国家队下场收房!楼市开启“以旧换新”模式!适合上海吗?

推行楼市“以旧换新”政策的城市又添一个。

去年以来，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”、“以房换房”等活动。

3月，杭州临平区、安徽宣城等城市也陆续跟进，开启了二手房“以旧换新”政策。

4月1日，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，并将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台。

为激活二手房市场、助力改善需求换房，“以旧换新”政策已成为各地工具箱中的“常客”。但与其他城市不同，本次郑州推出两种模式，一是市场自行交易；二是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促成群众“卖旧买新”。

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以旧换新的队伍悄然变大

4月1日，郑州连发两份楼市文件。其一，郑州市住房保障和房地产管理局印发2024年工作要点，今年目标完成房地产开发投资1500亿元，商品房投放700万平方米，商品房销售1200万平方米；交付保交楼项目6万套以上。

同时，为积极贯彻落实《国务院关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》《关于规划建设保障性住房的指导意见》，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。同时，通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。

之所以出台上述政策，是因为当下郑州居民改善性换房链条仍待打通。

3月22日，据杭州市临平区融媒体中心消息，临平区正式启动旧房换新购活动。

购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议。开发企业在协议规定期限内（倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准）为购房者锁定意向房源。

3月15日，苏州市人民政府发布《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》，提出“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。

就在3月10日，“宣城市城建集团”公众号也发布公告称，为支持改善性住房需求，宣城市城建集团联合宣城市国控集团开展在售商品房“以旧换新”活动。

2月28日，江苏省徐州市云龙区居民王女士领到了卖旧房买新房补贴26702元，这是该市发放的首例商品住房卖旧换新补贴。

2月21日，“扬州发布”消息，江苏省扬州市住房和城乡建设局发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，有效期至2025年6月30日。实施“以旧换新”契税补贴政策，推广“三方联动”式“以旧换新”做法，支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务等。

而距不完全统计，自2023年以来，已有南京、宁波、南通、连云港、扬州等多地表态支持“以旧换新”，徐州、南京、武汉江夏区等部分地区发放换房补贴，宁波、连云港、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

可以看到，二手房“以旧换新”政策，正呈现星火燎原态势，全面铺开。

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推行“以旧换新”的目的是什么？

很简单，就是去库存，想方设法带动新房销售。

现如今，为了解决二手房难卖的难题，为了释放一部分“改善需求”，部分城市开始实施“以旧换新”，而具体方式，主要有以下两种。

第一种，与经纪公司和开发商合作。

购房者与开发商签订新建商品房认购协议，与经纪机构签署二手房(优先卖)协议，同时签署三方协议。

什么意思呢？

购房者与开发商签署协议，意味着购房者看中的房子已经定下了，只需要先支付认购金，待经纪机构把二手房卖掉后，再来支付房款，如果在协议约定时间内，二手房没有卖掉，那么交易就算是失败了，开发商需要退还认购金，购房者没有责任，宁波就是采取这种方式。

第二种，国资公司收购，指定房源购买。

将符合条件的商品房按照相应规则出售给国资公司，然后去购买国资公司指定的房源。

但要注意的是，这种方式一般会存在一些比较细的规则，比如江苏太仓有这样的要求：旧房面积要小于144平，一套旧房只能置换一套新房，旧房总价不能高于新房价格的60%以上。

但不管是那种方式，以旧换新是一种双赢策略，释放了改善需求，促进二手房流通和新房的销售，有助于市场企稳。

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以旧换新，会有什么影响呢？

以旧换新政策发布之后，网友对此评论不一。

有网友表示，这一政策是一大利好，对于难出手的老破大而言起码多了一个选择。

也有太仓的网友现身说法，表示通过这一政策他“总算把房子盘活了”。

有反对的网友表示，这样换并不划算，“不如直接拿现金买一套”。

也有网友觉得置换到位置差的地方，不太划算。

有网友比较理性，认为政策是好的，但是要看置换时候新房是折后价还是备案价，旧房会不会被压低评估价。

有人认为可以等等，到能抵扣80%的时候再下手。

虽然评价各不相同，但能看出，对于这一政策网友们多半打出了好评。

以旧换新对居民来说，这一政策能够在一定程度上解决二手房卖不动的问题。

很多二手房房主都期望尽快出手，有些是想要拿钱离场，有些则是想要置换改善。

对于想要置换改善的房主来说，大部分都要卖出旧房才有资金。旧房卖不掉，想置换也心有余而财力不足。

现在官方下场直接收购这部分群体的二手房，帮助房主解决了置换中卖旧房的问题。

另一方面，对官方来说，能够一定程度上解决资金紧张的问题。

“以旧换新”政策虽然需要官方出钱收购，但相较于拆迁而言显然价格更低、更划算。

这部分收购的房源，之后还可以改造为人才公寓、保障房等，资金成本比较低，手续便利，并且能够丰富人才公寓和保障房供给种类。

而对于市场来说，“以旧换新”能够大大刺激新房去化，减轻其销售压力。

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”专家“建议，味道会不会变？

4月3日，经济学家任泽平还在建议组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房，利于改善民生、去库存救优质房企、缓解财政压力、促进经济增长。易宪容教授也曾提出类似观点，建议国家收购这些住房并将其列为保障性住房。

合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授也建议，“以旧换新”的最好模式应该是建立“住宅银行”，给旧房业主发放无息资金，可以用此笔无息资金作为新房首付款或房款。

任泽平等专家们的建议设立住房银行的思路其实跟现在以旧换新的模式可以打通的，只不过他提议收购开发商卖不掉的房子，这个可能需要商榷。但国家收购二手房是有道理的。

对于卖不掉房子又买不了新房的业主来说，以旧换新，由国家队出面收房绝对是更有保障了，解决了买不了新房的问题，同时，也解决了保障房供给的问题，同时还让更多的买不起房的人也解决了住房问题。也为政府花钱建设保障房提供了新思路，不用花钱就能解决保障房的供应。

最关键的是，市场流动起来了，开发商的库存化解了，似乎对谁都是好处，这对促进房地产市场活跃有积极作用。当然看起来简单，实际上并没有这么容易。

最后

那么，”以旧换新“政策，是否适用于上海呢？

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