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这两年，虹口的关注度大多集中在瑞虹新城、北外滩这两个板块。至于北部的腹地，则是少有新房供应。去年，虹口江湾镇时隔5年，再次迎来新盘供应。
虹盛里推出高层、洋房、联排多种产品，面积段覆盖83-196㎡，共计229套房源，整盘均价为9.96万/㎡，最低总价800万起。
本来以为会成为市场上的香饽饽，但是没想到，项目卖了快一年才卖出去了34套房源。
网络上，不少人调侃，江湾镇的新房被9.96万/㎡的价格套牢了！
如今，同样是江湾板块，与虹盛里直线距离大约700米的地方，中建虹悦里售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】马上也要开始卖了！但是联动价仅有8.7万/㎡，都是高层房源。
差不多的位置，差不多的配套，江湾镇这次还会被8.7万/㎡的价格“套牢”吗？
要弄清楚这个问题，我们先要了解一下虹口的江湾板块。
江湾板块，位于虹口的最北部。江湾的北面就是宝山的高境、南面则是虹口的凉城，东面是杨浦五角场，西面是静安彭浦。
江湾板块虽然位于上海的中外环，但是这个总是给人一种被遗忘的感觉。
售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】这里遍地都是70-90年代的老公房。不少小区的名字就是XX路XX弄，6-7万/㎡的单价是这里的常态，你要是肯再花点时间找找，4-5万/㎡的房源也不少没有。
这里房龄在20年以内的商品房只有丰景湾名邸和一品新筑苑，在链家上前者最新的一套房源，成交单价为5.2万/㎡，后者最新的一套成交单价为7万/㎡。
相比之下，虹口江湾镇的新房明显贵了3万/㎡，但是江湾镇的外部环境却很难给这多出来的3万/㎡赋能。
首先，这里的交通网络极其复杂。
五路交汇的万安路、纪念路等都堪称最复杂的路段，成片的这种单向车道+限时限行政策不仅使得开车出行在此间经常陷入两难。
在这里自驾你就得随时注意着导航，不然一不小心就开错了！
窄小道路使得楼间距过小也影响了居住区的采光体验。
旧时代保留的火车轨道，自然切割了路段的完整性，将地块切割得凌乱难续。
售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】板块内，现有的地铁3号线也进不了上海内环，也到不了虹口中南部核心区，通行效率大打折扣。20号线一期通车大概要到2030年。
其次，这里也没有什么可以期盼的规划！
江湾镇的商业氛围一直浓厚，依靠的大多也是沿街的底商。
板块内人们购物消费的主要地点，则是在江湾镇地铁站下面的吉买盛超级生活广场。
直到前两年，平溪商业广场正式开业，江湾才算是真正迎来了一个“商业体”，但是它的体量也只有2万方。这里的商业配套，让你很难去和国际化、稀缺这些词语联系起来。
售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】虽然这两年，也能在江湾镇看到一些非常出色转型亮点项目，老站1876创意园搞了不少创客+产业，万安路“江湾轻纺花鸟市场”，拆迁后正在建设一座大型商业综合体，旧改和动迁也有很明显的提速。
但是，这些更新也都还是点状开发，能级不够高，无法从根本上改变整个区域的面貌。
也正是因为如此，在虹口的置业改善链条中，北外滩、瑞虹新城吸引的都是来自全市范围的购房者，而江湾板块吸引的只有地缘客、本地客。
这里的二手房大多也都是靠本地小中介成交，板块的天花板其实已经清晰可见了！
售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】再看江湾最近开发的新房，多是旧改出来的项目。出来的产品限制也很多，这就到了新房的产品和主流差异大，即使不谈价格，购房者的接受度也有限。
以虹盛里为例子:
首先，虹盛里并不是传统类型的社区。
虹盛里的地块位置很奇特，由7个沿万安路分散开来的小地块组成，每个地块只有一、两栋楼，几乎没有什么社区概念，更谈不上什么园林景观了。
其次，虹盛里的户型产品也很杂！
60㎡左右的1房、80㎡左右的2房、99-108㎡左右的小三房、120㎡左右的大三房、140㎡左右的4房、180㎡左右的4房……
从高层到洋房到别墅，给人的感觉就很奇怪。
不看别墅产品，单看虹盛里9-10万/㎡的公寓价格，周边被老破小包围，自身的产品和社区除了“新”之外又拉不开差距，享受着和周边老破小、老公房差不多的配套，购房者犹豫也是很正常的事情。
也许是有虹盛里的前车之鉴在，同板块的新房，中建虹悦里推出79-99㎡的2-3房，清一色的中小套户型，价格只有8.7万/㎡。
相较于虹盛里9.7万/㎡的价格，粗看之下，便宜了1.2万/㎡。
按照8.7万/㎡的房地联动价来算，79㎡的小户型总价600多万就可以上车，可以说是当下上车中环边的低门槛了。
89、99㎡都有主流的3开间朝南户型，总价大概在700-800万。在浦西七区来看，来看这个价位段的新盘，除了普陀桃浦，购房者也没啥其它选择了。
这个价格，这个面积段，中建虹悦里的定位明显就是想买在市区的刚需购房者。
中建虹悦里售楼处电话：400-8800-703【售楼中心】项目在户型设计上是花了不少心思的！
例如，建面约99㎡的A户型，该户型的得房率高达80%，除了传统的3间卧室之外，还预留了一个灵动空间，不管是做储藏间还是衣帽间，都是不错的选择。
建面约79㎡的2房，南向阳台的进深来到了1.8米非常侈阔。
玄关处做了除菌鞋柜，每一层的高度还是不同的，皮鞋、高跟鞋、运动鞋都能拥有属于自己的空间。门口还贴心地放置了，坐着换鞋的地方。
项目的装修标准，差不多也是市面上的主流品牌。
海尔的中央空调，威能的地暖锅炉、方太的燃气灶、抽油烟机，威能的热水器等等……
说在最后
还是那句话，没有卖不出去的房子，只有不合适的价格。
江湾镇，之前虹盛里别墅房源的单价要接近15万/㎡，百平方米洋房的单价也超过了10万/㎡，高层的单价也接近9万/㎡。这个价格，购房者的选择真的太多了！千万级的预算，往内环附近挤挤不是不可能！
但是现在，中建虹悦里的联动价只有8.7万/㎡，直接把主力总价拉到了800万左右。
虽然江湾镇的板块界面依旧没什么大改变，当时当总价来到约800万左右，不少人就会开始动摇！
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