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「澐启滨江」

浦东后滩滨江板块

将推建面约125-510㎡户型

华润置地中国江河1号作品系列

预计均价14~15万/㎡

样板间提前线上预约

上海浦东【澐启滨江】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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项目基本信息

据悉，浦东新区上钢社区Z000101单元04-1地块协议出让公示，楼板价70300元/㎡，竞得人为上海城市更新建设发展有限公司（上海地产集团）。

2024年，上海地产已在后滩通过协议出让拿下07-01地块，04-1地块是浦东后滩第二副协议出让的纯宅地，同为上海地产竞得！

澐启滨江售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】

地块名称：浦东新区上钢社区Z000101单元04-1地块

四至范围：东至济明路，南至耀川路，西至耀龙路，北至德州路

用地性质：普通商品房

容积率：2.9

用地面积：41891㎡

住宅下限：1010套

限高：80米

出让要求：中小套型不低于40%，100%全装修，无租赁用房/保障房。

澐启滨江售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】地块预计8月进行股权转让，转由市场化开发商（华润）操盘开发。也就是我们常说的后滩“九宫格”之一，这意味后滩高品质住宅开发箭在弦上。

澐启滨江售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】上海任何一个板块，但凡被赋予“九宫格”之称，似乎都能点燃楼市热度，比如前滩九宫格、金桥金鼎九宫格、闵行九星九宫格。

日前，比前滩更靠内环的后滩九宫格，首幅商品住宅用地浮出水面，占据一线滨江资源，与前滩仅隔一条川杨河，同时与徐汇滨江隔江相望。

澐启滨江售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】根据规划，07-1地块住宅下限1050套，有40%建面120㎡以下中小套型，这意味这420套房源将以上车门槛入住后滩。无需配建保障性住房、租赁住房。

07-01地块是19号线德州路地铁口零距离的地块，而且距离旁边的幼儿园和预期规划九年制学校都很近，南侧过一个桥就是前滩，西侧250米左右就是滨江步道，北侧650米就是现有的7号线地铁口。

项目推售详情

最新信息：上海滨江段华润置地的“中国江河1号作品”入市，澐启滨江推出建面约125㎡-510㎡高层住宅+复式，样板间11月2号开放，预约可看！

澐启滨江售楼处电话：400-8800-703【预约看房热线】澐启滨江官方售楼处电话：4008800703【售楼处电话/地址】澐启滨江售楼处电话：400-880-0703【开发商认证】【澐启滨江】作为今年黄浦江核心段一线滨江唯一有条件入市的全新盘！

以距江约300米的“直面江景豪宅”身份，成为城市资源争夺战中的终极藏品。

加之“黄金三角C位+浦江S湾湾心+世界级资源浓度”的价值闭环加持，以及“上海首个一线滨江新规豪宅”的标杆姿态，其领先市场5-8年的“产品底盘”，正重新定义着未来滨江生活方式。

毫不夸张的说，澐启滨江，就是今年滨江豪宅最值得期待的“王炸”！

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在如今市场下，我们目睹了太多项目的内卷与重复：它们或堆砌建材，或标榜观景，但本质上仍未跳出将“江景”作为静态背景板的传统逻辑。

然而，华润置地亮相的澐启滨江，却以其深刻的洞察与系统性的创新，特邀GOA大象设计、Platform翊象设计、无间设计吴滨、CCD郑忠、李益中等设计天团，联袂执笔，进行了一场关于“江、城、人、自然”关系的重构。

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简单来说，它并非简单的楼盘开发，而是一次面向未来的城市实践。

传统滨江项目的价值逻辑，核心在于“占有”，或占有看江的视野，或占有临江的土地。这就导致社区与江河的关系是疏离的、观望的。

而澐启滨江近江约300米的距离，这种“可步行抵达”的日常亲密感，在上海中心城区少之又少。

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项目通过“慢行系统+立体街廓”，将社区与滨江步道、地铁站、商业街区无缝编织在一起。长达约800米的开放社区界面，北接世博公园，南融前滩商业，让城市流量自然汇入，也使“去江边”成为日常触手可及的选择。

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此外项目牺牲巨额利润，将约4000㎡底层空间全域架空，并让自然光与绿意渗透至地下车库。这一举措，彻底将社区从二维的平面绿化，升维为一个可呼吸、可穿行的“三维立体生态系统”。

会所环绕着中心水苑展开，泳池、健身、瑜伽、私宴与茶室都被包裹在其中；连地下空间也被赋予自然的渗透，约30米面景的中央车站大厅，将光与绿意引入地库，让归家像步入一座埋入自然的殿堂。

项目将建造9栋高层住宅，其中西侧三栋标红的楼栋，被旋转至西南方向，确保三栋楼互不遮挡，位于建筑上部50米高的住宅单位将能从各个角度欣赏到江景及S湾。

根据项目规划设计方案，07-1地块拟建9栋25-32层高层住宅，04-1地块拟建11栋16-27层高层住宅，产品建面约123-510㎡。预计均价在14-15万/m²，门槛总价在1600万左右；最快11月入市！

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项目部分户型图如下：

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项目效果景图▼

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项目区位配套

在上海这片繁华的土地上，有一个地方正焕发出耀眼的光芒，那就是后滩。上海地产后滩项目择址于此，发展潜力无限！

首先，后滩的整体定位堪称世界级。它被定位为“世界级新地标”，板块内功能高度复合，文化、商务、会展、旅游等多方面融为一体。同时，后滩还被划入了上海“中央活动区”（CAZ），与陆家嘴一同成为浦东沿黄浦江的璀璨明珠，其地位举足轻重。

从区位上看，后滩九宫格位于内中环，是浦东内中环仅剩的三大可成片开发区域之一，且位置更为优越。它与济阳X村、上钢X村隔着南北高架，未来将形成一个崭新的片区。不仅如此，后滩的滨江优势也不容小觑，上海地产后滩项目站位于此，拥有绝佳的江景资源。

说到配套，上海地产后滩项目的生活配套可谓便捷+醇熟

从配套上看，地铁自驾都很方便，同时是真正的出则繁华、入则静谧的地段。

交通上方面：原有7号线后滩站，串联徐汇滨江、静安寺等核心商圈，但相对来讲，站点近后滩商办，离九宫格略远；但19号线的建设，真正打通了后滩任督二脉，不仅后滩站双轨交汇，还规划了德州路站，就在九宫格门口。

19号线作为上海市未来将落成的最具价值的轨道交通线，弥补了浦东滨江地区轨道交通不足的问题，串联了宝山站、北外滩、陆家嘴、前滩、三林等重点板块，将后滩地区的轨道交通连通度提升了一个台阶。

自驾上，东面不远就是南北高架路，通勤市中心方便；同时邻龙耀路隧道，一脚油门就是徐汇滨江。

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商业配套方面：世博-后滩一带商业不多，世博源也不温不火，但好在前滩商业调性上佳，氛围也逐渐成熟。

后滩九宫格直线前滩太古里只有约1.5公里，地铁1站路（19号线德州路站→东方体育中心）。

前滩实拍图，来源网络

当然，相比其它滨江段，后滩国际文化休闲配套独树一帜，相应地，以后住在这里，生活方式更休闲、更亲近自然，看演唱会、各种展览也很方便，生活接轨国际。

比如，这里有13座高规格文体场馆一路连缀，打造上海独树一帜的文化icon。

世博-后滩浓缩了全上海规格最高的文体配套，梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、上海大歌剧院、世博展览馆、久事国际马术中心等都在这里，形成一条上海独具一格的文化艺术带。

梅赛德斯奔驰文化中心实景图

如此高密度的国际文体场馆，让世博-后滩成为上海承接演唱会、音乐节、新品发布会等国际水准活动的“首选地”。

据公开资料显示，世博将承接浦东40%、上海18%的文体活动，每年700余场大型文体活动，接待千万人次客流。

事实上，世博-后滩的文体场馆及表演已接近伦敦西岸、纽约百老汇。

又比如这里落地了上海的中央公园——世博文化公园，赋予了后滩更为休闲的价值底色。

在CAZ范围内，上海市仅有2个大型的城市中央公园。

相比建成年代较早的人民公园，世博文化公园有诸多后发优势：

世博文化公园的面积更大，共计近2平方公里，相当于25个人民公园，是中心城区最大的公园绿地。另外，世博文化公园旁边还有面积达2.5平方公里的黄浦江水域，公园可与这一广阔水域相融。

世博文化公园的工程斥资力度更大，滨江机动车道下穿、两座观景生态山，成为上海中央活动区内唯一的登山区、引黄浦江水成湖，工程难度大，并且对水循环方案的研究使得湖内水质也极有保障。

资料来源：上海规划资源

除了规模和形制外，世博文化公园还有三大优势，将使之成为上海市最具标识性的公园。

一是人造“双子山”：

作为上海市区的“高地”，人造双子山项目，是世博文化公园最大标志性景观，建设用地面积为30万平方米，由两座高度不等的山体组成，最高峰48米，次峰37米，目前已成为大众周末休闲的打卡胜地。

世博文化公园实景图

二是公园内部有超大文化设施集群：

· 上海大歌剧院（中式折扇）

上海大歌剧院将打造国内乃至亚洲首个集演出交流、创制排演、艺术教育等功能为一体，“白天开放+晚上演出”运营的歌剧艺术中心，预计2025年试运营。

· 上海久事国际马术中心

久事国际马术中心是国内首座符合国际顶级马术赛事标准的专业场馆。主体建筑包括竞赛场地、热身场、训练场和马厩等竞赛设施以及5000座的观众看台。山、水、谷的设计理念。目前已完成地上、地下结构、钢结构、升降灯架等重要工序。

除此以外，世博场馆的保留建筑将使世博文化公园成为全市范围内不可替代的文化高地。

比如法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆这4个原世博会欧洲片区场馆，都进行了保留改造。

另外产业端，后滩产业导入一般，但紧贴的世博和前滩很给力。

其中，世博片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心，目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区，总部经济蔚然成风。

而前滩目前已吸引近300家企业入驻，其中七成为外企，跨国公司地区总部达到30+家，包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等。

上海浦东【澐启滨江】

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2025 版房地产基础知识 100 条（精编版）

以下是房地产领域核心基础概念的梳理，涵盖房产定义、建筑分类、产权规范、交易税费、物业配套等全维度知识，通过通俗表述与细节补充，帮助读者快速掌握关键要点。

一、房地产核心定义

房地产指以土地与房屋为实物载体的财产形态，由 “房产”（房屋及附属设施）与 “地产”（土地使用权及相关权益）两部分构成，具有固定性、永久性、个体差异性及保值增值属性，是民生与投资的重要载体。

房地产业涵盖房地产开发建设、资产运营、产权管理及配套服务的产业体系，具体包括土地整理与出让、房屋建造与维修、房地产买卖 / 租赁 / 典当、抵押融资及相关市场服务，是国民经济的重要组成部分。

三通一平建设项目施工前的基础准备工作，“三通” 指将开发区红线外的市政道路、给排水管网、供电线路接入施工场地；“一平” 即对施工场地进行土方平整，清除障碍物，为后续建设创造条件。

七通一平针对大型开发区或重点项目的施工准备标准，“七通” 包含道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通（网线 / 电话线）、煤气通、热力通；“一平” 为土地平整，比 “三通一平” 覆盖更全面的市政配套。

规划红线用于界定建设用地法定边界的标识，通常通过用地角点的城市坐标参数，或参照周边现有建筑物的距离尺寸标定，红线内为项目可建设范围，红线外为市政公共区域，不得擅自占用。

二、政策性与商品性住房分类

保障性住房与商品房相对的政策性住房，由政府统筹规划，面向中低收入住房困难家庭，具有 “限定建设标准、限定销售价格或租金” 的特点，主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房（两限房）及政策性租赁住房（公租房）。

经济适用住房带社会保障属性的普通住宅，专为解决中低收入家庭住房需求设计，核心优势是政策扶持：免征土地出让金，减免 50% 市政配套费用，可优先享受银行信贷，开发商利润率被限定在 3% 以内，售价显著低于普通商品房。

1.

2.

政策性租赁住房（公租房）归政府或公共机构所有的保障性住房，以低于市场价或承租人承受能力的租金，向新就业职工、外来务工人员等 “夹心层” 群体出租，解决其 “收入超廉租房标准但无力购经适房” 的住房难题。

3.

4.

两限房（限价商品房）经政府批准，以 “限房价、限套型” 为核心的中低价位住宅：通过 “竞地价、竞房价” 确定开发商，套型建筑面积多为 90㎡以下，面向符合条件的本地居民销售，兼顾居住需求与价格可控性。

自住型商品房（北京专属）北京市 2013 年推出的政策性住房，售价比周边商品房低 30% 左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买后 5 年内不得上市，5 年后上市收益的 30% 需上交财政，套型以 90㎡以下为主，最大不超 140㎡。

商品房分类按用途可分为住宅（普通商品房、公寓）、商业地产（写字楼、商铺、文旅项目）、工业地产（厂房、仓库）；按楼层可分为低层（1-3 层）、多层（4-6 层）、小高层（7-9 层）、高层（10 层及以上）、超高层（100 米以上）。

三、建筑与户型基础

1. 住宅楼层分类标准

· 低层住宅：1-3 层，多为别墅、联排，无电梯，容积率低；

· 多层住宅：4-6 层，以步梯为主，公摊小，适合刚需；

· 中高层住宅：7-9 层，部分配电梯，平衡舒适度与成本；

· 高层住宅：10 层及以上（或总高超 24 米），需配电梯，常见于城市核心区；

· 超高层住宅：总高超 100 米，配多部电梯，对消防、抗震要求更高。

住宅耐久年限设计使用年限分两类：普通民用住宅（如商品房）为 50 年，采用钢筋混凝土结构的大型建筑或重要公共建筑（如高端住宅、地标楼）为 80 年及以上，实际寿命受维护、抗震等级影响。

会所以本物业小区业主为核心服务群体的综合性休闲场所，通常配备健身区、棋牌室、社交客厅等设施，部分高端小区含泳池、瑜伽室，功能是满足业主日常休闲与邻里互动，提升居住体验。

塔楼以中央楼梯间与电梯井为核心布局的高层住宅，户型多环绕核心筒分布，优点是户数多、土地利用率高，缺点是部分户型采光通风较差，常见于高密度居住区。

板楼由多个独立居住单元呈线性排列的住宅，户型多为南北通透，采光通风好，居住舒适度高，缺点是土地利用率低，同等地块户数少于塔楼，多为中高端小区或低密度项目。

1.

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跃层一套住宅占据上下两个完整楼层，两层间通过户内专属楼梯连接，不依赖公共楼梯，空间独立性强，适合大户型改善需求，常见于别墅或复式洋房。

复式在单层高较高（通常 3.5 米以上）的住宅内增设夹层，形成 “一层变两层” 的布局，夹层多作卧室或书房，空间利用率高但夹层层高略低（通常 2.2 米以下），适合中小户型扩容。

错层户内不同功能区楼面高度存在 30-60 厘米落差，通过小型楼梯连接，既区分空间（如客厅与餐厅）又不割裂整体，适合中大户型，小户型采用易显局促。

进深住宅房间从前墙外侧到后墙外侧的水平长度，直接影响采光 —— 进深过大易导致房间中部昏暗，通常建议进深与开间比例不超过 1.5:1。

开间（面宽）住宅房间从一侧墙外侧到另一侧墙外侧的水平宽度，决定房间开阔度与家具摆放空间，面宽越大，采光越充足，如客厅开间多为 3.5-4.5 米，卧室多为 3-3.5 米。

标准层住宅建筑中平面布局、户型结构完全相同的楼层，多为中间楼层，便于批量施工与成本控制，顶层、底层因布局差异（如屋顶露台、底层花园）通常不算标准层。

层高住宅某一层的垂直高度，即下层楼板上表面到上层楼板上表面的距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3 米，低于 2.7 米易显压抑。

净高住宅室内实际可使用的垂直高度，即下层地板上表面到上层楼板下表面的距离，计算公式为 “净高 = 层高 - 楼板厚度”，普通住宅净高多为 2.6-2.8 米，直接影响居住舒适度。

四、建筑间距与采光规范

建筑间距相邻两栋建筑物的合理水平距离，核心依据是 “日照间距”（满足冬季采光的最小距离）：冬至日正午，前幢楼后檐的阳光需照射到后幢楼底层窗台，且底层满窗日照时长不少于 1 小时（冬至）或 2 小时（大寒），避免间距过近导致采光不足。

1.

2.

日照间距包含正面间距（前后楼）与侧面间距（左右楼），正面间距需满足采光标准，侧面间距主要考虑通风与隐私，通常不小于 6 米（多层）或 10 米（高层）。

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日照间距系数计算日照间距的核心参数（建筑间距 ÷ 遮挡楼檐高）：板楼正南正北朝向系数多为 1.6，倾斜 20 度以上可降至 1.4，系数越小，土地利用率越高，但需平衡采光需求。

户型与户型比

· 户型：指单户居室数量、空间布局及尺寸，如 “两室一厅一卫”“三室两厅两卫”，决定居住功能；

· 户型比：某项目中不同户型（如两居、三居）占总户数的比例，反映客群定位（刚需型多两居，改善型多三居）。

1. 房屋产权房屋所有权人依法享有的物权，包括占有（实际控制）、使用（居住 / 出租）、收益（收租金 / 增值）、处分（出售 / 抵押）四项权利，受法律保护，是房产交易的核心依据。

五、面积计算规范

建筑面积住宅总建筑面积，公式为 “建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积”，包含房屋主体、套内空间及公共区域（如楼梯间、电梯井），是交易计价与测绘的核心指标。

低层高面积规则按房产测绘规范，建筑物内层高低于 2.2 米的区域（如阁楼、地下室夹层），不计入总建筑面积，仅作附属空间（如储物）使用。

套内建筑面积单户内部可独立使用的面积，由三部分构成：

1.

· 套内使用面积（卧室、客厅等实际使用空间，俗称 “地毯面积”）；

· 套内墙体面积（独用墙体全算，与邻居共用墙体算一半）；

· 阳台建筑面积（按规范计算）。

1. 公摊面积（公用建筑面积分摊）为整栋楼服务的公共区域面积，包括：

· 公共门厅、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备机房、地下室、值班警卫室；

· 单户与公共空间的分隔墙体、整栋楼外墙水平投影面积的一半，需按比例分摊至各户。

1. 阳台面积计算

· 封闭阳台（有固定围护结构、可独立使用）：按实际水平面积全额计入建筑面积；

· 未封闭阳台（半封闭或无围护）：按实际水平面积的 50% 计入，具体需符合当地测绘规范。

使用面积建筑物各层平面中直接用于生活 / 生产的净面积总和，不含墙体、柱子等结构构件，是衡量居住舒适度的关键（如 100㎡建筑面积，使用面积多为 70-80㎡）。

使用率使用面积与建筑面积的比值（使用率 = 使用面积 ÷ 建筑面积 ×100%），反映套内实际空间占比，普通住宅使用率多为 70%-80%。

实用率（得房率）套内建筑面积与建筑面积的比值（实用率 = 套内建筑面积 ÷ 建筑面积 ×100%），数值高于使用率（含套内墙体），普通住宅得房率多为 75%-85%，洋房、别墅可达 90% 以上。

分摊的公用建筑面积单户需承担的公共面积，公式为 “分摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数”，系数由 “整栋楼公用面积 ÷ 整栋楼套内面积总和” 得出。

公用建筑面积分摊系数计算公摊的核心参数，系数越大，单户分摊的公共面积越多，得房率越低（如高层因电梯多，系数通常比多层高）。

容积率地上总建筑面积与项目建设用地面积的比值（容积率 = 地上总建面 ÷ 用地面积），反映项目密度：

· 容积率＜1.0：低密度（别墅、洋房）；

· 1.0-2.5：中密度（多层、小高层）；

· ＞2.5：高密度（高层、超高层），容积率越低，居住舒适度越高。

建筑覆盖率（建筑密度）所有建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（密度 = 基底面积 ÷ 用地面积 ×100%），反映土地利用强度：密度越低，小区绿地、道路等公共空间越充足，普通住宅密度多为 20%-30%。

人口毛密度项目估算居住总人数与用地面积的比值（单位：人 / 公顷），是规划配套（如学校、社区医院）的依据，密度过高易导致配套紧张。

绿地率规划用地范围内的绿地面积（含公共绿地、宅旁绿地，不含屋顶绿化、盆栽