础诊疗 + 三甲兜底，水乡里的 “健康网”
医疗配套 “够用且近”。项目 800 米内有朱家角社区卫生服务中心，感冒发烧、配降压药、打疫苗不用排队，医生会说本地话，对老人尤其耐心。中心还设了 “中医馆”，针灸、推拿治颈肩痛，很多市区人特意来排队。
遇大病就去 3 公里外的上海市朱家角人民医院（二级甲等），有 CT、核磁共振，能做常规手术；可到复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲），走 G50 高速直达，不用绕路。社区卫生服务中心和中山医院青浦分院有 “绿色通道”，老人看病不用反复跑，这份 “近距保障” 比什么都暖。
青浦红房子医院 效果图
（五）生态：4A 级景区 + 淀山湖，出门就是 “天然氧吧”
这是项目最 “不可复制” 的优势 —— 被生态 “包着”。项目距离朱家角古镇（4A 级景区）仅 500 米，步行到入口，古镇里的课植园、放生桥、北大街都是 “自家后花园”，清晨去古镇晨跑，石板路上没游客，只有阿婆扫地、船娘摇橹，空气里都是桂花香（古镇种了 200 多棵桂树）。
往南驾车到淀山湖，这是上海最大的天然湖泊，湖边有 10 公里长的滨水步道，周末带娃骑自行车、放风筝，看白帆在湖里飘，比去迪士尼人挤人舒服。社区周边还有大淀湖、珠溪园，都是免费公园，傍晚在珠溪园的亭子里坐会儿，听老头老太唱沪剧，日子慢得像古镇的流水。
有业主测过，小区里的负氧离子含量是市区的 5 倍，夏天比市区低 2℃—— 在上海，能 “推窗见湖、出门进古镇” 的房子，本就是稀缺品。
三、楼盘优劣势：水乡盘的 “真实画像”
（一）优势：凭什么让人 “放弃市区”？
生态 + 低密双稀缺：容积率 1.2+38% 绿化率，紧邻 4A 级古镇和淀山湖，这种 “水乡 + 低密” 的组合，上海找不出第二个，适合想 “慢下来” 的人。
配套 “不脱节”：古镇烟火 + 万达茂 + 轨交 17 号线，既守着水乡的静，又不用委屈日常，比纯 “度假盘” 实用。
产品 “够改善”：主打叠墅和洋房，最小户型 105㎡，没有小户型混居，社区圈层纯，适合家庭居住。
价格 “有友好”：均价约 3.5 万 /㎡，叠墅总价 450 万起，比青浦新城（均价 4.2 万 /㎡）低 17%，比虹桥（均价 6 万 /㎡）低 42%，改善能承受。
（二）劣势：这些 “短板” 要接受
通勤 “有门槛”：到市区 1 小时 +，适合在虹桥、青浦工作的人，若在陆家嘴、徐汇上班，通勤压力大。
商业 “无高端”：没有奢侈品店，买大牌得去虹桥或市区，对 “高端消费党” 不够友好。
叠墅车位 “紧张”：叠墅车位配比 1:1.2，多车家庭得加价买车位（约 15 万 / 个）。
四、价格与户型：水乡里的 “改善户型”
（一）价格：450 万起，能买 “有庭院的家”
项目均价约 3.5 万 /㎡，洋房总价 360 万起（105㎡），叠墅总价 450 万 - 600 万（120-150㎡），在上海改善盘里算 “良心价”。对比下：
同区域：朱家角其他叠墅盘均价 3.8 万 /㎡，璟云里因容积率低，性价比更高；
青浦新城：叠墅均价 4.5 万 /㎡，120㎡总价 540 万，璟云里同款省 90 万；
虹桥：叠墅均价 6 万 /㎡，同面积总价 720 万，这里能省出一辆豪车钱。
按首付 35% 算，120㎡叠墅首付 157 万，月供约 1.8 万（贷款 30 年）—— 对在虹桥或青浦工作的夫妻（月薪共 4 万）来说，压力能承受。若符合 “青浦人才政策”（本科及以上在青浦工作满 1 年），首付可降 30%，门槛更低。
（二）户型：叠墅有庭院，洋房得房率高
项目户型分两类，全是为 “改善家庭” 设计的：
105㎡洋房三房：得房率 82%，套内约 86㎡，三开间朝南，客厅连 6 米阳台（进深 1.8 米），能放茶桌 + 花架；主卧带 270° 飘窗，能看到社区水系；厨房是 U 型，操作台面长 3.2 米，两个人做饭不挤 —— 适合 “想住水乡的三口之家”。
120㎡下叠：送 30㎡私家庭院，庭院能种月季、搭葡萄架，甚至放个小秋千；一楼是客餐厅 + 老人房，二楼是主卧 + 两个次卧，主卧带步入式衣帽间；地下室高 2.8 米，能做影音室或健身房 —— 适合 “有老人的家庭”。
150㎡上叠：送 20㎡露台，露台能烧烤、看星星；三楼是主卧套间（带卫浴 + 梳妆台），四楼是两个次卧 + 书房，南北通透，风从露台吹进房间，夏天不用开空调 —— 适合 “喜欢视野的年轻夫妻”。
示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准
户型图赏鉴
一层主要作为会客功能。样板间将一楼书房空间打开，与餐厨空间相连，更显空间感。还贴心设计了一个父母房，方便老人起居。
示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准
二层双卧朝南，主卧尺度奢阔，起居室→衣帽间→卫浴间层层递进。较一期新增的地上楼层露台设计，更延伸了室内的使用空间。
示范区实景图，仅供参考。实际以交付为准
地下室有多个采光井引入自然光照，层高约5.7米，可以根据业主需要隔成两层，或者局部挑空等。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧，也可打造为儿童乐园区域，或者打造成专属的艺术工作室、影音室、书房等，邂逅N+1种生活空间。
畅想一下入住后的美好场景：在院落里，伺弄花草；在通透的客厅里，三两密友相约，促膝长谈；在露台上，星空夜话；在宽阔的地下室，挥洒兴趣，体验百味人生！
项目信息
五、总结：谁该来朱家角 “安个家”？
璟云里不是 “通勤盘”，也不是 “投资盘”，它是给 “懂水乡的人” 的 —— 如果你厌倦了市区的钢筋水泥，想每天在鸟叫声里醒来；如果你周末总往朱家角跑，索性想把 “度假过成日常”；如果你在虹桥、青浦工作，能接受 1 小时通勤 —— 这个盘值得来看看。
目前项目 120㎡下叠最抢手，尤其是能看见古镇景观的房源，剩余不足 30 套。不妨抽个周末去样板间坐坐：在庭院里的茶桌旁喝杯茶，沿古镇走一圈感受烟火，再算笔账 —— 毕竟，在上海，能把 “家” 安在 4A 级景区旁的机会，真的不多了。
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