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一、宏观：徐汇南 3 km，进入“滨江带 2.0”时代
上海 2035 规划把春申塘—黄浦江段纳入“世界级滨水区”，与徐汇滨江、前滩、三林滨江并列。
• 面积：7 km 岸线，相当于 1.5 个前滩；
• 产业：漕河泾、华泾 AI 小镇、西岸传媒港，三大千亿级科创走廊；
• 人口：2025 年导入高智人口 12 万，2028 年 19 号线通车后，通勤效率再升级。
一句话：徐汇南 3 km，不是郊区，而是“滨江带 2.0”的核心启动区。
二、价格：61500 元/㎡的 5 条护城河
土地护城河：2023-2025 年徐汇南仅出让 2 宗宅地，年度供应 < 20 万㎡，稀缺度 = 内环内；
价差护城河：前滩 12 万/㎡，徐汇滨江 15 万/㎡，映江润府 6.15 万/㎡，三级价差 1:2:2.5；
轨交护城河：19 号线 + 虹梅南路高架 + 春申塘隧道，三轨交汇，未来 3 站进中环；
商业护城河：龙湖天街 9 万㎡ + 徐汇日月光 + 前滩太古里，总商业面积 > 100 万㎡；
三、产品：纯粹改善大宅的“稀缺公式”
• 容积率 2.3，9 栋 14-18F 小高层，528 户，圈层纯粹；
• 103-185㎡三房至四房，全部南北通透，得房率 78-80%；
• 绿建三星 + 超低能耗，每年节约能耗费用 25%。
四、租售逻辑：高智人群 + 滨江红利
• 2024 年 103㎡三房月租 8 000 元，143㎡四房 1.3 万；
• 2028 年 19 号线通车后，预计租金上浮 20-30%，年化回报 3.5-4%；
• 二手流动性：徐汇南核心区年均成交周期 90-120 天，低于上海平均 180 天。
五、风险与对冲
风险 1：19 号线 2028 年通车 → 项目距离站点 600 m，施工时采用全封闭隔音屏；
风险 2：二手供应量增大 → 2025 年后核心区新增宅地仅 2 宗，且容积率 > 2.5，改善产品稀缺；
风险 3：高总价流动性弱 → 103-143㎡面积段为滨江稀缺，二手挂牌量 < 5%。
高效扩容的收纳 扩充家的容积
小户型的痛点在于，随着家庭人口结构变化和居住年限拉长带来的收纳难题，映江润府贴心打造玄关系统、餐厨系统、卫浴系统、休憩系统、灵动系统等六大收纳系统，不只关注家的面积，更关注家的容积。
其中，餐厨系统的进阶不只在于橱柜、拉篮等细节的收纳，更在于映江润府引入了创新的S墙。可以轻松将冰箱移出厨房，同时保证视觉效果的整体性。实现了为厨房预留更多空间的同时，将冰箱从食材的物理储存空间，变成了相聚待客的精神愉悦空间，一杯“快乐水”，不过是触手可及的距离，幸福感大大提升。
示意图仅供参考，非交付标准
高光亮点三：卫生间“三分离设计”
通过对卫生间进行功能分区、打造干湿分离，满足晨间等高频使用时刻的不同需求，让家洁净易打理。
示意图仅供参考，非交付标准
高光亮点四：“全飘窗”赠送的灵动空间
对于小户型而言，空间的极致利用，能够实现对空间尺度的延伸，映江润府，可实现主卧、主卫、次卧全飘窗赠送，极大的丰富了家的使用场景，提升了空间的灵活性。
示意图仅供参考，非交付标准
再看品改首选103㎡，空间有创享，生活自舒享。
高光亮点一：270°环幕飘窗 通透主卧套房
对于卧室而言，常规的尺度延扩，不足以称为迭新。映江润府，103边套户型，引入了千万级以上豪宅之中才能够拥有的270°环幕飘窗设计，实现了极致的采光和观景体验。
高光亮点二：客餐厅一体化 无隐藏空间浪费
空间的舒适度，不只来源于体现在面积的大小，更体现在功能分区的巧妙排布，映江润府，以客餐厅一体化设计，消除了“走廊式”隐形空间浪费，为家打造无界的交流空间。
示意图仅供参考，非交付标准
高光亮点三：可开放式厨房 灵动轻享岛台
厨房为可开放式设计，可随心规划轻享岛台，让餐厨空间成为家的情感交流中心，同时，增加了视野的通透性，为空间提供了更多灵动享法。
示意图仅供参考，非交付标准
高光亮点四：系统化收纳空间 创新S墙
103的户型收纳，在89户型6大收纳体系上进行了全新的升级，其中，103主卧开间约3.7m，可依需定制超大尺寸衣帽柜，让小家轻松越住越大，同89户型的创新S墙设计，可实现空间的高效扩容。
示意图仅供参考，非交付标准
六、写给资产配置者
如果你：
• 手握 600-1 000 万，寻找“低估值 + 高成长”赛道；
• 认可“徐汇南 3 km + 一线江景 + 19 号线”三重护城河；
• 计划 5-8 年持有，享受板块成熟红利；
华润映江润府 103㎡全系户型，是徐汇南“确定性最高”的压舱石。
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