咸宁市房管局:进一步加强商品住房销售管理的通知

近日，咸宁市住房与城乡建设局发布《关于进一步加强和规范市城区商品房销售管理工作的通知》，规范商品住房房销售行为。具体内容如下：

咸建发〔2021〕25号

局属相关单位，局机关相关科室，各相关企业:

为进一步加强房地产市场秩序管理，规范商品房销售行为，保护买卖双方合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定，现就进一步规范市城区(咸安区及北部空间、高新区,下同)商品房销售管理有关事项通知如下:

一、加强房地产开发企业资质管理

1.凡是在我市城区范围内取得房地产开发资质进行开发经营的房地产开发企业(包括来我市城区进行房地产开发的外地房地产开发企业)必须在签订《土地使用权出让合同》后或取得土地使用权批准文件15日内，在市住建局网站下载《咸宁市房地产开发项目手册》，并按要求填报和更新信息，及时办理验核。

2.根据房地产开发企业资质管理的有关规定，企业主要管理、技术人员应按要求配备到位并正常履职尽责。对出现违法违规和严重失信行为的企业将重点审查主要管理、技术人员履职情况，对达不到资质条件的将责令限期整改直至降低和吊销资质证书。

二、加强商品房预售管理

1.房地产开发企业取得预售许可前，不得自行或委托第三方，以认筹、预订、定制、团购、吸纳会员等方式向意向购房人收取或变相收取任何费用。

2.房地产开发企业取得预售许可后收取预订款、定金、房款的，应与买受人书面约定款项性质、金额、违约责任等事项，并落实书面告知制度，向买受人书面告知相关事项，并由买受人签署确认《商品房销售承诺告知书》。房地产经纪机构不得以机构或个人名义向买受人收取任何款项。房地产开发企业未落实书面约定和进行书面告知、买受人提出退款的，应予退还。

3.房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案备案, 严格按照预售方案预售商品房。房地产开发企业应当公开预售方案的相关信息，并在销售现场清晰明示。预售方案中主要内容发生变更的，应当重新申报备案，未重新申报或申报未获批的，需仍按原方案销售。

4.申请商品房预售许可时，开发项目已设立土地使用权抵押的，应将土地使用权抵押登记转换为在建建筑物抵押权登记，并出具抵押权人同意预售的书面证明。商品房开发项目设定在建建筑物抵押权登记，开发企业预售商品房的，在取得抵押权人同意销售的书面意见后，还须办理拟预售商品房在建建筑物抵押权登记注销，方可网签销售。

5.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品房(商铺)预售以权属界线封闭、有固定实体墙维护结构且具有独立使用价值的为销售单元，禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和预售。

三、规范商品房销售计价管理

1.商品房销售可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，《商品房买卖合同》中须载明商品房的建筑面积、套内面积，商品房价款的确定方式及总价款以及合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

2.商品房价格应包括水、电、燃气、通信、有线电视等建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，除已有约定外，开发企业不得向买受人收取商品房总价款以外的其他费用。

3.新建商品房交易过程中，除买卖双方外的第三方不得在合同约定价款之外加价销售商品房或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“电商费”等费用。

4.开发企业不得强制向购房业主代收契税、维修基金和代办不动产证，业主自行办理的，开发企业应协助提供相关资料。

四、规范商品房买卖合同

全面推行国家住建部、工商管理总局(现市场监管总局)、制订的《商品房买卖合同示范文本》，未经住建主管部门审查的格式合同正本及附件不得在销售过程中使用。房地产开发企业不得通过另外签订补充合同否定或更改经审查备案的格式合同正本及附件内容。

五、规范商品房销售形式

1.房地产开发企业可以自行销售商品房，或者委托经备案的房地产经纪机构代销商品房，委托经纪机构销售商品房的应签订书面委托合同。房地产开发企业应加强对受托房地产经纪机构及销售人员的管理，严格按照预售方案开展销售活动，并对销售行为负责，房地产销售人员应经过培训后持证上岗，中介机构及销售人员信息应该在售楼部进行公示。

2.房地产经纪机构受委托销售商品房销售代理费用应由房地产开发企业支付，不得收取代理费以外的包括“团购费”、“茶水费”、“电商费”等任何形式的费用，不得加价卖房和强制提供代办服务、捆绑收费。房地产开发企业和经纪机构不得限制、拒绝购房人使用公积金贷款和按揭贷款。

六、规范售楼现场公示信息

1.房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起，应在销售现场醒目位置公示《房地产开发资质证书》《国有土地使用权证》或《不动产权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》; 经备案的商品房预售方案; 前期物业服务合同和物业收费标准;商品房预售资金监管银行名称和监管账号;《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》(示范文本)及正在执行的政府相关文件;监管部门的监督举报电话。

2.售楼现场公示的沙盘模型、户型、平面图、广告宣传等资料，应标明“交付标准以批准的规划方案、设计图纸和合同约定为准”字样。设置样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付标准与样板房是否一致，未说明的，实际交付标准应与样板房一致。

七、加强预售资金的监管

商品房预售项目签约现场应安装专用POS机，方便购房业主交款，商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。购房人申请购房贷款的，发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。房地产开发企业不得擅自截留、挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入监管银行账户。

八、加强房地产广告发布管理

未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告，广告不得含有升值或者投资回报的承诺，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传,如在规划或者建设中，应当在广告中注明，不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

九、规范新建商品房交付履约行为

房地产开发企业在实施交付前应配合买受人查验所购房屋，不得以缴纳相关费用作为买受人查验房屋、办理交付手续的前置条件，法律法规规定或当事人约定的除外。不能如期交付的，房地产开发企业应提前30日书面告知买受人项目建设情况、逾期交付事由、交付计划安排，并承担违约责任。房地产开发企业应当按照有关法律法规和《商品房买卖合同》约定的条件交付商品房，并在交付时向买受人提供《住宅质量合格证》《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，交付使用后履行质量保修义务。

十、房地产开发企业、房地产经纪机构违反本《通知》规定的，住建部门将视情节采取约谈、责令限期改正、关闭网签、公开通报曝光进行处理，对拒不整改的，将依法进行查处。